Материалът е предложен от Big Bear, автор в категория „Бизнес“ на Blog.bg
Защо акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) искат промяна в правилото за 90% разпределяне на печалбата под формата на дивиденти? Както при повечето загадки, тук също е приложимо правилото „Следвай парите!“. Фондовете се опасяват, че парите ще ги напускат под формата на дивидент, а няма да се връщат под формата на нови увеличения на капитала. И страховете им са напълно основателни.
Основното сбъркано положение при АДСИЦ-овете е, че възнаграждението за управляващото дружество е твърде голямо. Взимат 2-3% върху всички активи, едновременно с това примерно 20% върху положителната разлика от продадените недвижими имоти плюс примерно 20% от наемите и арендите.
Реално, ако едно дружество притежаваше същите активи, надали щеше да изразходва повече от 0.5% от активите за тяхното управление, да не говорим за това, че по-скоро този разход щеше да е фиксиран, а не зависим от размера на активите. Второ, другите два разхода би трябвало да влизат в цената на първия - все пак 2% годишно върху всички активи се плащат за ДОБРО управление, което предполага усилено търсене на положителна разлика при продажните цени на имотите и възможно най-добри наеми.
Така че инвеститорите осъзнаха, че плащат първо няколко пъти за една и съща работа, второ плащат твърде много и именно за това бягат от АДСИЦ. Защото дружествата работят основно за УД, а не за акционерите си - разходите за управление са обикновено съизмерими с приходите от наем и аренда. Има вече няколко случая, при които дружествата са обявили дивиденти и търсят парите за да платят дивидентите, защото нямат част от парите за дивидент или въобще всичките, но това не означава, че са спрели да плащат на УД-тата си...
Отделно, когато става въпрос за дружества, инвестиращи в недвижими имоти, има още „възможности за печалба” за управляващите портфолиото от имоти и то е при договорите за строителство или придобиванията на вече „готови” имоти. Тук също често имаме над пазарните цени на земята или на сградите.
Трети недостатък се забелязва при взимането на заеми от АДСИЦ. Това спомага за увеличаване на активите и от там на увеличаване на приходите за УД-тата, но въобще не води до ръст на печалбата за акционерите. Ако примерно фондът е взел заем на 7% плюс 2% годишната такса за УД, то закупените активи трябва да носят годишна възвръщаемост за акционерите от поне 10%, за да си струва упражнението, но поне до сега няма такива положителни примери.
Де факто АДСИЦ са собственост на управляващите ги дружества, защото са от полза основно на тях. Договорите помежду им не са публични или поне намирането им е значително затруднено, а промяната по именно тези договори е може би най-съществената информация, която трябва да се разкрие през акционерите.
В резултат на всичко това има отлив на инвеститори от АДСИЦ. Част от отлива е оправдан от обективни пазарни причини – вярата в безкрайния ръст на цените на недвижимите имоти бе силно подкопана, но, ако погледнем положението при фондовете за земеделска земя, ще видим, че от старта на търговията с техните акции лоялните им инвеститори не са спечелили от цената на акциите им нито са получили дивиденти, докато цените на реалните активи – земеделската земя - е около два пъти по-висока от стартовия момент и носи близо два пъти по-големи арендни приходи.
Материалът е с аналитичен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решение
03:58 | 06.09.22 г.