Ирена Перфанова е доскороешен председател, а в момента заместник-председател на Национално сдружение недвижими имоти/НСНИ/ по международната дейност. Член е на Борда на Европейската асоциация на професионалистите на недвижими имоти CEPI и член на REM Advisory Group към UNECE на ООН. С нея разговаря Снежана Стойчева - мениджър на imoti.net
- Повече от 25 години НСНИ обединява основните агенции за недвижими имоти в България. Каква е най-важната промяна в бизнеса с имоти, която постигна браншовата организация?
- Една от най-важните промени е нашата промяна в крак с времето. Имотният пазар се развива постоянно и професиите свързани с него също. Информираността какви са тенденциите в световен мащаб помага на професионалистите у нас да надграждат своите умения и знания. Браншовата организация има за цел не само да информира, но и да бъде обществено активна по теми, свързани с имоти. Интересуваме се от всяка една законодателна инициатива, институционални процедури, квалификационни възможности, пазарни регулации и статистики. Натрупването на тези интереси доразвива и нашата експертиза. Брокерът на бъдещето не е просто търговски посредник, а експерт с широки познания и способен не само да продава, но и да съветва и да управлява инвестиции.
- Каква част от посредниците в сделките с имоти са квалифицирани, обучени и подготвени да бъдат компетентни консултанти?
- Много важно в този въпрос е думата „консултант“, което е различно от това да си само търговски посредник. На фона на общия мащаб не повече от 3% от брокерите имат професионална диплома за брокери на недвижими имоти и не повече от 10-15% преминават през специализирани обучения. Консултантът в сферата на недвижимите имоти трябва да има много специфични познания, за да дава правилни съвети на своя клиент. Не случайно професията е регулирана в много държави и брокерът не само посредничи в сделките, но е значим участник в събирането на специфични данни за създаване на пазарни статистики. Говорим все по-често за индексите за устойчиво развитие, които стъпват на изходна статистическа информация. А на база на тези индекси се създават стратегии за развитие. Брокерът седи в основата на този източник на информация, когато говорим за имоти.
- На какъв етап е подготовката на закона за брокерската дейност и на регистъра на брокерите?
- Доброволният регистър може да изпревари законодателството, защото създаването му зависи от бранша, докато регулацията на професията със закон изисква институционална подкрепа и е свързано с осъзнаване от страна на държавата на нуждата от подобна регулация. В държавите, където има такава нивото на обслужване на клиентите е в пъти по-високо и отговорно. Самата защита на интересите на потребителите е част от това законодателство. Пазарът няма нужда от огромно количество посредници, а от качествени професионалисти, а регулацията е задължителна причина за преминаване през специализирани обучения, придобиване на минимални начални знания, които да бъдат надграждани ежегодно.
- Каква част от агенциите за недвижими имоти у нас биха ползвали MLS и каква част от офертите за имоти биха влезли там?
- MLS е концепция за работа на брокерите в добре развитите пазари и доказалата се най-добра система за обмен на информация и споделяне на бизнес между професионалистите. Тази концепция е свързана с ексклузивни отношения между брокер и клиент, т.е. изграждане на високо ниво на доверие и поемане на сериозна професионална отговорност. MLS дава ценен инструмент в ръцете на посредника, чрез който той да продава недвижими имоти по най-добрия начин за клиента. Колкото повече брокери има в един MLS, толкова по-голяма е ползата за посредника и респективно неговия клиент.
MLS работи по утвърдени етични правила, което означава изграждане на доверие и между брокерите. В MLS няма фалшиви оферти или оферти с неясни параметри, няма подвеждаща локация или некоректно посочена цена, защото всички оферти са ексклузивни. Там брокерите не са в конкуренция по между си, а клиентите са поставени в конкурентна среда. Затова крайният резултат за продавача е най-добрият възможен. Колкото повече расте броят на ексклузивните оферти, толкова повече брокери ще ползват MLS и обратното, колкото повече се разработва MLS, толкова повече ексклузивни оферти ще има на пазара.
Тази концепция е създадена преди десетилетия в САЩ и през последните години започна да навлиза в Европа. В момента националните асоциации на всички европейски държави правят MLS, защото с налагането все повече на технологиите в бизнеса се осъзнава нуждата от подобен проект.
Съвременният MLS е много по-модерен и многофункционален от първоначално създадения. Той разполага с модерни CRM системи, които дават добра организационна структура за брокера и голямо удобство при комуникацията с клиента.
