Здравословни ли са ръстовете на цените на жилищата у нас?

Балон на жилищния пазар в България все още няма, но той може да поеме в тази посока, ако нездравословните според наблюдатели ръстове на цените от над 10% на годишна база се запазят.

„Между 2005 и 2006 г. цените на имотите нараснаха с 36%. Статистиката след предишната криза показва, че единствено през 2017 г. имаме ръст от 14,7%, а в останалите той се запазва в рамките на до десет процента. Но през миналата година отново се стигна до рязко покачване“, коментира Тихомир Тошев, управител на „Кредит център“.

По данни на „Адрес Недвижими имоти“ ръстът на цените в София през 2021 г. спрямо 2020 г. е 15%. Но според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на агенцията на недвижими имоти, причината за осезаемия им ръст през последните три години е, че купувачите все по-често търсят завършени и ремонтирани жилища.

Тошев обаче предупреди участниците на пазара „да не се поднасят“ с ръстовете от 10-15%, защото това неминуемо ще доведе до балон. „Не очаквам, че спадът на цените на имотите от 2008 до 2012 г. ще се повтори, но е вероятно всички участници на пазара да пострадат от следващо голямо надуване на цените на имотите. То може да бъде последвано от дълъг период, в който дори да няма спад на цените, броят на сделките ще е недостатъчен, за да задоволи пазарните участници“, отбеляза кредитният консултант.

Според него сегашната тенденция на силни ръстове може да бъде спряна, ако участниците на пазара проявят разум – инвеститорите с реално определяне на цените, купувачите с добра преценка на възможностите си какъв имот могат да придобият, кредитополучателите с нужното самоучастие при тегленето на кредит и правилна преценка на доходите си.

Към момента жилищният пазар в София се определя от търсенето и предлагането – все още има търсене, което не може да бъде задоволено от предлагането, каза Ирина Кънева, търговски и маркетингов директор на строителната компания BLD. Затова според нея върхът на цените на имотите ново строителство все още не е достигнат. Тя очаква леко поскъпване и през тази година заради бума в цените на суровините, материалите и труда в резултат на COVID кризата, който затруднява инвеститорите да строят нови сгради.

Силното търсене Кънева обясни с появата през последните две-три години на нова група купувачи на пазара - млади хора под 30, а често и под 25 години, които започват първата си работа с доход доста над средния за София. „Те са готови да инвестират в добро жилище и не са притеснени, тъй като имат много дълъг период за изплащане на ипотечен кредит“, отбеляза тя.

COVID кризата пък е променила представите на хората за дома и през последните две години те искали да подобрят условията си на живот - да сменят локацията, да имат зелена среда, гледка и пространство. Според Кънева за нови сгради на добри локации в София има списъци с чакащи купувачи.

В същото време заради ниските лихви по ипотечните кредити месечната вноска за двустаен апартамент в София, който сега е на цена между 90 хил. и 100 хил. евро, се оказва по-ниска, отколкото в разгара на предишната криза, когато цената му е била между 55 хил. и 65 хил. евро, и според Тошев това е мотиваторът, който кара хората да пристъпват към покупка.

„В най-голямата криза, когато двустайните жилища в столицата бяха 55 хил. евро, месечната вноска при 85% банково финансиране и лихвите по онова време излизаше 750 лв. Сега човек, който купува имот за 90 хил. евро при 85% банково финансиране, плаща месечна вноска от 650 лв. заради ниските лихви“, изчисли той. И допълни, че в най-тежката криза от 2009 г. до 2014 г. за същата сума е можело да се купи хубаво тристайно жилище.

Миналата година средният размер на ипотечния кредит в България е бил 121 хил. лв., което по данни на кредитния консултант означава 550 лв. месечна вноска. Общата сума на изтеглените ипотечни кредити е възлязла на над 5 млрд. лв. при 62 млрд. лв. депозити на домакинствата в банките. Според Тошев месечна вноска от 550 лв. по ипотечен кредит е приемлива за повечето домакинства в София в момента.

Той изброи три причини, които може да направят кредита непосилен за изплащане - ако кредитополучателят надцени възможностите си, ако целенасочено е решил да изтегли кредит, без да го връща, или при непредвидено тежко събитие в живота като смърт на член от семейството.

Той посъветва хората да заделят не повече от 30% от доходите си за обслужване на всичките си кредити, не само ипотеката, да имат спестени средства, равняващи се на поне 15% от стойността на жилищата, както и за покриване на разходите по покупката, да са уверени, че доходите им са сигурни поне в краткосрочен план, да са заделили от три до шест месечни вноски, които да стоят непокътнати в случай, че изпаднат в затруднение, и да са установили нужда от закупуване на имот.

По отношение на риска от внезапна смърт на член от семейството кредитният консултант съобщи, че всички банки предлагат застраховка "Живот" към ипотечния кредит, а при "УниКредит Булбанк" тя дори е задължителна. Кредитополучателите се възползват от нея, като седем от десет ипотеки към момента имат застраховка "Живот", докато през 2008 г. такава застраховка са имали само три от десет ипотечни кредита. 

Тошев очаква лихвите по ипотечните кредити у нас да се задържат на нивата от 2021 г. и през тази година, а до две-три години да тръгнат леко нагоре.

„Пазарът е силно конкурентен. Депозитната маса на домакинствата и бизнеса в банките е над 100 млрд. лв., а раздадените ипотечни и потребителски кредити са само 28 млрд. лв. На банките тези пари започват да им тежат и те ги компенсират с вдигане на таксите. Това е основната причина лихвите да останат ниски и през тази година“, каза кредитният консултант и допълни, че очаква нова рекордна година за ипотечното кредитиране у нас през 2022 г.