През последните три тримесечия процентът на свободните офис площи у нас расте, но средните офертни нива остават стабилни. Някои наематели успяват да договорят добри сделки, в други райони наемателите са в остра конкуренция за площи. Наблюдава се и тенденция за отлив на инвеститори от офисния пазар, която в рамките на по-малко от две години може да доведе до недостиг на офис площи. Успоредно с това наемателите въвеждат хибридни модели на работа и инвестират сериозно в реорганизиране на офисите в идните три до пет години. Наблюдава се и покачване на цените на строителството. Такава моментна картина на офис пазара у нас очертаха експерти в рамките на имотния форум BalRec, организиран от „Градът медиа груп“.
Малко над 2 млн. кв. м е обемът от офис площи към третото тримесечие на тази година, сочат данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Сравнено с третото тримесечие на 2020 г. нарастването е с близо 170 хил. кв. м, което означава, че новите проекти се реализират, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в компанията. През третото тримесечие на 2020 г. проектите, планирани за завършване до 2023 г., са с общ обем от близо 390 хил. кв. м, докато през третото тримесечие на тази година намаляват значително до 204 хил. кв. м, или с близо 180 хил. кв. м по-малко. „Въпреки забавянето през 2020 г., когато за някои проекти беше решено да се отложи пускането им на пазара, до средата на тази година те наваксаха изоставането и доста офис площи клас А бяха въведени в експлоатация“, каза Кръстев.
В същото време процентът на свободните площи расте, като през третото тримесечие на миналата година той е бил 11,4%, а сега достига 15%. Това според Кръстев се дължи на два фактора – въведените в експлоатация проекти тази година и слабото усвояване на свободните площи поради липса на органичен растеж на компаниите. „Сделките, които се случват през последно време, до голяма степен са свързани с преподписване или релокации, като компаниите опитват да запазят съществуващата си квадратура“, каза Кръстев.
Колко хора работят в офиса?
Проучване на Forton сред ключови наематели на офис площи в София с общо 32 хил. служители е установило, че близо 60% от анкетираните са потвърдили, че между 10% и 30% от служителите им посещават офиса. В съчетание с процента на хората, които работят изцяло от вкъщи, над две трети от служителите или не посещават офиса, или го посещават само в няколко дни от седмицата. В същото време 30% от компаниите опитват да върнат служителите си в офиса чрез различни методи и над 50% от служителите на тези компании посещават офиса.
„Тази година се различава много от 2020 г. по отношение на организация на работата. През миналата година блокадите свариха компаниите неподготвени, сега всяка компания има стройна организация как да се посещава офисът“, изтъкна Кръстев. 60% от анкетираните компании продължават да наемат активно хора, което означава, че бизнесът им расте, но според Кръстев е далеч моментът, в който компаниите ще върнат 100% от служителите си в офисите.
Отделно проучване сред наемодатели е показало, че под 30% от служителите посещават офис сградите. В същото време 65% от наемодателите казват, че не са получавали запитвания за освобождаване или преотдаване на площи, а 35% са получили такива запитвания. Във втория случай става дума за компании, които в дългосрочна перспектива са решили, че няма да имат нужда от всичките си офиси и оптимизират разходите си, обясни Кръстев.
Обемът на сделките тази година е по-голям спрямо миналата година с 34 хил. кв. м, но голяма част от започнатите сделки през 2020 г. са били финализирани в много по-трудна ситуация, отколкото други, които са разчитали на инерцията от предишните години, отбеляза Кръстев.
Според Адина Уелш, управляващ директор на Reiffeisen Property Management, е важно да се прави разграничение между офис сградите клас А и Б, защото развитието им е противоположно. „В офис сградите клас А възможностите ще се увеличават, а при офисите клас Б ще растат свободните площи. В София това отдавна е тенденция, защото градът вече е зрял пазар“, отбеляза Уелш. Тя посочи, че 30%-40% от наемателите в сгради на нейната компания са в офиса и бизнесът се приспособява към настоящата ситуация. „По отношение на строителството и финансирането на сградите нещата предстоят. Имаме нов проект, за който получихме виза за строеж. Първоначалният ни план беше да започнем с две сгради, но липсата на яснота на пазара и високите разходи за строителство за момента ни спират да стартираме работата по втората сграда“, каза Уелш.
Според нея през 2023-2024 г., когато се напълнят съществуващите офис сгради, ще има недостиг на качествени офис площи.
COVID задържа офис пазара
За момента наемателите се въздържат да правят резки движения заради продължаващия висок брой на заразените с коронавирус у нас, отбеляза Антон Славчев, изпълнителен директор на Avison Young. „Когато хората не могат да се върнат спокойно в офиса, няма как да се мисли за наемане на нови площи и да се правят промени“, посочи той. От тази ситуация печелят служителите. Проучвания на Avision Young на развити пазари като САЩ и Канада са показали, че 95% от служителите са добре адаптирани, а работата от вкъщи или отвсякъде се е превърнала в норма. В същото време мениджърите, които смятат, че ефективността се е повишила, са около 50%. „Там е разковничето. Компаниите много бързо се адаптираха, въведоха различни възможности за телеконференции, дистанционна работа, но истинската промяна все още предстои“, каза Славчев.
Сделките тази година се сключват предимно от компании, които излизат от офис площи клас Б и се насочват към нови проекти, които сега са на пазара. „Има я и модата на локацията. Тази и следващата година това ще бъде районът на Paradise Center за разлика от други локации като Цариградско шосе, където има доста повече свободни площи“, отбеляза Славчев.
Той също очаква свободните площи да растат през идните две години, след което ще започне обратна тенденция заради забавянето на новото строителство. Славчев подчерта, че София е с най-ниските ценови нива на наемите в Европа и те се запазват. „Дори се шегувахме, че таксата за обслужване скоро може да достигне цената на един квадратен метър офис сграда клас Б, защото разходите за ток и обслужване растат“, посочи той.
07:01 | 14.09.22 г.