Жилищният пазар в САЩ се насочва към по-меко кацане в сравнение с 2007 г.

Американският жилищен пазар изпуска пара, но забавянето не прилича на срива, който доведе до рухването на цялата икономика през 2007 г., съобщава Wall Street Journal.

Ръстът на цените на жилищата се забавя в последните няколко месеца и се очаква да продължи да намалява с повишаването на лихвите по ипотеките. Обемът от продажби на съществуващи жилища е намалял на годишна основа за шест последователни месеца. През август тримесечното средно равнище на новопостроените еднофамилни жилища е било малко над 860 хил., което е спад спрямо близо 900 хил. в началото на годината.

Има основания да се смята, че промяната ще продължи. Лихвите по ипотеките нараснаха с около един процентен пункт през миналата година, като намалиха търсенето на жилища. Растящите цени свиха достъпността. Освен това приетите през декември данъчни реформи понижиха стимулите за притежаване на жилища, чуждестранните купувачи се оттеглиха, а голямото предлагане на апартаменти под наем накара мнозина да решат, че купуването на имот не е толкова неотложно.

„Повишаването на лихвите по ипотечните кредити наред със силния ръст на цените забавя жилищния сектор“, казва главният икономист на Fannie Mae Дъг Дънкан.

Добрата новина е, че в сравнение с преди десет години жилищният пазар няма накъде толкова да намалява. Въпреки пазарната треска в последните години, придружена с ожесточено наддаване и двуцифрен ръст на цените, тя по повечето показатели не се доближава до равнището на последния бум. Това предполага много по-леко забавяне, твърдят икономисти.

„Всички, включително и аз, се притесняват да казват, че този път е различно“, отбелязва Дънкан.

Последният цикъл беше различен, защото беше твърде краен.

При последната криза цените се понижиха с 25%, а новозапочнатите еднофамилни жилища намаляха до малко над 430 хил. през 2011 г. спрямо пика от над 1,7 млн.

Белезите от необичайните колебания все още не са напълно излекувани, въпреки че възстановяването на жилищния пазар навлезе в шестата си година. Това придава на настоящото забавяне много необикновена форма.

При обичайния цикъл на жилищния пазар силите на растящите цени и растящото строителство водят до свръхпредлагане, след това до забавяне или спадове и по двата  показателя. Цикълът отчасти е движен от лихвените проценти – ниските лихви тласкат цените и строителството нагоре, а високите лихви ги намаляват.

Този цикъл е много по-различен отчасти защото строителството никога не е постигало голям ръст при това разширяване, въпреки че цените на много пазари се възстановиха.

Строителни работници, предприемачи и строители на жилища напуснаха индустрията след последната криза, което сви строителството на нови жилища и то дори сега остава около нивата на предходната рецесия. Наред с недостига на работна ръка по-високите материални разходи и увеличаването на регулациите относно усвояването на земя също забавят строителството.

Вместо свръхпредлагане САЩ изпитаха най-големия недостиг на жилища за продажба от най-малко три десетилетия, което повиши още повече цените и изтласка купувачите на първо жилище от пазара.

Някои твърдят, че рецесията може да се отрази положително на жилищния пазар, тъй като ще забави ръста на цените на жилищата и ще подобри достъпността.

За разлика от предходното забавяне средните цени на жилищата обикновено не отбелязват спад на национално равнище дори по време на рецесии. Следващото забавяне вероятно ще отбележи връщането към тази историческа тенденция.

Ралф Маклафлин, главен икономист в компанията Veritas Urbis, анализира данни от рецесията в началото на 90-те години на миналия век, началото на новия век, 2007 до 2009 г. и прави прогноза за вероятните последици от следващата рецесия за настоящия ръст на цените на жилищата. Ако следващата рецесия прилича на спукването на дотком балона в началото на новия век или на рецесията в средата на 90-те години на миналия век, цените на жилищата вероятно ще останат непроменени в следващата година, но няма да намалеят.

Луксозният сегмент на жилищния пазар, където главно е съсредоточено новото жилищно строителство, може да пострада най-сериозно, тъй като растящите лихвени проценти тласкат купувачите към по-ниски ценови категории. Някои местни пазари също са изложени на риск.

Цените на жилищата в Далас нараснаха с близо 10% през август спрямо година по-рано, което е близо четири пъти повече от повишението с 2,8% през август 2005 г., сочат данни на имотната компания Zillow. Цените в Денвър са се ускорили с над 6% спрямо малко под 3% по време на последния бум.

Цените в Сиатъл са нараснали с около 25% през последните две години. В последните месеци ръстът на цените на жилищата в града се забави, тъй като броят на домовете на пазара се увеличи, а купувачите претеглят по-внимателно вариантите си. Броят на жилищата за продажба в Сиатъл е нараснал с 50% през август спрямо същия период на миналата година, сочат данни на имотната компания Redfin, базирана в града.

Това може би означава, че предлагането на жилища наваксва търсенето. Но в много от останалите градове на страната те продължават да са несъразмерни. На фона на повишаването на лихвените проценти и недостига на жилища на пазара промяната в съотношението им няма да стане гладко, но вероятно няма да доведе и до срив.