Какво следва в опитите на Китай да охлади жилищния си пазар?

Жилищният пазар в Китай има кратка история по световните стандарти, тъй като частната собственост на жилищата датира от 1998 г. Тези две десетилетия обаче бяха доста интересни. Цените на жилищата се повишиха главоломно, създавайки мнение, че недвижимите имоти са уникален залог.

Спорадичните мерки на правителството за затягане на ограниченията върху продажбите на имоти, а след това и за облекчаването им често засилваше треската, като караше спекуланти да правят предположения за промените в политиката. Сега властите засилват усилията си да стабилизират пазара, а президентът Си Дзинпин се опитва да овладее спекулациите, пише Bloomberg.

Още ли недвижимите имоти се смятат за уникален залог?

До голяма степен да. С изключение на краткото успокоение по време на световната финансова криза цените на жилищата в страната се увеличаваха стабилно и понякога ускорено, стимулирани от бързия икономически растеж и урбанизацията. Цените започнаха да се повишават в началото на новия век и централното правителство започна да предприема действия за охлаждане на пазара през 2010 г.

До края на 2014 г. признаците за забавяне на икономиката и голямото количество непродадени жилища доведоха до промяна на политиката с пакет от стимули, включващ намаляване на лихвения процент шест пъти в годината и облекчаване на някои изисквания за първоначалната вноска за отпускане на ипотека. Спадът на фондовата борса през 2015 г. само увеличи привлекателността на инвестициите в недвижими имоти.

Докъде стигна лудостта?

Например, цените в южния град Шънджън, където живеят 12 млн. души, нараснаха със 150% от 2014 до 2016 г., което накара местните власти да предприемат мерки за успокояване на положението. Те обаче не дадоха очаквания резултат. За да заобиколят забраната за закупуване на второ жилище в някои градове, двойки прибягваха до тактики като лъжлив развод, така че двамата съпрузи да имат право да купят дом.

Полицията във финансовия хъб Шанхай трябваше да възстановява реда през 2016 г., когато хора се редяха на опашки пред центрове за трансакции с недвижими имоти и задръстваха трафика.

Миналата година, след като правителството съобщи, че е създало специална икономическа зона в провинция Хъбей, сходна с тези в Шънджън и Шанхай, множество потенциални купувачи започнаха да се стичат в региона, като някои от тях оставаха по цяла нощ пред агенциите за недвижими имоти. Това доведе до временно замразяване на всички продажби на имоти в района.

Какъв е подходът на правителството?

През 2010 г. тогавашният президент Уън Дзябао заговори за създаване на дългосрочен „механизъм“ за жилищата, имайки предвид национален пакет от политики за ограничаване на спекулациите и стабилизиране на цените. Думите му на ежегодната среща на глобалния бизнес в Давос обаче бяха последвани от ограничени действия, включително строителството на известен брой достъпни жилища за бедните. В отсъствието на голям „механизъм“ бяха провеждани откъслечни политики, главно местни ограничения върху покупките, продажбите и наемите.

Престана ли Китай да опитва да охлади пазара?

Не. Си многократно напомня на китайците, че жилищата са за живеене, а не за спекулации и има признаци, че предстои промяна. В цялата страна има стремеж за строителство на повече жилища за отдаване под наем, а властите в Пекин експериментират със „съвместна собственост на жилище“ - жилища, които са съсобственост на граждани и държавата. Освен това властите обещаха да позволят земя, притежавана от селски общности, да бъде разработена от строителни предприемачи, ако е предназначена за отдавани под наем жилища.

Има ли някакви недостатъци отдаването на повече жилища под наем?

В някои квартали да. Наемите не са толкова доходоносен бизнес за строителните предприемачи и местните власти, които трябва да предоставят повече земя за жилища под наем, са изправени пред бъдеще с потенциално по-малко приходи от продажба на терени. Някои анализатори се чудят дали някои местни власти ще успеят да се справят с тази загуба на приходи, което поставя под въпрос целия проект.

Дали стремежът за отдаване на повече жилища под наем ще охлади цените?

Едва ли. Някои анализатори очакват умерено въздействие, а други смятат, че цените ще бъдат ревизирани с подобряването на нискокачествените жилища под наем. Никол Уонг от CLSA казва, че евтините жилища под наем само ще увеличат натиска върху цените, като позволят на работещи млади хора да спестяват по-бързо за закупуването на дом.

Други смятат, че колебанието на цените ще се успокои, тъй като някои хора, живеещи под наем, ще отложат закупуването на жилище. Предлагането на жилища под наем може да подтикне около 30% от потенциалните купувачи в Шанхай да се откажат от покупка в идните пет години, както и 10% в Пекин, смята имотният анализатор в компанията China Securities Джу Дзин.

Проектът на властите в Пекин за съвместна собственост на жилище може да накара други 20% да отложат покупката на дом.

Какви могат да са следващите стъпки?

Премиерът Ли Къцян каза на 5 март, че правителството ще въведе национален данък върху недвижимото имущество, политика, която до този момент само беше обмисляна. Според някои анализатори това е най-значителната, но и най-рискована мярка за охлаждане на спекулациите, тъй като може да влоши положителните пазарни настроения.

Сред другите мерки може да е по-мащабна програма за съвместно притежаване на жилище по подобие на подхода на Сингапур за осигуряване на евтин първи дом. Годишното предлагане на подобни жилища в Пекин ще възлиза на около половината от продажбите на нови домове в града, смята главният имотен изследовател в China Securities Чън Шън.