Забравете магазините в Уест Енд и офисите в Мейфеър. Големите инвестиции в имоти в Лондон са насочени към малки складове, коментира Bloomberg.
Наемите на намаляващите индустриални площи в градовете растат, тъй като онлайн търговци на дребно като Amazon търсят местни хъбове, за да съкратят времето за доставка. Това, от своя страна, привлича някои от най-големите инвеститори в света – от инвестиционната Blackstone Group до сингапурската компания GIC.
Ефектът Amazon засегна първо големите складове, които се намират извън града и могат да са с площ колкото 15 футболни игрища. Сега и складовите площи в градовете попадат под влиянието му, като променят отдавнашната йерархия на пазара на бизнес имоти.
„Неотдавна купихме индустриален имот. Казах си, че е скъп, но след това си помислихме, че можем да вдигнем наема с 50% или може би повече“, казва Андрю Джоунс, главен изпълнителен директор на LondonMetric Property, тръст за инвестиции в имоти, който преди залага на по-малки складове.
Amazon нае два склада на Zennor Road въпреки повишаването на наемите с 60% спрямо плащаните от наематели на текущи договори.
Онлайн гигантът в областта на продажбите на дребно тества услугата Amazon Flex, при която се плаща на местни хора, за да правят доставки като самонаети шофьори. Само Amazon съставлява една десета от складовите площи във Великобритания, наети миналата година, сочат данни на консултантската компания Savills.
Blackstone, най-големия инвеститор в имоти в света, също усилено влага средства в складове, като за шест години изгради мрежа от големи складове в Европа, преди да ги продаде на китайската компания China Investment за 12,25 млрд. евро (14,3 млрд. долара). Успехът привлече и други инвеститори, което доведе до появата на нови проекти и повиши риска от прекомерно предлагане на фона на относително лесното изграждане на подобни структури на извънградски локации.
След продажбата Blackstone залага на по-малки складове в големи европейски градове, сегмент, който носи по-малък риск от прекомерно развитие. Тя вече инвестира около 4 млрд. евро. Сингапурският държавен фонд също навлиза мощно на пазара. В края на миналата година подразделението за европейски складове на GIC обяви планове, че ще започне изкупуването на градски индустриални имоти.
„Тъй като потребителите все повече очакват доставка на стоките си в същия ден, наемателите на логистични и търговски площи променят стратегиите си за дистрибуция, като се фокусират върху градски локации“, казва Джеймс Сепала, ръководител на отдела за имоти в Европа на Blackstone.
Както в много от най-големите градове в света, властите в Лондон са подложени на натиск да строят повече жилища, за да облекчат недостига на достъпни домове. В последните години това насърчи местните власти да ускорят продажбата на градски индустриални земи за изграждане на жилища. Доклад, публикуван от имотната компания Segro миналата година, установи, че тези политики рискуват да създадат остър недостиг от площи за нуждите на бизнеса, особено предвид ръста на онлайн търговията на дребно.
Намаляването на земята и увеличаването на цените е причина за възприемането на нов подход към развитието на складове. В Peruvian Wharf, на около 4 км източно от финансовия квартал в Лондон, подразделението Gazeley на компанията GLP Pte планира първия в британската столица триетажен логистичен център за частта "последна миля" (последната отсечка от веригата за доставка на стоки, която включва пътя от транспортния център до крайния клиент – бел. ред.).
Всеки етаж ще има около площи от 13 хил. кв. м, което е над два пъти повече от размера на средното футболно игрище, и ще бъде достъпен за камиони чрез поредица от платформи.
Gazeley купува терена от предприемач в областта на жилищното строителство, който се отказал от планове за построяване на високи жилищни сгради след промяната в политиката за планиране на града. Но има признаци, че цената на индустриалните площи расте толкова бързо, че в някои части на Лондон земята може да е по-скъпа за складове, отколкото за жилища дори без намеса на правителството, казва Алекс Вербек, управляващ директор за Великобритания в Gazeley.
“Има преоценка“ от пенсионни и държавни фондове, които намаляват броя на магазините и моловете в имотното си портфолио и купуват складове, казва Вербек.
Това отчасти се дължи на доходоносните имотни сделки на Blackstone и на факта, че градските складове обичайно са достатъчно малки, така че дори пенсионни фондове със скромни размери да могат да се конкурират за тях.
„Сега когато Blackstone потвърди, че леката индустрия наистина е най-сексапилният сектор в света, това може да се превърне в реалност“, казва Ричард Крофт, главен изпълнителен директор на M7 Real Estate LLP, която си партнира с Blackstone в стратегията си за логистични площи от последната миля.
01:54 | 14.09.22 г.