Наем или заем? Заем!

2016 г. скоро ще бъде история. Вижте кои са най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция на Investor.bg "Икономиката през 2016 г."

Дилемата „наем или заем“ в България обикновено се решава в полза на „заема“. Или поне в последните две години, през които жилищният пазар започна да се възстановява активно и да преминава дори в бум в София.

Преди това дилемата „наем или заем“ в големите градове обикновено (поне временно) се решаваше в полза на наемането на жилище заради все още по-високите лихви и особено при по-малко самоучастие.

Сметките на купувачите на имоти обаче вече излизат: лихвите устойчиво падат на фона на стабилния ръст на наемите в големите градове. При достатъчно високо самоучастие при покупка (около 25-30% и повече от стойността на имота) вноската по ипотечния кредит вече е по-малка от наема или поне е съпоставима с него.

На практика жилищният и ипотечният пазар изглеждат сякаш са открили перпетуум мобиле. Кризата в банковия сектор от 2014 г., когато фалира Корпоративна търговска банка (КТБ) тласна пазара на имоти, като изведе начело кешовите купувачи. Тази активност, както и възстановяването на икономиката и ръста на заетостта и доходите в големите градове и стабилизирането на цените, извади на пазара и все повече купувачи, които разчитат на заеми, за да се сдобият със собствен дом. Все повече се активизират и рефинансиранията, заради което ипотечният пазар през последната година значително изпреварва ръстовете на жилищния.

Малко сметки

При жилище на стойност 70 хил. евро (почти 137 хил. лева) и 30% самоучастие месечната вноска по кредит (без начислявани други такси) с лихва от 4% е около 600 лева. При удължаване на срока за изплащане на заема вноската пада до около 530 лева. Разбира се, трябва да се има предвид, че лихвата е плаваща и вноската може да се промени в бъдеще, в зависимост от динамиката на индексите, на базата на които се изчисляват лихвите по ипотеките в България.

При 50% самоучастие на купувачите вноската по заема за същото средностатистическо жилище пада до около 420 лева за период от 20 години и под 400 лева за период от 25 години. Със същото условие – че лихвите в някакъв бъдещ момент може да се повишат.

При по-евтините имоти вноската по ипотечен заем варира около 300-350 лева, а в по-малките градове, където и цените са драстично по-ниски в сравнение с големите, пада и под 300 лева. Някои банки, които се опитват да привлекат платежоспособни кредитополучатели, предлагат и оферти с до 90% финансиране.

Ипотечният пазар – изпреварващо развитие

През последните няколко тримесечия се вижда от данните на Агенцията по вписванията, че ръстът на ипотеките е 2-3 пъти по-бърз в сравнение с ръста на сделките. За последния период, за който има данни – третото тримесечие, броят на сделките с имоти общо за страната е почти без промяна спрямо същия период на миналата година, докато броят на ипотеките се увеличава с приблизително 30%.

В София разликата между ръста на сделките и ръста на ипотеките е почти трикратна, както и в Пловдив.

Данните на консултантската компания КредитЦентър показват, че ръстът на новите ипотечни кредити през 2016 г. спрямо 2015 г. е около 30%, което потвърждава и последните данни на Агенцията по вписванията.

Около 12% от тях са рефинансирания на стари заеми заради по-изгодните лихвени условия, коментира изпълнителният директор на компанията Тихомир Тошев. Този пазар има къде още да расте, защото в по-развитите ипотечни пазари делът на рефинансиранията достига 20 и дори 25%, посочи той.

Допълнителен тласък на ипотечното кредитиране дава и засилената активност на пазара на жилища в строеж в големите градове, отчита той. Още от 2015 г. се наблюдава бум в интереса към новостроящите се сгради, които в голяма степен се разпродават далеч преди да са получили разрешение за ползване. Затова и през тази година се засилва кредитирането на жилища, които още нямат разрешение за ползване.

Банките вече следват тази тенденция и са готови да финансират купувачите „на зелено“ след издаване на Акт 14 и при определени условия. В повечето случаи става въпрос за същите банки, които са подкрепили и проекта на инвеститора, като усвояването на средствата става на етапи, в зависимост от завършването на обекта.

Ръст на цените, ръст на заемите

Ръстът на цените на жилищата през последните две години логично води и до ръст на теглените заеми. Тенденцията беше точно обратната от 2011 до 2014 г. заради кризата на пазара.

Ако през 2014 г. средният размер на ипотечният кредит за страната беше около 60 хил. лева, през миналата година достигна около 70 хил. лева, а през 2016 г. година е вече 85-95 хил. лева, коментира Тошев. За София диапазонът се покачва до 120-130 хил. лева през 2016 г., показват данните на КредитЦентър.

Смелостта на кредитополучателите донякъде се оправдава и с продължаващия спад на лихвите. През 2016 г. средният размер на лихвите по ипотечните кредити достига 3,9-4,9%, а към края на годината има и оферти в диапазона 3,6-4,3%, коментира Тихомир Тошев. Очакванията са плавният спад на лихвените нива да продължи.

За сравнение, година по-рано лихвените нива бяха около и над 5%.

Сроковете за връщане на заемите се запазват в диапазона 16-20 години.