Таня Косева-Бошова e председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България и управляващ партньор в Park Lane Developments. Тя има 18 години опит на пазара на бизнес имоти в Югоизточна Европа. Била е изпълнителен директор на офис комплекс European Trade Center, фонд за имоти Landmark Property Management, както и дългогодишен управляващ партньор в консултантската компания Colliers International. Park Lane Developments стои зад най-мащабния офис проект в бившата промишлена зона „Хладилника“ – Park Lane Office Center. Компанията е съвместно дружество на AG Capital и Таня Косева-Бошова. Финансов инвеститор в офис проекта е предприемачът Дилян Павлов, съосновател на Динамо Софтуер, който има над 20 години опит в IT и финтех сектора.
Церемония по старт на изграждането на 11-етажната сграда близо до мол Paradise Center се състоя през септември и се очаква строителството й да продължи до средата на 2021 г. Инвестицията е на стойност 30 млн. евро, а след завършването й тя ще предложи на пазара в София 23 500 кв. м офис и търговски площи клас А.
Госпожо Косева-Бошова, Park Lane Office Center е първият проект на новата компания Park Lane Developments. Защо избрахте той да е свързан с изграждането на офис сграда?
Нашата компания се развива в сектора на бизнес имотите – офиси, индустриални сгради, търговски центрове, а наши клиенти са представители на корпоративния сектор. В тази сфера офисите са базовият сегмент, който е гръбнакът на икономиката. Когато износът и услугите в дадена държава се развиват, секторът постига растеж. За щастие през последните години наблюдаваме точно такъв процес. Източна Европа се развива доста добре в офисния, а и в останалите сегменти на бизнес имотите, и България не е изключение от тази тенденция.
Фокусирахме се върху офисите, тъй като търговските центрове в момента са доста чувствителни към промените в глобалната и онлайн търговия, а и страната ни има ограничен брой жители и покупателна способност на населението. Предпочитаме да работим в сектор, който познаваме добре. Смятаме, че в момента офис пазарът в България се намира във фаза на стабилност, движен основно от IT сектора, който се развива много активно.
Защо избрахте бившата индустриална зона „Хладилника“ за локация на проекта, кои са предимствата й спрямо останалите офис зони в София?
Офис проектите се правят в райони, които се развиват по правилен начин и дават възможност на компаниите да са заедно, да създават клъстери. Никой не иска да има офис сграда, която е сама сред жилищни имоти. Затова в София вече се оформиха три основни зони, които се развиват като офис локации – „Бизнес Парк София“ в квартал „Младост“ и зоната отвъд околовръстния път, „Цариградско шосе“ - от Четвърти километър до Sky Fort, и „Хладилника“, в която инвестираме ние. Четвъртата зона, която винаги се анализира, е Центърът, но в София заради раздробената собственост и начина, по който навремето е бил изграден градът, т. нар. централен бизнес район всъщност не съществува. Има единични сгради, които спорадично се появяват в централната част, но тази зона не е достатъчно развита.
Новите сгради в София се строят покрай големи пътни артерии и до метро, което е другият основен фактор. Преди десет години, когато беше предишната вълна от качествени офис сгради в строеж, основната дестинация беше „Цариградско шосе“, но в тази зона – около София Тех Парк и The Mall, все още няма метро.
Водещият фактор за всяка компания, която търси нов офис, е локацията. За тези компании е много важен начинът, по който се придвижват служителите им до работното място, и колко време им отнема, за да стигнат до него. Служителите на големите IT компании вече приемат за даденост високата заплата, страхотния офис с всякакви удобства в него, затова достъпът до работното място има нарастващо значение при избора им на компания.
Зона „Хладилника“ е локация, която се развива като по учебник, в нея има всичко – търговски център (Paradise Center), две болници („Токуда“ и „Вита“), частни училища и детски градини, общинска детска градина в строеж в Кръстова вада. Тя предлага всички обекти, които са необходими в ежедневието на един работещ човек. Близо до нашия обект има хотел („Мезон“), както и нови хотелски проекти, а метрото е само на 400 метра от него.
