Секторът на индустриалната недвижима собственост се променя и създава условия както за инвестиции, така и за несигурност. Специалистите от лидерът на пазара от BGsklad.bg организатор на Втората международна конференция за индустриални имоти, която ще се състои на 16 октомври 2019 г. в Интер Експо Център в София разглежда подробно сегашното състояние на този пазар и изготви кратка прогноза за неговото бъдеще. Научете какви са стъпките, които инвеститорите и наемателите на складове и складови помещения могат да предприемат, за да се адаптират към новите условия.
Ще продължи ли този златен век на индустриалните имоти?
През последните пет години секторът на индустриалната недвижима собственост - складове, дистрибуционни центрове, складови пространства и други индустриални сгради със складови помещения - отбелязва здравословен растеж. В сравнение с тях някои други сектори при недвижимите имоти едва се преборват за поддържане на средно ниво на търсене. От 2012 г. до 2014 г. ръстът на наемите на индустриални помещения намаляваше, след това обаче последва растеж от 2014 г. до 2019 г, който имаше обща годишна възвръщаемост от 16,2%.
Определени фактори влияят на това, какви складове точно се търсят, но самото търсене не намалява, а напротив - увеличава се с всяка следваща година. Макроикономическите фактори, промените на нуждите на наемателите и купувачите, по-бързите доставки и внедряването на модерните технологии могат все пак да забавят леко увеличаването на търсенето. Очаква се обаче до края на 2023 г. индустриалните имоти да са се увеличили на 4 милиона кв. км.
Отделно, ръстът на продажбите на електронната търговия ще стимулира търсенето и на индустриални недвижими имоти, защото стоката трябва да се съхранява някъде. А при липсата на физически обект магазин, единствената опция за пазене на наличност на продуктите, е складовото помещение.
На макроикономическо ниво се очаква в САЩ да забавят темповете си на развитие. Това може да рефлектира и на глобалната търговия, както и съответно на наемането и закупуването на складове.
Продажбите от електронната търговия ще стимулират търсенето на складове
В исторически план, производството и търговията на дребно стимулираха търсенето на индустриални недвижими имоти. Сега обаче електронната търговия е тази, която стимулира закупуването на складови помещения. Ако трябва да проследим продажбите от електронна търговия, то те са нараснали с близо 20% за 5 години. Какво означава това? Фирмите трябва да осигурят бърза доставка, следователно складовете трябва да са леснодостъпни и добре свързани с пътната мрежа. Дори се забелязва тенденция към търсене на складови помещения, които са близо до големите градове, за да поемат поръчките от тях.
По ирония на съдбата, продажбите не са единствената причина, поради която компаниите за електронна търговия обикновено се нуждаят от повече място. Много често, върнатите продукти заемат много от мястото по рафтовете на склада - до 20%. Клиентите са три пъти по-склонни да върнат продукти, които са закупили онлайн, в сравнение с тези, които са закупили в магазин на дребно. Фирмите за електронна търговия се нуждаят от 20 процента повече пространство за управление на логистиката при върнатите стоки в сравнение с нормалните продажби. Като сметнем нарастването на онлайн продажбите, няма как да не предположим и нарастване на върнатите продукти, което означава повече място за съхранение.
Наред с електронната търговия, очаква се и увеличаването на реалните запаси на бизнеса и повишените цени на горивата да допринесат за нарасналото търсене на складови помещения. Производствените запаси ще нарастват с 1,3 %, което е на база на увеличеното доверие в бизнеса. А цената на петрола и горивата ще предизвика хората да търсят складови помещения, които да са по-лесно свързани с потенциалните клиенти.
По-бавен растеж спрямо нарастващото търсене
Въпреки увеличеното търсене на складове, се очаква по-бавен растеж на предлагането им. В следващите пет години годишният темп на растеж на търсенето вероятно ще намалее до малко под 0,9 процента - почти половината от нивата на 2018 г. Това вероятно се дължи на по-високата цена на капитала. Наличността може да се увеличи, тъй като ще има повече място. От 7% се планира да се увеличи до 10,3% предлагане на ново индустриално пространство.
