Брокери: Жилищният пазар в София е балансиран, няма предпоставки за балон

Пазарът на жилищни имоти в София е балансиран с увеличен интерес от страна на купувачите към по-големите жилища и новото строителство. Това стана ясно по време на бизнес закуска, организирана от сайта Imoti.net, част от Investor Media Group.

„В началото на годината Европейската централна банка и Европейската комисия отправиха предупреждение за опасност от балон на жилищния пазар, но в края на годината пазарът е по-добър и по-балансиран както за купувачите, така и за банките“, каза Младен Митов, анализатор в имотната агенция „Явлена“.

Според него в момента няма предпоставки за балон на имотния пазар. В подкрепа на тезата си той сравни нивата на ключови икономически показатели през 2018 г. и в предкризисния период през 2006-2008 г. Така например в момента инфлацията е 2,5% спрямо 17-19% преди десет години, а ръстът на кредитирането е умерен – 4% през тази година спрямо 24% в годините преди кризата. Необслужваните кредити в момента са около 11%, докато преди десет години равнището им е достигало 22%.

Докато през 2005-2008 г. цените на жилищата са нараствали с 25% на година, в периода между 2011-2015 г. средният ръст достига 11%. В годините преди кризата заплатите са нараствали с 20% на година, докато през 2018 г. повишението е 10%. Според Митов данните показват, че икономиката не прегрява, поради което не може да се говори за балон на пазара на жилищни имоти.

Данните на „Явлена“ за деветмесечието на 2018 г. сочат, че средната цена на жилищата в София е нараснала с 11%, като при панелните жилища е отчетено повишение от 8%, а при монолитното строителство – от 12%.

Жилищни

Интересът към малките жилища с една и две стаи намалява, а в същото време расте търсенето на тристайни и многостайни апартаменти. Средната площ на закупените жилища се е увеличила от 76 кв. м през 2014 г. на 82 кв. м през 2018 г., а средната цена на квадратен метър също бележи ръст от 766 евро на кв. м през 2014 г. до 1199 евро на кв. м в момента. Причината на засиления интерес към по-големи жилища според Митов е, че в последните три години пазарът е движен главно от купувачи, които придобиват жилища за собствено ползване и в по-малка степен с инвестиционна цел.

Жилищни

Интересът на купувачите към качествено строителство също расте, за което свидетелства намаляващият дял на панелните жилища в общия обем от закупените жилищни имоти между януари и септември и увеличаването на дела на монолитните жилища, сочат данните на „Явлена“. Митов констатира и сериозен интерес към новопостроените жилища, като делът им нараства от 10-15% през 2014 г. до 30-35% през 2018 г.

За деветмесечието ипотечното кредитиране обхваща около 70% от сделките с имоти, което доближава пазара в София до европейските пазари, отбеляза Митов. Сделките с имоти са се увеличили с 2%, докато ръстът при ипотеките достига 6%, сочат данните на „Явлена“.

Жилищен

„Пазарът тази година беше добър и се надявам догодина да бъде още по-добър и по-балансиран. Радвам се, че строителните предприемачи започнаха да преразглеждат своите очаквания. Купувачите не се сдобиват с имот на всяка цена“, коментира Митов. Той очаква динамиката на средните цени на жилищна площ да продължи да намалява и това да доведе до удължаване на средния срок за закупуване на имот.

Според Свобода Коджаманова, мениджър „Жилищни площи“ в консултантската компания Colliers International, в момента липсват спекулативните купувачи на пазара и когато се говори за инвестиция в жилищен имот, тя е с дългосрочен аспект от пет или повече години.

Средните цени на двустайните жилища от средновисокия и високия сегмент са на ниво между 145 хил. и 180 хил. евро, при тристайните достигат между 210 и 250 хил. евро, а при къщите – до 450 хил. евро, сочат данните на Colliers. Отстъпката от цените е около 2,5%, като тенденцията е към намаляване.

Средните наемни цени на двустайни жилища от средновисокия и високия сегмент се увеличават, като варират между 950 и 1200 евро и 1300-1600 евро при тристайните апартаменти. При къщите наемите достигат до 2000 евро, сочат още данните на Colliers.

Строителството на жилища в средновисокия и високия сегмент е нараснало с 12%, а свободните площи през 2018 г. са около 8%. Консултантската компания също отчита повишен интерес към по-големите жилища, като търсенето на тристайни апартаменти е нараснало с 40%, а на къщи – с около 33%. 45% от жилищата са придобивани с цел инвестиция, а 55% - за задоволяване на собствени жилищни нужди, като се запазва тенденцията от миналата година.

Основните фактори при покупката или промяната на търсенето на клиентите са кварталът или районът, вътрешното разположение и наличието на паркомясто. Сред факторите, които отблъскват купувачите, все повече доминират социалните елементи и липсата на инфраструктура като училища и детски градини, както и на зелени площи, а некачественото строителство остава на по-заден план, отбеляза Коджаманова.

40% от участниците в допитването на Colliers са заявили, че имат намерение да закупят жилище следващата година, като използването на собствени средства и на ипотечен кредит е разпределено сравнително поравно.

Коджаманова открои като тенденция и нарастващият интерес към жилища извън София, а в  топ три на предпочитаните квартали се нареждат „Малинова долина“, „Младост“ и „Изток“. Клиентите от средновисокия и високия сегмент все повече обръщат внимание на допълнителните услуги и обкръжаващата ги среда при избора на имот, отбеляза Коджаманова.

Бизнес закуската е част от проекта „Годишни награди на imoti.net“, генерален спонсор на които е Банка ДСК.