Инвестиционният пазар на бизнес имоти у нас се сви със 77% през 2009

Общо за миналата година инвестиционният обем на пазара на бизнес имоти у нас е 193,1 млн. евро*, докато през 2008 г. беше 841,3 млн. евро, а през 2007 г. надхвърли 1 млрд. евро, сочат данни на консултантската компания „Елта Консулт“. Това означава годишен спад от 77% спрямо 2008 г. и почти 81% спрямо 2007 г. 

През втората половина на 2009 г. обаче се забелязват слаби сигнали за възстановяване на инвестиционния пазар, отчитат от компанията. След слаб старт в първите месеци на годината инвестиционната активност постепенно се засили и достигна 134 млн. евро през втората половина на 2009 г., което е ръст от 56% спрямо първата.

Поради недостига на качествени продукти и нежеланието на собствениците да продават на силно занижени цени по-голямата част от транзакциите бяха за имоти в различна проектна или строителна фаза. Все пак няколко сделки с обратно наемане (sale-and-leaseback), сред които продажбите на „Авто Юниън Център“ и някои регионални центрове на БТК, спомогнаха за увеличаването на инвестиционния обем.

Един от основните проблеми пред инвестиционния пазар в България е затрудненото финансиране от страна на банковата система и липсата на доверие между двете страни, посочват консултантите. Банките поставят все по-големи изисквания при кредитирането на мащабни проекти – над 40% собствен капитал и над 40% предварително отдадени под наем площи. В настоящата обстановка на ограничена ликвидност и слаб пазар тези ограничения често се оказват фатални за осъществяването на инвестиционни проекти.

За разлика от предишни години през 2009 г. нямаше сключена голяма сделка за търговски център (мол). За сметка на това над 50% от транзакциите бяха за офисни сгради, предимно в столицата. Въпреки очакванията на много участници на пазара за увеличаване на дела на сделките с проблемни имоти, това не се случи – такива сделки бяха по-скоро изключение през годината. Предвид големия брой активи, конфискувани от банките заради неизплатени задължения, ръст на подобни продажби е все още възможен през 2010 г.

Опортюнистичните фондове и инвеститори, които доскоро бяха активни на българския пазар, в момента предлагат твърде неизгодни условия – те търсят построени сгради, отдадени под наем поне на 80% с дългосрочни договори и нива на доходност над 11%. Затова собствениците, които все още могат да предоговорят условията по кредитите си или пък са придобили съответните активи по време на пика на пазара, не са склонни да приемат загубите при продажба и изчакват евентуалното вдигане на цените.

Поради недостатъчния брой сделки през годината и липсата на прозрачност на българския пазар е много трудно да се определят нивата на доходност в момента, посочват от компанията. По приблизителни оценки те са се повишили с между 250 и 300 процентни пункта за последната година в зависимост от сегмента и към края на 2009 г. са стигнали нива отпреди 5 години. За офисния и търговския сегмент доходността е около 10%, докато в сектора на индустриалните и логистичните имоти е 11,5%–12%.

*В анализа са включени и сделки за проекти (покупки на терен с проект) и се разглеждат само транзакции за над 1 млн. евро.

Още данни и прогнози на компанията:

Очакват добри условия за наем на офиси в София и през 2010 г.