Бумът на имотния пазар в германската столица Берлин подобрява рекорд след рекорд, но властите в града опитват да натиснат спирачките, пише Wall Street Journal в свой материал.
Левите власти в Берлин, съюз между социалдемократи, зелени и социалисти, се опитва да овладее пазара на жилищни имоти със серия от мерки, от които според критиците бившите комунистически ръководители на Източна Германия, биха се засрамили.
В последните две години властите, които са подложени на натиск от наемателите с ограничени финансови ресурси, удвоиха броя на районите, за които са в сила законите за борба със спекулациите. Това им позволи да блокират частни продажби в полза на държавни компании или инвеститори с идеална цел, да забранят прекратяването на договор за наем или дори да забранят обикновени реновации, които биха довели до по-високи наеми.
Миналия месец градът обяви създаването на четири такива нови зони в централната част на Берлин. То беше последвано от нови регулации през май, които позволиха на властите да изземват необитавани апартаменти.
Посланието зад тази офанзива – в страна на държавни болници и университети: силите на местния пазар не трябва да оформят цените на имотите в града, повече отколкото оформят разходите за лечение или образование.
„Борим се със зъби и нокти за хората, които живеят тук. Изкупуваме града си обратно“, казва Флориан Шмид, съветник от шикозния квартал Фридрихсхайн-Кройцберг.
Бумът в Берлин с население от 3,5 млн. души е изключителен. Миналата година средната цена на жилищните имоти е нараснала с 20,7%, което е най-бързият темп сред всички глобални градове, изследвани от консултантската компания Knight Frank.
Властите в Лондон, Париж и Амстердам се съсредоточиха върху насърчаването на строителството на достъпни жилища и улесняването на хора със средни доходи да се сдобиват с имот. В САЩ властите използват предимно лимит върху нарастването на наемите и безплатни правни консултации за наемателите, но като цяло се въздържат да се намесват на пазара.
Специалните зони в Берлин обаче, където законите на търсенето и предлагането вече не важат, стигат доста по-далеч, отколкото в останалата част от Европа, казва Кристоф Шмид, професор по право от университета в Бремен, който координира проект, спонсориран от ЕС, за закона за наемите и жилищната политика.
Според него целта на Берлин е да предотврати луксозни имоти да променят облика на цели квартали и да ги направят недостъпни за хора, които живеят там от десетилетия.
Общинският съветник Шмид казва, че дългосрочната му цел е държавни компании и организации с идеална цел да притежават около половината от жилищните сгради в квартала спрямо 25% в момента.
От началото на 2017 г. държавни имотни фондове са купили над хиляда апартамента в квартала на Шмид с финансовата подкрепа на местните власти, казва той. Те са използвали главно „правото на първи отказ“, който позволява на града да спира частни трансакции в някоя от 46-те защитени зони в Берлин.
В някои случаи градът позволява трансакции при условие, че инвеститорите не реновират сградите си, като инсталират асансьори или балкони. Собствениците, за които се установи, че опитват да изтласкат наемателите, плащащи ниски наеми, са застрашени от сурови наказания.
Дори собствениците на имоти в зоните могат да получат забрана да реновират жилището си, като инсталират видео-интеркоми или добавят втора баня, защото подобни подобрения могат да ги насърчат да отдадат жилището си под наем по-късно, което може да тласне нагоре средното равнище на наемите. Въпреки че Берлин и много други германски градове имат стриктни системи за контрол на наемите, те използват средните наеми като база.
Щефан Мол, който притежава 12 жилищни сгради в Берлин, казва, че властите в града са му забранили да разшири малката си баня в един от апартаментите си миналия ноември.
„Целта е всичко да бъде запазено, както е било построено преди 110 години“, казва Мол, който съди града, като нарича решението „лява, социалнополитическа глупост“.
Архитектът от Берлин Биргит Венке казва, че макар правилата да могат да помогнат за запазване на достъпността на наемите, те в крайна сметка злоупотребяват с основните имотни права.
„Прилагането на тези правила не само за апартаментите, обитавани от наематели, но и за апартаменти, използвани от собственици, нарушава твърде много свободите, които трябва да имаме в тази страна“, смята Венке.
Политици от Берлин и защитници на политиките в града твърдят, че голямата част от хората, които живеят под наем вместо в собствено жилище, оправдават средствата. В Берлин те са около 84%, а в Германия като цяло – 54%, което е висок дял по европейските стандарти.
Според властите хилядите жители на Берлин, които разчитат на стагниращите доходи, смятат, че поминъкът им е заплашен от нарастването на наемите с близо 70% между 2004 г. и 2016 г. според изследване на имотната компания JLL. Разполагаемите доходи в Германия са нараснали само с 23,5% през същия период, показват данните на правителството.
Допитване на Forsa Institute от миналата година показа, че 47% от берлинчани се опасяват, че няма да могат да си позволят да останат в жилищата си в идните две години спрямо едва 36% две години по-рано. През април 10 хил. души протестираха срещу нарастващите жилищни разходи.
„Всеки път, когато някой напуска сградата ни, наемите скачат значително“, казва Андреа Рафаел, която живее под наем в Берлин. „Синът ми не можа да намери достъпно жилище за себе си и семейството си в Берлин и трябваше да се преместят в провинцията. Добре е, че местните власти се намесват“, допълва тя.
Но решението на града да спре големите трансакции и да се превърне в купувач буди противоречие дори сред защитниците на достъпните наеми. Берлин планира да вложи 100 млн. евро (116,6 млн. долара) между 2016 г. и 2021 г. в закупуването на апартаменти. Според някои има по-добри и по-доходоносни начини за използване на парите на данъкоплатците за защита на наемателите – например, чрез строителството на нови достъпни жилища или принуждаването на предприемачите да предоставят части от нови сгради на наематели с ниски доходи.
„Милиони евро се пилеят, без да създават нови жилища“, казва Даниел Фьост, депутат и говорител по жилищната политика на опозиционната партия „Свободни демократи“.
Германската имотна федерация ZIA съобщи, че Берлин изглежда е забралин какво се случи със запасите от имоти в Източна Германия по време на комунизма. Условията на живот се влошаваха до рухването на режима през 80-те години на миналия век, защото ниските наеми не можеха да покрият дори основен ремонт.
„Всеки път, когато държавата национализира имот, хората получаваха не по-добри, а порутени апартаменти“, казва Андреас Матнер, президент на ZIA.
00:41 | 13.09.22 г.