Когато Норвежкият инвестиционен фонд с активи за един трилион долара реши да започне да купува бизнес имоти през 2010 г., ръководителите му смятаха, че ще се съсредоточи главно върху десетина водещи града в света.
Осем години по-късно имотното подразделение на фонда Norges Bank Real Estate Management се доближава до тази цел. Миналата година то е платило 823 млн. долара за мажоритарен дял в комплекс от пет търговски и офис имота в Токио, като е прибавило японската столица в списъка, който сега включва девет основни града в САЩ, Великобритания, Франция, Германия и Швейцария.
Norges проучва и възможни сделки в Сингапур, но не се е насочил към „много други значими градове“, казва Карстен Калевиг, главен изпълнителен директор на Norges Bank Real Estate Management.
„Стигнахме до заключението, че за да инвестираме тези капитали по съществен начин, действително има само няколко града в света, в които можем да постигнем този мащаб“, казва Калевиг в интервю за Wall Street Journal. “Имаме само 140 души в имотния екип, така че трябва да се съсредоточим“, допълва той.
Имотната стратегия на Norges предизвиква огромен интерес от инвеститори, продавачи, брокери и други представители на имотната индустрия от цял свят. Фондът, който преди две години реши да увеличи заделяните средства за имоти до максималните 7% спрямо 5% преди това, участва в някои от най-големите сделки в последните години.
Няма признаци, че апетитът му намалява дори при настоящия бичи пазар в областта на бизнес имотите, който навлиза в деветата си година. Някои инвеститори, които са много чувствителни към пазарните цикли, се оттеглиха в периферията, разтревожени, че добрите времена скоро може да свършат.
Но в Norges “нямаше такъв дебат дали сега е точният момент да навлезем на пазара“, казва Калевиг. Това обаче не означава, че Norges не опитва винаги да получи най-добрата цена, допълва той. „Ние, разбира се, не искаме да плащаме повече, отколкото трябва. Но ако сме дългосрочни собственици, по дефиниция ще преминем през цикли с активите, които притежаваме“, казва Калевиг.
Norges е един от няколко големи държавни фонда, които стават по-активни в инвестициите в бизнес имоти в света. Японският държавен пенсионен фонд с активи за 1,5 трлн. долара, подбира мениджъри за имоти, както и инвестиции във фондове за частен капитал и инфраструктура. Катарският инвестиционен фонд и Australian Future Fund също са по-активни.
Капиталите, които тези фондове наливат на глобалните имотни пазари, подкрепят бичия пазар, казва Ричард Блоксам, глобален ръководител на отдел „Капиталови пазари“ в JLL.
Инвестиционният подход на Norges към имотите се разви в последните осем години, казва Калевиг, бивш ръководител за Япония на Grove International Partners, който се присъедини към Norges Bank през 2010 г. През 2016 г. той стана главен изпълнителен директор на отдел „Имоти".
Фондът навлезе за първи път на имотния пазар в Лондон, като придоби дял от 25% в портфолиото на Crown Estate’s Regent Street. Другите му големи сделки включваха придобиването за един милиард евро на офис сграда в Париж през 2016 г. и миноритарен дял от 44% в портфолио от 11 офис имота в Ню Йорк за 1,56 млрд. долара през 2015 г. Въпреки че първоначално класовете активи включваха само офиси и търговски площи, това също се променя.
„Инвестирахме в логистични активи, но е малко вероятно да поемем по алтернативен път“, казва Калевиг по отношение на нишовите класове активи като студентски жилища или старчески домове. „Жилищните и многофамилните сгради вероятно предлагат известен мащаб, но повечето алтернативни класове активи са по-малки, а мисля, че за нас фокусът е много важен“, отбелязва Калевиг.
Засега фондът избягва Скандинавския полуостров. Той не инвестира в Норвегия в съответствие с мандата си, предоставен от министерството на финансите, което е официалният собственик на фонда. Правителството предвижда, че капиталът на фонда трябва да бъде инвестиран в чужбина, за да се предотврати прегряване на норвежката икономика и да бъде предпазена от последиците от колебанията на цената на петрола.
Възвръщаемостта на Norges за 2017 г. беше 7,5%. Калевиг казва, че липсата на сериозна конкуренция при мащабните сделки, към които фондът се стреми, е от полза. „Ако сте готови да обмислите сделки, които надхвърлят 750 млн. долара, нямате голяма конкуренция за този актив. Рядко се събират повече от двама-трима надеждни участници в наддаването“, отбелязва той.
Възвръщаемостта от имотното портфолио през второто тримесечие на Norges достигна 1,9% според публикувания отчет на 23 август.
07:22 | 13.09.22 г.