Почти половината сделки с бизнес имоти у нас през първото полугодие са за търговски площи

Почти 67 млн. евро са инвестирани в бизнес имоти у нас през първата половина на 2022 г., сочат данни на консултантската компания Colliers International.

Този обем е по-висок като стойност спрямо същото полугодие на 2021 г., но остава по-нисък от нивата, достигани преди пандемията. Войната в Украйна е забавила някои сделки, което е довело до намаляване на общия обем, пише компанията.

Въпреки прекъснатата инерция, продължаваща от първото тримесечие, се наблюдава известно подобряване на ликвидността на търговските площи. Colliers очаква тази тенденция да се запази.

41% от обема от сделки през първото полугодие се дължи на сделки с търговски площи, следвани от индустриални и логистични площи (23%), офис площи (14%), площи със смесено предназначение (13%) и парцели за строеж (9%). Местните инвеститори продължават да са трайно активни на българския пазар.

За първите шест месеца на 2022 г. инвестиционният обем от сделки с имоти, генериращи доход, е значително по-голям (67%) от този на активите, закупени за собствено ползване (24%), и спекулативните имоти (9%). Поради свития общ обем относителният дял на имотите с доход регистрира необичайно високи стойности.

Нивата на възвръщаемост остават стабилни и запазват стойностите си от края на 2021 г., а именно за офиси и търговски площи – 7,75%, индустриални и логистични площи – 8,5%.

Пазарът на инвестиционни имоти в България се характеризира с обичайни обеми между 200 и 250 млн. евро годишно. Инвеститорите не се разделят стриктно на такива, които строят и такива, които само продават имоти, повечето пазарни субекти са активни и в двете насоки, пише Colliers. По този начин те имат пасивни инвестиции и активи с риск, което ги прави добре балансирани.

През втората половина на 2022 г. на инвестиционния пазар се очаква да се приключат по-големи сделки и обемите да се повишат до традиционните средногодишни нива на българския пазар. Това покачване се очаква да бъде свързано и с по-голям дял на чуждите инвестиции.

„След корекцията на Фед и ЕЦБ в лихвените проценти се очаква успокояване на пазара и в краткосрочен план - леко покачване на нивата на възвръщаемост, отбелязва консултантската компания.

Това все още не е факт и продавачите фактурират в продажните си цени ефекта от повишената инфлация.

По-скъпият ток повишава таксите за поддръжка в офисите

През първата половина на 2022 г. предлагането на модерни офис площи в София отбеляза ръст от 2% и общата квадратура достига 2 603 000 кв.м.

Общата квадратура на проектите в процес на активно изграждане остава на нивата си от края на 2021 г. – 254 400 кв.м. Ускоряващата се инфлация и повишените цени на строителните материали водят до забавяне на инвестициите в офис сегмента. Започнатите проекти се довършват, а стартирането на нови се задържа, пише Colliers.

Средното ниво на свободни офис площи в София остава непроменено от началото на 2021 г. в рамките на 16%-17%. Продължава да се наблюдава по-висока концентрация на незаети площи клас А в сградите по протежението на бул. „Цариградско шосе“.

Нивата на търсене продължават да растат и през първите шест месеца на годината – тенденция, започнала през третото тримесечие на 2021 г. Брутно наетите площи, т.е. всички трансакции, са 90 470 кв.м.- 29% повече от първото полугодие на 2021 г. Нетните наети площи възлизат на 45 910 кв.м.

Възстановяването на нивата на този индикатор до тези отпреди пандемията продължава, макар и с по-бавно темпо спрямо ръста на брутно усвоените площи.

38% от всички регистрирани сделки се дължат на релокации, 34% на подновявания на договори, 14% - на експанзия на вечеприсъстващи в България фирми, 10% - на наемане на площи на етап „в строеж“ и 4% са договорени от нови за пазара компании.

Основните сектори, двигатели на търсенето, са ИТ и аутсорсинг (44%), професионални услуги (29%), фармация (13%), търговия (5%), финансови услуги (4%), медии (3%).

Средните офертни наемни нива се задържат, като за офиси клас А те достигат 14 евро на кв.м в идеален център, 12,5 евро на кв.м. в широк център и 12 евро на кв.м в периферни зони.

През първото полугодие на 2022 г. разликата между офертна и договорна цена намалява, особено при офис сградите в района на кв. „Хладилника“ и зона Център. Наблюдава се разграничение и между офертна цена на съществуващи офиси клас А и такива в строеж, като тя нараства в полза на вторите.

Таксите за поддръжка нарастват с между 10% и 15% като резултат от по-високите цени на електроенергията и допълнителните мерки за безопасност, въведени във връзка с пандемията от COVID-19.

Налагащият се хибриден модел на работа и динамичните нужди от пространство на наемателите са причина все повече наемодатели да инвестират в изграждането на коуъркинг пространства в сградите, които управляват.

Реализацията им се случва самостоятелно или чрез привличане на външен оператор. Наемателите, които подновят договорите си за повече от пет години, ще получат и по-големи отстъпки в крайната цена, отбелязва Colliers.

В краткосрочен план се очаква допълнителен натиск за повишаване на офертните наемни нива, поради нарастващите разходи за строителство и довършителни работи.

Устойчивостта и високите екологични стандарти на сградата се превръщат в ключова тема при търсенето на офиси от корпоративните компании. Приоритизирането на здравословна работна среда вече е част от глобалната политика на компаниите, но действа и като мотивационен фактор за служителите, пише Colliers.