Цената на жилищния продукт има четири съставки: 1. себестойност на продукта (самото строителство); 2. цената на земята; 3. цената на кредита; и 4. цената на общинската услуга.
Това каза главният архитект на София Петър Диков по време на най-новото издание на Клуб Investor.bg, което бе посветено на жилищните имоти.
1. Себестойност на продукта
През последните 10 години себестойността на строителството беше показател, в който се калкулираше печалба, която в много случаи не е нормалната печалба за една нормална икономика, коментира той.
Това беше възможно поради факта, че в не малко случаи ролята на предприемач или инвеститор и ролята на строител се осъществяваха от едно и също лице. С други думи предприемачът в много случаи, представлявайки и строител, можеше да определя тази себестойност на строителния продукт по свое усмотрение.
Моето мнение е, че това едва ли има шанс да продължи или, ако продължи, ще бъде в едни доста ограничени случаи, прогнозира Диков.
2. Цената на земята
Поради голямото търсене в продължение на много години цената на земята се завишаваше по две линии – първо чисто като финансова цена и второ - по схемата на обезщетение, което автоматично добавяше към цената на строителния продукт 15% до 35%, дори до 40% обезщетение. Това водеше естествено до нарастване на цената на целия продукт, който беше предлаган на пазара.
3. Цената на кредита
В огромна част от случаите цената на кредита беше включена за сметка на клиента. Масово жилища се изграждаха с пари на клиента, което автоматично прехвърляше в тежест на купувача цялата цена на кредита с всички лихви, които се натрупват през годините. В света на реалната пазарна икономика, към който се стремим, цената на кредита обикновено се поема от предприемача, каза Диков.
4. Цената на общинската услуга
Преди няколко години тя беше символична. Преди четири години аз инициирах за София повишаване на цената на услугата с близо 20 пъти като цена на строителното разрешение. Към настоящия момент считам, че това е недостатъчно за целите, които общината е длъжна да изпълни спрямо всеки коректен инвеститор – да осигури инфраструктурата, коментира той.
За съжаление вече имаме един голям наследен дефицит, който всички инвеститори поставят като проблем пред общината – няма инфраструктура. За съжаление в много случаи такава няма, няма и да има.
Това е така, защото ресурсът, който трябваше да отиде през годините за развитие на инфраструктурата, беше използван за други цели и беше трансформиран в стоки и предмети, които нямат никакво отношение нито към развитието на градската среда, нито към развитието на жилищното строителство.
За първите два фактора очакваме запазване на сегашното равнище или понижение. При вторите два обаче тенденцията според мен е нагоре. Така средно като цена на строителния продукт, излизайки на пазара, моите очаквания са за запазване на сегашното равнище, дори с времето за тенденция към нарастване, обобщи Диков.
Още от Клуб Investor.bg:
М. Захариев: Към момента много трудно може да се оцени един жилищен имот
Т. Тошев: Манипулирането на цените на имотите - твърде невъзможно
А. Гаров: Достигнахме дъното на жилищните цени
Цв. Тасева: Ниските цени – фокус на търсенето на жилища у нас
Г. Гълъбов: 100% ипотека само с допълнително обезпечение
Арх. Диков за създаването на „нормален пазар“ на жилища в България
2010 – годината на наемите на жилищния пазар у нас
Снимки от събитието може да видите тук
Клуб Investor.bg се осъществява благодарение на: Генерален спонсор: Emporiki bank Credit Agricole Group С подкрепата на: Johnnie Walker, Eucerin, Bulvaria, Euroins и със специалното участие на Енемона
04:26 | 14.09.22 г.