- С какво новата Национална жилищна стратегия ще бъде полезна за брокери, агенции за недвижими имоти, строители и инвеститори?
- Това е стратегическа рамка полезна за всички българи, независимо дали са брокери или просто граждани. Тя предвижда бъдещи законодателни промени, които да внесат повече ред в управлението на собствеността, наемните отношения, данъчни стимули, професионални регулации, енергийна ефективност. Всеки брокер знае колко по-лесно се продава недвижим имот, когато се намира в добре поддържана сграда. А добрата поддръжка се регулира от добро законодателство. Националната жилищна стратегия е първа стъпка към ангажираността на държавата, общините, професионалистите и гражданите към изграждане на устойчива жилищна среда следваща тенденциите за развитие на градовете и условията, в които живеем. Процесът на прилагане на стратегията е дълъг и промените, които биха настъпили ще отнемат много време, но колкото повече се отлага началото, толкова повече време губим да отговорим на международните стандарти за достъпна и устойчива градска среда и да създадем по-добри условия за живот за самите нас. А една устойчива градска и жилищна среда привлича повече инвеститори, бизнес и млади хора.
- Кои са десетте най-важни характеристики на брокера на новото време?
- Да бъде запознат с устойчивото развитие и да стане пряк участник в него - Да бъде професионален съветник на своя клиент - Да бъде активен и инициативен гражданин и общественик - Да разбира не просто от имоти, а от процесите свързани с тях - Да управлява имоти и инвестиции компетентно - Да бъде специализиран - Да бъде иновативен и да работи с най-новите професионални технологии - Да предлага комплексни услуги на своя клиент, свързани с недвижимите имоти - Да пази високо ниво на конфиденциалност и етичност - Да бъде експерт, динамичен и контактен - Какви са вашите препоръки към потребителите, които търсят коректен и компетентен брокер?
- Препоръката от доволен клиент е най-сигурният индикатор, че си попаднал на подобен брокер. Клиентът може да изиска да се запознае с професионалната квалификация на брокера, с портфолиото му от сделки, с организациите, в които членува, със специализацията му. Съветвам клиентите да избират един доверен брокер, с който биха искали да работят, независимо дали купуват или продават недвижим имот.
- Какво да очакваме от 2019 година на пазара на имотите?
- Година на нови пазарни трансформации и процеси, които за едни населени места ще бъдат благоприятни, но за други не. Все още обаче пазарът продължава да е активен и очакваме да се запази такъв и следващата година, с много плавни темпове на покачване на цените, а на места в стабилизирането им. Балансиране на наемния пазар след големия скок на наемните нива през последните две години, което се усети основно при двустайни, тристайни апартаменти и офисни площи. Продължаващо търсене на новото строителство. Вероятно по-консервативно отпускане на кредити за закупуване на имот от средата на годината.
- Може ли брокерите да повлияят за по-добрата визия на столицата ни?
- Всеки гражданин е длъжен най-малко заради самия себе си да повлиява за по-добрата визия на своя град. А за брокерите това трябва да се превърне в професионална ангажираност, защото те се срещат ежедневно с много клиенти и имат възможност да ги просвещават в тази мисия. Има един утвърден модел на мислене у нас, който трябва бъде променен, за да създадем по-добра среда, а именно да се научим да мислим колективно, да приемаме общите части на сградите и като наша собственост, каквито те са в действителност, да приемаме градската среда като нещо създадено с наши средства и от самите нас чрез данъците, които общините събират от гражданите и да се грижим и ги пазим заедно, да възпитаваме децата си в устойчивост, за да са подготвени за своето бъдеще. Брокерът не е просто посредник, той е посланик и мениджър на процесите свързани с недвижими имоти. Неговата експертиза трябва да е висока, за да бъдат и ползите от него големи. Някой анализатори слагат тази професия в списъка на изчезващите в следващите 20 години, а моето мнение е, че тя ще претърпи тотална трансформация и именно от нея ще излязат специалистите по недвижими имоти на бъдещето, от които ще се очаква да поемат професионалните имотни услуги на новото време. На 15 и 16 ноември НСНИ организира Международен уъркшоп на тема: Моят град, Моят дом, Моят бизнес", на който ще бъдат обсъдени възможностите за насърчаване на устойчив жилищен сектор.
01:56 | 14.09.22 г.