Има и значителна част помещения, които не са построени сега, а са изпълнявали различна функция и сега собствениците ги преустройват на индустриални или складови. Това се отнася не само за малки салони, на гърба на търговските обекти, ами и за офис сгради и всякакви други индустриални недвижими имоти, дори и църкви, гаражи и паркинги. Увеличената наличност вероятно ще окаже натиск върху наемите и цените на складовете.
Инвеститорите трябва да се съсредоточат върху по-достъпни и ефективни складове
Собствениците на индустриални недвижими имоти са изправени пред сценарий на по-бавен растеж на търсенето, нарастваща конкуренция и по-висока цена на капитала. Как трябва да реагират? Те биха могли да се съсредоточат върху иновациите, за да се възползват от областите с висок растеж, като електронната търговия, и да задоволят търсенето на наемателите за по-модерни складови съоръжения на стратегически места. Биха могли също така да дадат приоритет на подобряването на ефективността на своите имоти и веригата на доставки, за да помогнат за смекчаване на нарастващите разходи.
Инвеститорите трябва да се съсредоточат върху изграждане на имоти, които са на места по-близо до населението. Това може да помогне на наемателите да ускорят доставките и да намалят транспортните разходи, имайки предвид увеличаващите се цени на горивата. За да имат повече имоти на правилните места, собствениците трябва да преоценят портфолиото си и да вземат информирани решения.
Преди време, решение за строеж на склад се вземаше на база на традиционните фактори - разход за земя, наличност на работна ръка, свързаност с транспортната система и данъчна ставка. Днес, тези фактори не са достатъчни. Нужна е и информация за регионалните онлайн продажби, начин на живот, поведение на потребителите и миграция.
Нужно е да се строят и повече интелигентни складове
Засега, индустриалните недвижими имоти изостават от други сектори по внедряването на технологии, като причината е във високата цена на автоматизацията. Въпреки това има компании, като Amazon, които се нуждаят от по-модерни технологични съоръжения. Те инвестират сериозно в роботизацията и автоматизацията на складовите си помещения, за да намалят разходите за труд. Освен това, нова тенденция е предпочитането на много но малки на размер складове, спрямо един,два големи. Това се отнася точно към по-добрата свързаност на склада с населеното място, към което се правят доставките. По-добре компанията да управлява 10 малки склада, близо до големите гради, отколкото 1 огромен, който да удължава времето за доставка.
Как може да се подобри ефективността за управление на разходите?
Инвеститорите в индустриалните недвижими имоти трябва да се съсредоточат върху подобряване на ефективността, тъй като цената на капитала ще продължи да нараства. Голяма част от наличните складове в страната са на над 40 години. С днешната техника се използват трудно и това увеличава времето за доставка и води до загуби. За да се поправи това е необходимо инвеститорите да преоборудват и надстрояват. Те биха могли да подобрят дизайна и структурите, за да позволят по-ефективно съхранение, дори когато материалните запаси продължават да нарастват. Например, те могат да добавят съвременни функции, като по-високи тавани или многостепенни съоръжения за по-плътно и по-ефективно съхранение, както и повече напречни докове и врати за улесняване на по-бързите доставки.
И накрая, тъй като наемателите увеличават използването на технологиите, собствениците вероятно ще трябва да подобрят свързаността с енергийните мрежи, за да осигурят по-надеждна енергия. Биха могли да инвестират във възобновяеми енергийни източници, като слънчеви панели на покрива. Фокусирането върху тези аспекти може да повиши не само ефективността на отделните имоти, но и ефективността на цялата верига. В крайна сметка, успехът на инвестициите в този пазар може да се определи не само чрез наличието на повече складове, но и чрез създаването на по-ефективни и устойчиви помещения.
17:51 | 13.09.22 г.