АДСИЦ: Регулативните режими в рамките на Европа

Приемането на правния режим, регулиращ дейността на АДСИЦ-компаниите (познати под името REITs-Real Estate Investment Trusts) в Европа и Азия даде тласък на напредналия процес на секюритизация на недвижимите имоти. Принципът на дейност на този род дружества е еднакъв за всички - дружествата акумулират средства посредством продажбата на ценни книжа, които впоследствие инвестират в закупуването на различни типове недвижими имоти. С цел избягването на двойното данъчно облагане, упражняваната дейност е освободена от корпоративен данък. Именно освобождаването на дружествата от данък печалба отложи приемането на регулативната рамка в някои страни в зависимост от готовността на страните да изградят ефективна система, компенсираща нереализираните данъчни събирания. В редица страни АДСИЦ-режимът не е установен, но въпреки това инвестициите в недвижими имоти се ползват с данъчни преференции. В тази връзка пример представляват Австрия, Германия, Италия и Люксембург.

Основните различия в регулациите на АДСИЦ в Европа се изразяват в допустимия размер на дълговото финансиране и степента на завършеност на недвижимите имоти. В някои от вече установените нормативни бази се забранява цялостно изграждане на даден обект (development), а се набляга по-скоро на приходите от наеми с оглед осигуряването на предвидим и сигурен паричен поток за инвеститорите. Пример за дружества от този тип са българските два фонда И Ар Джи Капитал 1 и 2. Допълнително според френското законодателство, например, фондовете не могат в срок от 6 години от придобиването на обекта да извършат продажба или да се разпореждат (продават) с повече от 15% от придобитите активи годишно. Под натиска на инвеститорите, търсещи по-висока доходност, възможна при цялостната реализация на даден проект, в повечето европейски страни се предвижда отпадане на тези ограничения. Друг спорен пункт представлява облагането на приходите от дивиденти при първоизточника, което често е в разрез с международните спогодби за двойното данъчно облагане, както и с Европейската конституция.

Акциите и другите ценни книжа, издадени от АДСИЦ, се търгуват на фондовите пазари. Според изследване на Standard & Poor's (S&P) пазарната капитализация на дружествата, инвестиращи в имоти в Европа, възлиза на 100 млрд. евро, като само 30% от тях действат под формата на АДСИЦ. Очаква се техният брой да нарасне, като в това отношение присъединяването на Германия и Англия към пазара ще допринесе за повишаването на пазарната му капитализация със 100 млрд. долара в рамките на 5 години от въвеждането на новите регулативни рамки.

Преглед на регулативните рамки

Австрия

През 2003 г. е въведена схемата на колективните фондове за инвестиции в недвижими имоти (IIF). Колективната инвестиционна форма предполага дългосрочни вложения в недвижими имоти на принципа на диверсификация на риска и се контролират от банковия надзор. IIF представляват пул от имоти, ръководени от управляващо дружество за сметка на инвеститорите във фонда и е неперсонифициран (подобно на българските договорни фондове). Инвеститорите се третират както при директна инвестиция в недвижими имоти. Управляващото дружество трябва да е с капитал минимум 5 000 000 евро. Съществува и ограничение, че размерът на дълговото финансиране не трябва да превишава 20% от пазарната стойност на активите собственост на дружеството.

Белгия

С цел развитие на пазара на недвижимите имоти, белгийското законодателство въведе през 1995 г. режима на т.н. SICAFI. Публичните инвестиционни дружества са с фиксиран акционерен капитал /от затворен тип/ и се ползват с данъчни преференции. Белгия възнамерява да внесе промени в законодателството с цел повишение на ефективността на АДСИЦ, но засега конкретните мерки са неизвестни. Преди всичко се очаква смекчаване на изискванията по отношение на външното финансиране и премахването на транзакционните такси при преоценка на активите.

Франция

Регулативната рамка на АДСИЦ-фондовете във Франция е взаимствана от вече съществуващото законодателство в САЩ /U.S. REIT regime/, Холандия /Dutch FBIs/ и Белгия /Belgian SICAFI/.

Според регулативните норми компаниите са задължени да разпределят като дивидент минимум 85% от реализираните приходи от наем, както и до 50% от реализираните капиталови печалби. Френските SIIC имат право да инвестират и в недвижими имоти извън границата на страната, за разлика от българските АДСИЦ. Съществува и вариант вече създадените дружества за инвестиции с имоти да се преобразуват в АДСИЦ след плащане на специален данък от 16,5% (половината от стойността на корпоративния данък), която може да се изплати в рамките на четири години, аналогично на ограничение, което предстои да се въведе в Германия.

