Асен Лисев работи на имотния пазар в България от 15 години. След 3 години кариера в банковата сфера от 2005 г. той работи в сферата на бизнес имотите, като е консултирал много сделки за покупко-продажба на молове, офис сгради и парцели, както и проекти за изграждането, отдаването под наем и управление на офисни, търговски и други сгради. Сред компаниите, с които е работил са: Danaos Development, ECC, Europa Capital, GE, Heitman, Immo East, Merrill Lynch, Quinlan Private, Tishman International и много други. Асен Лисев има бакалавърска степен по Икономика от Софийския Университет и MBA степен по Финанси от Kogod School of Business във Вашингтон. "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ е най-новото инвестиционно предложение към инвеститорите на Българска фондова борса АД, като предлага висока дивидентна доходност, чрез придобитата офис сграда отдадена на наематели. В момента тече увеличението на капитала на "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ, което ни провокира да потърсим създателя Асен Лисев за интервю.
- Г-н Лисев, защо не оставихте високата доходност от 9,5% за себе си, а споделяте проекта с новопридобитата офис сграда с широката публика?
- Аз оставам основен акционер и изпълнителен директор в "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ, така че бъдещите акционери ще могат да разчитат на мен.
Когато са преодолени големите рискове и една сграда е готова и пълна с наематели, е редно нови, по-консервативни и търсещи дългосрочен стабилен доход инвеститори да станат собственици. Строителните предприемачи насочват усилията си към проекти с по-висок риск и по-висока възвръщаемост, поемайки всички съпътстващи предизвикателства.
- Как отдавате площи на 13,5 евро на кв. м., когато сегашните две сгради на ФНИБ АДСИЦ например са на 10,5 и 11 евро, съответно в Бизнес Парка и Камбаните?
- Не подценявайте наемателите – те най-добре от всички знаят за какво плащат и правят внимателен финансов анализ, когато избират нова сграда. Ако ми позволите ще парафразирам въпроса. Колко е ефективната цена на работно място, която плащат наемателите в различните офис сгради? Само така трябва да се сравняват наемите, като е редно да отделим внимание и на локацията, експлоатационните разходи и нивото на довършителните работи и комфорта на работната среда. Смея да твърдя, че Офис А е една от най-ефективните сгради на пазара, като започнем от функционалната етажна плоча от 2,100 кв.м. с 9% общи части, големия брой паркоместа и най-добрите технически характеристики на фасада, осветление, климатична система и т.н.
- Наемателите в сградата имат клауза за предсрочно прекратяване на договорите си за наем след 3-5 години, това носи ли риск?
- Договорите за наем са 10-годишни, като среднопретегленият неизтекъл срок на договорите за наем е 6 години. Не са много сградите на пазара с такава дългосрочна структура на наемите. Някои от наемателите имат еднократни клаузи за прекратяване след изтичане на петата или шестата година, като целенасочено се разминават във времето с оглед управление на риска от едновременно изтичане на договорите, които обезпечават приходите от сградата. Имаме подобни клаузи и в полза на наемодателя. В зависимост от моментното състояние на пазара и нуждите за разширение на наемателите – тези опции могат да бъдат в полза и на двете страни.
- Не е ли твърде задлъжнял проектът и в какъв случай облигационерите получават всичко, земята, сградата и наемите?
- Дългът е под 45%, което е едно от най-ниските нива на нашия пазар, където стандартното кредитиране е около 65-75%. При наличие на сграда с качеството на Офис А и структурата на подписаните договори за наем, вероятността да изпаднем в сценария, в който облигационерите получават всичко, е доста по-малка, отколкото за средностатистическата офис сграда в София. Имаме много голям буфер и правилните инструменти, за да противодействаме при промяна на пазара в неблагоприятна посока.
- Каква дивидентна доходност да очакваме за 2020 и 2021г.?
- Очакваме дивидентната доходност за тези години да е около 9,3-9,6% при 100% разпределение на печалбата.
- Не сме ли вече на върха на цикъла, след който следва спад в цените на имотите? Говори се за предстоящо свръхпредлагане на офиси?
- На първо място трябва да посоча, че в "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ подбираме само такива сгради, които имат всички предпоставки да издържат проверката на времето и да запазят максимално добре паричния поток и стойността си дори при спад или криза на пазара. Освен това вярвам, че амплитудите при наемните цени и нивата на доходност на офисите ще са по-умерени в следващите години, защото при предходната криза бяха научени правилните уроци и от страна на инвеститорите, и от страна на кредиторите.
- Колко е таксата за управление на обслужващото Ви дружество?
- Таксата за управление на обслужващото ни дружество MBL е под 0,4% от стойността на активите. За сравнение, при други дружества, таксата по-често е в диапазона 0,85-3,0% от нетните активи. Посочете ми друго обслужващо дружество, което има знанията и постиженията на MBL и е спечелило доверието на толкова много клиенти в конкурентна среда.
- Облигациите в текущото предлагане с фиксирана доходност ли ще бъдат, има ли опасност при повишение на лихвите? Какво става след изтичане на срока на облигацията?
- Купонът по облигациите е 3,25% и е фиксиран, а не плаващ. Планираме да издадем и пласираме нов дълг преди или на падежа на облигацията.
- Какви са сроковете и параметрите на предлагането? Праг за успех?
- До 14-март се търгуват правата за записване на нови акции. За успешно увеличение ще се счита набирането на не по-малко от 36 милиона лева.
- Индивидуални или институционални инвеститори очаквате да се включат?
- Очаквам да се включат умните инвеститори. Продуктът е създаден както за институционални, така и за индивидуални инвеститори търсещи разумна доходност при добре премерен (нисък) риск. Целта на "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ е да дадем достъп на повече граждани да имат собственост в модерни офис сгради, които сами не биха могли да си купят поради големия мащаб на сделките. Значителна част от спестяванията на гражданите се управляват от пенсионни фондове и дружества за управление на активи, на които също им липсва добра експозиция към сегмента.
- Какви са плановете за бъдещо развитие на дружеството? Гледате ли към други инвестиции освен Офис А?
- Разбира се. Ще се стараем да добавим в портфейла и други подобни устойчиви първокласни активи, за да осигурим на своите акционери запазване и нарастване на стойността на парите им чрез реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на риска. Инвестиционната ни стратегия включва само инвестиции в готови и отдадени под наем бизнес имоти. Не включва закупуването на парцели, строителство, жилищни или ваканционни имоти.
Свързани компании:
07:26 | 14.09.22 г.