Промяна на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) с 0,25% или с 0,50% през лятото ще доведе до известно покачване на лихвите по ипотечните кредити у нас през третото или четвъртото тримесечие на тази година, но преходът ще е плавен, а не драстично болезнен за участниците на пазара и ще доведе до по-балансиран ръст на цените на жилищата. Това коментираха представители на имотния сектор у нас по време на Residential Forum 2022, организиран от Градът Медиа Груп.
„Хората, които следят пазара, знаят, че за повишение на лихвите се говори от година и половина, нищо страшно не идва, нещата са прогнозируеми“, коментира Румен Радушев, мениджър сектор „Банкиране на дребно“ в Пощенска банка. По думите му нито една банка у нас не може да промени лихвения процент по ипотечния кредит произволно, тъй като в договора за кредит е посочено при какви условия може да стане това. При повечето банки е необходимо лихвата по депозитите на физически лица да нарасне. Според Радушев в страни, в които централните банки вече пристъпиха към повишаване на лихвите, включително Чехия и Унгария, се наблюдава по-балансирано покачване на цените на жилищата и това по думите му е добре за имотния пазар.
У нас жилищният пазар расте от 2016 г. насам, като само през второто тримесечие на 2020 г. имаше забавяне заради пандемията от COVID-19. През втората половина на 2020 г. обаче пазарът е достигнал нивата на предходната, а активността при търсенето е била по-висока от предлагането заради традиционното желание на българите да инвестират в познат актив като имотите, коментира Илинка Митева, управител на агенцията за недвижими имоти „Явлена“. 2021 г. е била най-силната за сделките с имоти у нас от 2008 г. насам.
Търсят се по-големи жилища
Пандемията е накарала хората да преоткрият балконите и терасите, които преди това масово остъкляваха, както и партерните апартаменти с двор и тераса и къщите в селата и близките населени места до големите градове. Миналата година най-активен е бил пазарът на къщи с дворни места и на парцели. В Пощенска банка отчитат ръст на търсенето на жилища с повече от три стаи, като тази година 17% от исканията за ипотечен кредит са за покупка именно на такива апартаменти.
Според Невена Стоянова, управляващ директор на Luximmo Finest Estates, българите търсят по-големи и по-луксозни имоти, научили са се да живеят на няколко места и да диференцират имотния си риск с инвестиции в имоти извън България. От тази година Дубай и Коста дел Сол в Испания се нареждат до Гърция като най-предпочитани от българите дестинации за покупка на имот в чужбина, съобщи Стоянова.
Данните на „Явлена“ сочат, че цените на жилищата в София и Пловдив миналата година са нараснали с между 27% и 30% на годишна база, а във Варна и Бургас повишението е с между 23% и 25%. „Все повече внимание се обръща на качеството на строителството, купувачите са все по-изискващи, а природосъобразният начин на живот става все по-популярен“, отбеляза Митева.
В Пощенска банка отчитат годишен ръст на цените на национално ниво от 12% през миналата година и с 13 на сто през първото тримесечие на тази година. И в четирите най-големи града у нас средната цена на квадратен метър вече е над 1000 евро, сочат данните на банката. В София тя достига 1780 евро, което е повишение с 14%, в Пловдив квадратен метър жилищна площ излиза средно 1180 евро, или ръст с 18 на сто. Във Варна и Бургас средната цена на квадрат е съответно 1176 евро и 1100 евро, съобщи Радушев.
„Цените растат, но броят на сделките за ипотечен кредит не нараства в такава степен и очаквам това да доведе до балансиране на пазара във времето“, коментира той.
Общата сума на ипотечните кредити расте, броят им се задържа
В последните години исторически ниските лихви по ипотечните кредити са един от основните двигатели на жилищния пазар у нас. Те карат и все повече хора да прибягват до ипотечно кредитиране при покупката на имот. Миналата година общата сума на изтеглените ипотечни кредити от физически лица в Пощенска банка е достигнала 1,2 млрд. евро, което е ръст с 21% на годишна база, съобщи Радушев. Броят на отпуснатите ипотеки обаче е нараснал само с 8%. Заради повишаването на цените на жилищата средната сума на изтеглените ипотечни кредити расте, като в Пощенска банка е достигнала 82 хил. евро, което е най-високото ниво в историята.
80% от покупко-продажбите на имоти в страната ни са съсредоточени в петте най-големи града, сочат още данните на банката. София е с дял от 59%, като миналата година той е нараснал с 1%, следват Варна с дял от 9%, Пловдив със 7%, Бургас с 4% и Стара Загора с 2%.
