Николай Господинов: Коронавирусът сваля с 25% цените на жилищата под наем

Николай Господинов има 15-годишен опит в бизнеса с недвижими имоти. Пет години е част от най-голямата  агенция за недвижими имоти в света. През 2012 продава дела си и основава iBROKERS, на която е собственик и управител. Компанията работи главно на територията на областите Бургас и София. Има десетки сертификати от международни обучения, семинари и конференции. Носител е и на специална награда за “Иновативен подход в мениджмънта” на сайта Imoti.net.

Семеен, с две деца. Със съпругата му са обявени за едни от “Достойните българи” за 2019 г. заради общественополезни инициативи и дарителски кампании, които двамата организират.

Преди дни излязоха данните на Агенцията по вписванията, които показаха силно трето тримесечие за сделките с имоти у нас. На какво се дължи това?

Дългогодишният проблем на нашата статистика относно сделките с имоти е, че тя е твърде обща, т.е. следим активността, но не знаем откъде конкретно идва тя. В четирите най-големи града в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, през третото тримесечие са продадени с 817 имота повече спрямо същото тримесечие на миналата година.

Но ние не знаем какви са тези имоти – жилища, офис площи или магазини, и дали сделките са започнали през това тримесечие или преди две години например в случаите, в които се касае за ново строителство. Предвид данните за пазара на ипотечни кредити смятам, че става дума за сделки с имоти ново строителство, които са били вписани през третото тримесечие. Вероятно ще разберем по-точно какво се е случило на жилищния пазар у нас между юли и септември едва след края на първото тримесечие на следващата година.

Като цяло обаче пазарът на недвижими имоти устоява на кризата, хората се чувстват спокойни за парите си, когато те са вложени в имоти, и недвижимостите продължават да са най-доброто убежище за спестяванията им.

Какви са тенденциите в търсенето и предлагането на жилищни имоти в четирите най-големи града в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас. Могат ли да се изведат общи тенденции, има ли специфики на отделните пазари и какви са те?

Няма нищо специфично в търсенето и предлагането на имоти в четирите най-големи града в страната, общи тенденции също трудно могат да се изведат. Причината е, че ние не следим общия инвентар на пазара, за да правим анализ на тази база. Ако попитате десет различни участници на имотния пазар, вероятно ще получите десет различни отговора на въпроса за тенденциите в търсенето и предлагането на имоти, защото всеки ще се позове на собствената си статистика по темата или собствения си интерес.

При нас сделките стават бързо и при добри цени, дори цените на някои имоти са на по-високи нива спрямо първото тримесечие на годината, т.е. преди пандемията. Разбира се, покачването е минимално и става въпрос за много малко сделки спрямо общия пазар. Ние правим анализ на между 350 и 500 имота на година, които продаваме, докато продажбите за годината в цялата страна са около 200 хил.

В същото време прави впечатление, че ипотечните кредити намаляват. Спадът все още не е твърде голям, на национално ниво той е от порядъка на 7%-8%, но все пак се очертава низходяща тенденция. Необходимо е обаче да минат още поне едно-две тримесечия, за да кажем категорично, че това е така, тъй като има градове като Бургас, например, където пазарът е леко нагоре. При ипотечните кредити става въпрос за дългосрочна обвързаност и е разбираемо, че купувачите на имоти изпитват известен страх и несигурност в настоящата среда.

По отношение на ипотечните кредити има ли промяна в лихвените нива и процента на самоучастие, който изискват банките?

Лихвите по ипотечните кредити остават на рекордно ниски нива. Ние имаме затворени кредити при лихви под 2,5%. Хората обаче трябва да са наясно, че каквато и лихва да договорят, до една година тя може да бъде променена по усмотрение на банката. Лихвените нива по ипотечните кредити у нас са доста по-ниски в момента, отколкото в САЩ, където се сключват договори за ипотечен кредит при лихва между 4,2% и 4,4%. Тук обаче става дума за фиксирана лихва за следващите 20-30 години. У нас има само една банка, която предлага подобна възможност за представители на определени професии, при определени нива на доходите и в зависимост от това дали имотът е за собствено ползване или за инвестиция.

По отношение на изисквания процент самоучастие имаше завишени рестрикции през периода на блокадата и малко след това. Но през този период някои банки бяха по-активни, решени да вземат по-голям пазарен дял, което принуди и останалите кредитори да се върнат към нивата на самоучастие отпреди пандемията, а именно 20% от стойността на закупувания имот и дори по-малко. Сега навлизаме в един от най-активните периоди за продажбите на имоти, който ще обобщи и цялата година – дали пазарът ще навакса изоставането си от предходните тримесечия, дали ще се очертае ясно забавянето през второто тримесечие и най-вече какво ще стане след второто тримесечие на следващата година.