Германия Според обсъжданата нова регулативна рамка създадените инвестиционни схеми (IF) ще бъдат от отворен тип, няма да притежават юридически статут и ще бъдат ръководени от управляващо дружество, като същевременно са освободени от корпоративно облагане. Управляващото дружество трябва да притежава съответния лиценз и да отговаря на специфичните изисквания. Най-малко 75% от активите собственост на дружеството трябва да представляват недвижимо имущество, а най-малко 75% от реализираните приходи трябва да са от наеми и/или от продажби на имоти. Приходите от продажба на недвижими имоти могат да се реинвестират в срок от две години. Фондът има право да реализира приходи от продажби на имоти в рамките на 5 години, при условие че не надвишават 50% от активите на дружеството за периода.

Вероятна дата за влизането в сила на регулативната рамка е 1 януари 2007г. Забавянето се дължи на нежеланието на държавата да се откаже от сериозните данъчни постъпления в резултат на отпадането на корпоративния данък. В проектозакона е предвидено въвеждането на т.н. “Exit tax” или “Еntry charge” (аналогични на действащите във Франция), с което фискът ще получи, в рамките на пет години, около 10 млрд.евро. Данъкът се удържа в резултат на преобразуването на дружеството от затворен вид в АДСИЦ. Предполагаемият потенциал на АДСИЦ-фондовете на немския пазар се оценява на 127 млрд. евро до 2010 г.

Италия

В Италия режимът на FII влиза в сила през 1994 г., като през 2003 г. съществено е изменен. Основната идея се съдържа в преминаването на собствеността от италианското правителство към частните инвеститори. FII представлява пул от инвестиции, държани от инвеститори, без юридически статут и управлявани от мениджърска компания. FII не подлежат на корпоративен данък. Приходите на инвеститорите се облагат само в случай на разпределяне на печалба.

Италианските FIIs са от затворен тип и по принцип не могат да инвестират в строителството на сгради, съгласно последния нормативен акт, издаден от Банка Италия, но посредством мениджърската компания могат да участват в подобна дейност, стига инвестицията да не превишава 10% от общата стойност на проекта. Външното финансиране на компаниите е ограничено до 60% от недвижимите имоти собственост на дружеството и до 20% от другите активи.

Холандия

Още през 1969 г. Холандия въвежда правната рамка, осигуряваща свободната търговия на ценни книжа на ДСИЦ /FBI/, като в момента се изготвя т.н. “Luxury version” на нормативната база, имаща за цел смекчаването на съществуващите ограничения. Промените ще засегнат най-вече следните области:

Съществуващите АДСИЦ-фондове в Холандия загубиха своята популярност на фона на по-малко ограничителните правни норми на същите в Люксембург, Франция и Белгия, което налага промяната им, която вероятно ще се осъществи до края на годината.

Англия

Англия официално публикува окончателния вариант на нормативната рамка на АДСИЦ-фондовете /UK-REITs/, която предстои да влезе в сила от 1 януари 2007г. Оценката на инвеститорите е положителна, въпреки съществуващите слаби места, едното от които е ограниченото индивидуално участие до 10%, а второто засяга допустимия дял на дългово финансиране. Изискването за осигуряване на високо покритие на лихвените задължения, при неблагоприятно развитие на пазара на имоти и при повишение на лихвеното ниво, ще принуди компаниите или да плащат данъци /да се преобразуват/, или да продават имоти, още преди реализация на заложените бизнес планове, като и двете явления са еднакво нежелателни.

Швейцария

Швейцария вероятно няма да приеме регулативна рамка за създаване на АДСИЦ-фондове поне до края на 2008 г., като причината за това е федеративната данъчна система на страната, в рамките на която отделните кантони се ползват с определена данъчна автономност. Директната инвестиция в недвижими имоти е възможна посредством листваните публични дружества за недвижими имоти.

В таблицата са представени основните параметри на действащите АДСИЦ-режими:

Европейската федерация за недвижимите имоти вече изиска от Европейската комисия разработването на единна нормативна рамка за АДСИЦ-компаниите на европейско ниво. Макар да се очаква процесът да отнеме дълъг период от време, ще представлява решение за съществуващото данъчно разграничение между въвелите и невъвелите АДСИЦ-структури страни. Изброените точки са част от първоначално внесеното предложение за АДСИЦ режима на европейско ниво.