„Клиентите сега подхождат по различен начин при финансирането на ипотечен кредит в сравнение с предишния пик на пазара през 2007-2008 г.", отбеляза Радушев. Тогава банките са отпускали ипотечни кредити до 100% от стойността на имота, а хората са теглели жилищен заем, без да направят преценка какво означава 30 години да заделят до 50% от месечните си доходи за вноска по жилищния заем. „Сега ипотечни кредити до 85% от стойността на имота са максимумът на пазара“, каза Радушев.
Той съветва кредитополучателите да не заделят повече от 35% от месечните си доходи за обслужване на всичките си задължения и да имат спестявания, които да са достатъчни да покрият комуналните им разходи за шест до дванадесет месеца.
Нараства интересът към покупка на имот от хора с доходи над 3000 лв. на месец, такива са 40% от клиентите на Пощенска банка, съобщи още Радушев. От гледна точка на професия най-активни на жилищния пазар са служителите в търговията, държавния сектор и IT индустрията. Заедно те формират 70% от пазара.
Предпазливост към имотите "на зелено"
Данните на Пощенска банка показват спад на финансирането на имоти в строеж. През първото тримесечие отпуснатите ипотечни кредити за имоти „на зелено" са с дял от 8% от всички сделки спрямо 11% миналата година.
Според предприемачи при продажбите „на зелено" се чувства несигурност при клиентите - дали строителната компания ще завърши обекта, дали няма да поиска индексация по време на строителството, това кара купувачите да заемат изчаквателна позиция.
Иван Горанов, управляващ партньор в Smart Consultants, обаче посочи, че продажбите на имоти „на зелено“ не са проблем за утвърдените компании на пазара. Неговата компания управлява и продава най-големия жилищен комплекс на Балканите – Residential Park Plovdiv, първата фаза от който включва 1450 апартамента. За по-малко от година са продадени 850 жилища „на зелено“, съобщи Горанов.
По отношение на строителството предприемачи коментираха, че при утвърдените строителни компании има известно забавяне на проектите заради поскъпването на материалите, докато при случайните участници на пазара се наблюдава тотално замразяване на намеренията за строителство.
За момента утвърдените компании на пазара поемат ценовия шок, за да запазят отношенията на доверие с клиентите си, коментира Красимир Шалев, управител на „Бигла 3", и допълни, че последният проект на компанията му е с най-малък марж на печалбата в 30-годишната ѝ история. Според него обаче сътресенията с повишаването на цените на строителните материали са временни и цените на желязото вече са тръгнали надолу. Предприемачите намират и алтернативни доставки, което също допринася за регулирането на пазара.
„Спекулативната цена на суровото желязо от близо 3 лв. към днешна дата вече е 1,65-1,70 лв., със заготовката цената достига 1,93 лв. Оттам цените на всички метали – алуминий, цинк, мед, ще започнат да се успокояват", прогнозира Шалев. Според него всички участници в инвестиционно-строителния процес - строители, инвеститори, проектанти, банки и купувачи, трябва да поемат своя дял, за да се преодолее инфлационният натиск, който в строителството е между 30% и 32% през 2021 г. по данни на Националната асоциация на строителните предприемачи.
Строителството се оскъпява и от повишаването на цената на труда и тази тенденция вероятно ще продължи по-дълго във времето, прогнозира инж. Николай Чомаковски, изпълнителен директор на „Пи Ес Ес Строителство". Той смята, че е необходим частичен локдаун в строителството, тъй като в момента очакванията на строителните предприемачи са големи, а те няма как да бъдат задоволени с наличните ресурси. „Трябва да има малко охлаждане на това прегряване по начин, който да не се отрази болезнено на пазара", отбеляза Чомаковски. Той посъветва предприемачи, които смятат, че проектът им ще излезе нерентабилен, да отложат инвестиционното си намерение.
Според Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates, пазарът в момента е динамичен и труден за прогнозиране, затова добрата комуникация между строителните компании и купувачите е много важна. "Предприемачите трябва да имат фиксирана цена за хората, които купуват днес, и да заявят ясно, че очакват в процеса на строителство да има актуализации. Това е нормална практика, която винаги е съществувала. Подобен подход ще позволи на пазарните участници да минимизират риска и да вземат правилното решение", смята Илиева.
Какво да очакваме?
Представителите на имотния бранш не очакват негативна тенденция на пазара до края на годината заради все още високото търсене и в същото време ограничения брой на добрите имоти на пазара. „Запитванията ни са три пъти повече от предлагането на пазара", коментира Невена Стоянова.
Иван Горанов не вижда предпоставки за съществени промени при ипотечното кредитиране до края на годината и това според него ще задържи жилищния пазар стабилен.
Илинка Митева предвижда умерен пазар до края на 2022 г., тъй като цените почти навсякъде вече са достигнали горната психологическа граница.
13:16 | 14.09.22 г.