Горещият пазар на недвижими имоти в Китай започва да се охлажда

Две години китайският жилищен пазар не признаваше законите на гравитацията и наложените от властите ограничения, носейки се на вълната на банковите заеми и спекулациите. Досега.

На два от най-големите пазари в страната – Пекин и Шанхай, както и в други мегаградове, продажбите стагнират, а цените намаляват, като падат леко на някои места и драстично на други.

Търсенето в тези райони пресъхна в резултат на мерките на правителството, включително по-високите лихви по ипотеките, изискванията за по-висока първоначална вноска и ограниченията върху закупуването на второ или трето жилище. Бъдещите продавачи все повече замразяват плановете си с надеждата за нов скок на цените.

Макар че Китай е преживявал кратки имотни кризи и преди, високите нива на задлъжнялост, които стимулираха бума, превръщат този спад в особен риск за китайската икономика и политиците опитват да го овладеят, коментира WSJ. Цените на жилищата в Пекин и Шанхай намаляха с 0,3% на годишна база през ноември, показват последните официални данни. Това е малък спад, но същевременно е рязък обрат спрямо двуцифрения растеж на цените, който продължи повече от една година.

Цените на обявените за продажба нови жилища в Шанхай са намалели с 8% от октомври до средата на декември, съобщава базираната в Ню Йорк компания Brandon Emmerich at Granite Peak Advisory, която анализирала над 20 000 ежедневни обяви на китайската платформа за имоти Anjuke.

Лек спад на цената на жилищата е отчетен и в други мегаградове, включително технологичния хъб Шънджън и някои градове около Шанхай като Уси и Ханджоу. Китайските семейства вземат по-големи и по-рискови заеми, за да купуват апартаменти, за да живеят в тях или като инвестиция. Заради спада на цената може да се окаже, че някои собственици дължат по-голяма сума от тази, за която могат да продадат дома си, тъй като новите ограничения в много градове затрудняват продажбата на имотите. За да намали напрежението, правителството насърчава растежа на пазара на наеми.

„Най-уязвимата част в сектора на домакинствата са купувачите на жилище, които купуват против собствената си възможност за печалба и нямат достатъчно семейно богатство. Често това са хора, които идват в големите градове от по-малки или от селските райони“, казва Бил Адамс, старши международен икономист в PNC Financial Services Group.

Тъй като мегаградовете привличат мигранти, те вероятно ще запазят спада на цената на настоящите нива, смята Сиандун Чън, главен икономист за Китай в BNP Paribas. “Ако цените намалеят с 20%, това би създало смущение. Ниският едноцифрен спад не е проблем“, допълва той.

В някои части на Китай с малко ограничения жилищният пазар все още е силен. Растежът на общия обем на инвестиции в китайски имоти остана стабилен през ноември на ниво от 7,5% спрямо същия период на предходната година.

По-голяма заплаха за икономическия растеж би бил спад на цените в малките градове, които не привличат приток от хора, смята Чън. Ако цените намалеят, „на кого могат да продадат тези къщи?“, пита той.

Несигурността около цените на имотите е един от ключовите проблеми пред икономическите перспективи на Китай тази година, съобщи Световната банка в прогнозите си за икономиката на страната от декември 2017 г.

Въпреки че китайското министерство за жилищното настаняване съобщи, че контролът върху имотите няма да бъде смекчен, опасността от криза е намалена от способността на правителството да стимулира търсенето чрез отмяна на ограничения. Пекин се въздържа от въвеждането на очаквания данък върху недвижимото имущество, който може да ограничи спекулациите, но и да подкопае цените.

Китай няма и рисковите финансови продукти, които доведоха до краха на американския жилищен пазар и засегнаха световната икономика преди десет години.

Но забавяне може да породи сериозни последици. Китайският имотен пазар съставлява значителен дял от икономическия растеж – една трета по данни на Moody’s Investors Service, изпращайки вълни навън, към световната икономика. Имотният бум подклаждаше вноса на жилищни материали, коли, домакински уреди и други продукти. UBS нарече китайския имотен пазар един от основните двигатели за глобален растеж през 2017 г.

По-стриктните ограничения за отпускане на заеми намаляваха равнището на нов ипотечен дълг всеки месец към края на 2017 г. Преди това в някои месеци ипотеките съставляваха три четвърти от новите заеми.

Но много домакинства взеха по-рискови дългове като краткосрочни потребителски заеми, за да направят първоначални вноски, практика, която технически не е позволена.

В някои квартали в околностите на Пекин цените намаляха с двуцифрен процент. През март главната улица в град Йендзяо беше обсипана с оживени имотни агенции. Купувачите, които не можеха да отговорят на изискванията за жителство в Пекин или да си позволят цените му, се стичаха тук, като тласнаха цените нагоре в заспалото предградие без особена собствена икономика.

Оттогава ограниченията за закупуване на жилище помогнаха за намаляването на цените с повече от 30%. Надписи „под наем“ сега красят прозорците на изоставени агенции за недвижими имоти.

„Дойдохте в неподходящия момент“, казва Гуо Бубин, агент по недвижимите имоти в  Xing Yue Estate в Йендзяо. „В най-натоварения период цялата улица беше пълна с агенции за недвижими имоти“, добавя той.

По онова време завършването на десет продажби всеки ден е нещо обичайно за офиса на Гуо. Сега, по думите му, е късмет, ако осъществи десет продажби на месец.

„Има хора, които купуваха няколко къщи, и сега опитват да продадат една, за да изплатят ипотеката по друга“, отбелязва агентът по недвижимите имоти Жан Юндзие. Един от клиентите му купил апартамент миналата година за около 230 000 долара. За да намери купувач сега, клиентът трябвало да намали цената с 60%, казва Жан.

Той допълва, че получава обаждания през цялото време от потенциални купувачи, които не могат да купуват заради контрола върху имотите. „Трябва да ги отпращаме“, казва агентът.