Под конвенционален наем или в booking и Airbnb?

Стотици апартаменти в центъра на София и другите големи градове в България и света се дават под наем по модерен начин - чрез booking.com и Airbnb. Затова и много собственици на апартаменти се чудят дали да отдадат апартамента си по конвенционалния начин - за поне една година, или на краткосрочен наем в booking.com и airBnB.

Investor.bg опита да направи анализ на разходите и приходите при двата начина на отдаване, за да може читателите сами да решат кой от двата варианта е за предпочитане.

На пръв поглед двустаен апартамент, който при нормален наем може да се отдава срещу 600 лв. на месец в booking.com и Airbnb, може да се отдаде средно около 20 дни в месеца за по около 70 лв. на нощ, или общо за 1 400 лв., което изглежда над двойно по-висока сума от генерираната при традиционния наем. Оказва се обаче, че има много фактори, които редуцират нетния приход от краткосрочното отдаване. 

Най-общо казано: При нормалния наем разходите се поемат от наемателя, а при краткосрочния - от собственика. Така комуналните разходи (за отопление - топлофикация, електричество, студена вода, интернет) в рамките на около 200 лв. на месец свиват нетния доход от отдаване чрез booking.com от средно 1 400 лв. на 1 200 лв. В допълнение сайтовете взимат такса в размер на до 15% от прихода - или в нашия случай до 210 лв., така че нетният доход вече пада на 990 лв. при краткосрочен наем.

Да продължим с изчисленията. При конвенционалния наем наемателят често си осигурява почти цялото обзавеждане и електроуреди и се грижи за поддръжката им. Съответно и ги пази. От друга страна обаче обзавеждане на апартамент може да струва около 10 000 лв. и повече, защото туристите искат да видят уют и добър дизайн в снимките на апартамента. Ползването от много туристи, често недобросъвестни, води до бързо износване (амортизация), а има и случаи на кражба (на телевизор например). Ако приемем, че амортизацията на мебелите и електроуредите ще е 5 години, това са по 167 лв. на месец. И нетният доход от краткосрочния наем пада до 823 лв.

Вече се доближаваме до средните приходи от традиционен наем (600 лв.). Но има и други разходи при краткосрочен наем. Например таксите към етажната собственост. Съседите приемат, че при отдаване в booking и Airbnb осъществявате бизнес и трябва да плащате на входа петорна такса, или например 50 лв./месец, вместо 10 лв. за двама живущи постоянно, които самите наематели поемат. Така доходът от краткосрочен наем пада нетно до 773 лв.

Да добавим чистенето. При традиционото отдаваме под наем наемателите поемат това задължение. При краткосрочния обаче собственикът е задълженото лице. Ако приемем, че трябва да платите за 10 почиствания по 15 лв. всяко, то това са допълнителни 150 лв., което може да се окаже консервативна оценка за разхода. Така нетният доход от отдаван краткосрочно апартамент пада до 623 лв.

Но и това не е всичко. Някой трябва да посреща гостите, което означава да стои в готовност и да изчаква до 1 час на място. Да обяснява кое как се ползва в апартамента. За този мениджър трябва да се отделят поне 200 лв. на месец, възможно е тази сума да е значително по-висока, защото мениджърът може да се грижи и за дребните ремонти, различни кризисни ситуации и да поема други отговорности. Така нетният доход от апартамент в booking.com слиза до едва 423 лв., значително под средния наем при традиционното отдаване - от 600 лв.

Тук трябва да добавим риска комуналните разходи да са по-високи от тези 200 лв. на месец, ако например туристите оставят топлата вода да тече цяла нощ, което може да направи допълнителна сметка от 100 лв. Гостите могат "да надуят" отоплителните печки при отворен прозорец през зимата, могат да изцапат така, че почистването и ремонтът да са скъпи. Могат да изгубят ключовете, а направата на нов секретен ключ струва около 20 лв.

Разбира се, при нормалния наем също има проблеми. Законите често възпрепятстват извеждането на наемател, като този процес може да отнеме до 6 месеца, през което време той може да натрупа и високи комунални сметки.

При горните разчети обаче се оказва, че краткосрочното отдаване не е толкова изгодно за наемодателя.

Затова не е учудващо, че много от апартаментите в booking.com и airBnB биват спирани от предлагане и се връщат към традиционното отдаване.

Материалът е с аналитичен характер и има за цел да постави рамката на сравнителния анализ между двата основни начина на отдаване, като всеки собственик трябва да прецени нещата за себе си. Ако даден собственик осъществява чистенето, дребните поправки и управлението на имота (настаняването на туристи), то нетният ефект за него би бил по-висок от нормалния наем, но това вече са трудови доходи, а не такива от чисто отдаване на собственост.