Жилищният пазар у нас между треска за имоти и опасения за балон

Ако инфлацията продължи да се ускорява със същите темпове, това вероятно също ще оказва влияние, тъй като ако спестяванията на хората са в банка или в кеш, инфлацията стопява тяхната стойност. Това може да ги накара да помислят къде да вложат част или всичките си спестявания. Както видяхме миналата година, спестяванията продължават да се покачват. Проблемните кредити не се увеличават, т.е. има стабилност на ипотечния пазар. Всичко изброено ми дава основания да очаквам подобен пазар през 2022 г. като през 2021 г.

Цените ще продължат да растат и през тази година, но, както казах, вероятно с по-бавен темп в сравнение с 2021 г. Това ще зависи от началото на годината и действията на правителството през първото полугодие с техния локален ефект върху икономиката. Има някои възможности пред българската икономика с Плана за възстановяване и растеж и средствата, които трябва да получи страната ни по него. Това може да се превърне в генератор за увеличаване на ръста на брутния вътрешен продукт и наред с исторически ниското ниво на безработицата в България да продължи да оказва благотворно влияние върху жилищния пазар.

Ако трябва да направя конкретна прогноза за цените на жилищата, въпреки че не съм привърженик на подобни прогнози, тя е за ръст между 5% и 7% при 11%-12% за миналата година. Тези прогнози се базират на ситуацията, която наблюдаваме в момента, и на някои очаквания за бъдещето. Тук обаче има много неизвестни, затова прогнозите трябва да бъда коригирани всяко тримесечие на база случващото се, за да получават гражданите максимално точна информация. 

Жилищното строителство не може да догони търсенето

Георги Шопов, председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НСНИ):

През 2021 г. в сектора на жилищното строителство се наблюдава динамика и продължаващо изграждане на нови проекти, които все още не могат да догонят търсенето. Интересът е много голям и сделките са активни. Породената от здравната криза несигурност и икономическите сътресения карат хората да търсят сигурно вложение за парите си. Сделките в България през първото полугодие на 2021 г. са с 14% повече спрямо същия период на 2019 г., а ръстът на цените е с 6%, главно поради по-голямото търсене от предлагането.

Сред ключовите фактори, които ще окажат най-силно влияние в строителния сектор тази година, е вътрешната миграция. Хората търсят опции за живот в големите градове поради по-добрите условия там. През 2022 г. този процес постепенно ще продължи.

Наблюдава се и положителна тенденция много български граждани, които са работили в чужбина, да се завръщат в България. Независимо от разликите в семейния статус и професионалното направление на тези купувачи, техният избор за покупка на жилище се очаква да бъде фокусиран преди всичко отново към големите градове. И през 2022 г. предлагането няма да съумее да задоволи търсенето.

Според НАСП цените през тази година ще се повишат с около 17%. Основната причина за това е ускоряването на инфлацията. Налице е сериозна парична маса, която е пусната в обращение. В момента при строителството поскъпването на материалите е с 27% за 2021 г., което неминуемо ще рефлектира в ръст на ценовите нива.

София, Пловдив и Варна доминират ипотечния пазар у нас

Борислав Гостев, ръководител отдел „Управление на търговски партньори“ в ОББ:

Изпратихме рекордна година за ипотечното кредитиране в България. Според данните на Българската народна банка между януари и октомври 2021 г. общата стойност на отпуснатите ипотечни кредити е 4,3 млрд. лв., което е с 37% повече спрямо същия период на предходната година и с 49% повече от същия период на 2008 г. Това прави изминалата година най-силната за ипотечното кредитиране преди предишната финансова криза.

В Обединена българска банка също отчитаме рекордна година в ипотечното кредитиране. Пазарът беше изключително доминиран от ипотечни кредити в трите най-големи града в страната - София, Пловдив и Варна. Наблюдавахме основно два типа клиенти - първите купуваха жилище за първи път в живота си и търсеха максимално финансиране, а вторите разполагаха с жилище, бяха заделили известни спестявания и се нуждаеха от частично финансиране от около 60-70% с цел покупка на по-просторни апартаменти или къща. И през 2021 г. средният размер на ипотечния кредит на ОББ продължи да нараства и достигна 124 хил. лв.

И през 2022 г. ръстът на ипотечните кредити ще продължи, а водещ фактор за него отново ще бъдат лихвите, които в момента са почти четири пъти по-ниски спрямо 2009 г. Високата ликвидност, породена от рекордния брой депозити на гражданите, съчетана със сериозния интерес от банките в областта на жилищното кредитиране, е много вероятно да доведе до поредната рекордна година. БНБ предупреждава, че нарастването на кредитите е сериозно и увеличи антицикличния капиталов буфер, но дори тази мярка едва ли ще спре банките по отношение на тяхната кредитна експанзия.

Вероятно част от българите ще продължат да търсят убежище от инфлацията чрез покупка на втори имот с цел инвестиция чрез ипотечен кредит, но препоръчваме подобно решение да бъде добре обмислено и да се търси консултация с експерти по темата. Важен фактор е и финансовата достъпност, която поради повишаването на заплатите през последните години, съчетана с ниските лихви, доведе до рекорд и по този показател.

Очакванията ни са за успокояване на растежа на цените на жилищата до около 5% годишно и то основно за нови високоенергийни проекти. При панелното строителство дори очакваме спад на стойността на жилищата през следващите години. Обратната връзка, която получаваме от нашите партньори, е, че дори и при тези цени, част от клиентите размислят и се отказват от покупка на всяка цена, защото смятат, че имотите и в момента са твърде скъпи. Понастоящем търсенето особено в София изпреварва предлагането, но след завършването на по-голямата част от започнатите проекти трендът би се обърнал. Демографията на България и фактът, че страната ни е на трето място по собственост в ЕС с 82%, ни карат да сме особено внимателни, защото в един момент може да се получи свръхпредлагане, което би натиснало всички цени на жилищата в посока надолу.