Другата важна характеристика са парковете – зоната е разположена между Южния парк и Борисовата градина. Тъй като районът е бивша индустриална зона, тя е окрупнена, терените вече са закупени от частни компании, които правят обмислени проекти. Пазарът на бизнес имоти у нас се развива от 20 години и вече има предприемачи, архитекти, консултанти с доста голям опит, които създават качествен продукт. Фактът, че район „Хладилника“ се развива на по-късен етап, му дава шанс да се превърне в истински качествен квартал.
Как гледате на усилията на главния архитект Здравко Здравков в тази посока?
Главният архитект работи за това да подреди квартала, преди да са започнали всички строежи и това е правилен подход. Проведени бяха няколко консултативни събрания с всички собственици на имоти в района, събрана беше информация за трафика, който ще генерират новите им проекти, както и за плановете на компаниите. Предвижда се изграждането на велосипедна и пешеходна свързаност на зоната с Борисовата градина и с Южния парк, като целта е градът да стане проходим и хората да бъдат стимулирани да се придвижват пеша и с колело. Улица „Филип Кутев“ вече беше разширена, а свързването на „Симеоновско шосе“ и улица „Тодор Каблешков“ ще бъде много полезно за придвижването.
Съвременните тенденции в развитието на градовете са свързани със смесване на функциите. Не е добре в една зона да има само един вид застрояване – само офиси или само жилища, защото така те опустяват.
А какво мислите за идеята на главния архитект да се въведе плаващ коефициент на интензивност на застрояване, при който общината позволява на инвеститора да строи повече от планираното, а той й предоставя обекти на социалната инфраструктура?
Ние отдавна призоваваме да се мисли в такава посока, защото е ясно, че бюджетите на общините не са достатъчни за толкова бурно развитие. В същото време много ни притеснява ДДС върху инвестициите в общински имоти – ние не можем да използваме данъчния си кредит, ако НАП прецени, че това е дарение и не е свързано с нашата дейност. Призоваваме да се промени законът за ДДС в случаите, когато се инвестира в общинска или държавна инфраструктура.
Необходими са промени и в правилата за озеленяването. Всички искаме да правим зелени сгради и го правим. Ние например ще засадим над 200 дървета в имота си като допълнение към зелените площи и ще получим американския сертификат LEED Gold Certificate за устойчивост на сградите, който всички големи международни компании изискват за свой комфорт и информация, че предприемачът е изградил устойчива във времето сграда.
В София все още се работи по наредба за озеленяването, която да определи правилата, и в много случаи е възможно да се мисли за компенсиране на общината с друга зелена площ или социална инфраструктура. Това се прави и в момента, но има нужда от по-прецизно регламентиране. Редно е да бъде формализирано и ако една компания иска да построи малко повече в своя имот, да инвестира в общинска инфраструктура, а не да го прави като подарък. То пак ще е подарък, но трябва да има реципрочност. Доста е деликатно как ще се въвежда това на практика и доколко има административен капацитет в НАГ (Направление „Архитектура и градоустройство“ – бел. ред.) да се вземе правилното стратегическо решение от устройствена гледна точка.
За съжаление някои граждански инициативи са много активни и доста често гласът им се чува повече, отколкото разумът на бизнеса. Хората, които строят офисни и жилищни сгради, също живеят в този град, движат се по същите улици, дишат същия въздух, така че е необходимо да се вземе предвид и професионалното мнение. Може би трябва да има по-широки консултативни съвети, на които да са представени не само граждански организации, а и професионалистите да могат да изказват своето мнение. Интересът на всички е еднакъв. Ако правим хубави проекти, ще можем да ги продаваме, да ги отдаваме под наем, ще сме горди, че сме ги направили. Минаха годините, когато предприемачите строяха каквото дойде. Покрай кризата част от непрофесионалните компании изчезнаха от пазара и останаха само големите компании, които издържаха на този труден период. Както банките, така и предприемачите и клиентите научиха много. Мога да кажа, че пазарът е зрял и се развива в правилната посока.
12:33 | 13.09.22 г.