Ръст в предлагането и по-ниски цени определят пазара на бизнес имоти у нас

През второто тримесечие най-голямо движение сред пазарите на бизнес имоти у нас се усеща на пазара на офиси – в търсене на оптимизация компаниите предоговарят наемни нива и проучват офис пазара с цел изгодно преместване. Заради спада на оборотите си търговците търсят търсят намаление на наемните нива не само в търговските центрове, но и на търговските улици, докато логистичните площи остават най-слабо засегнати от кризата в икономиката. Това са основни изводи на консултантската компания Forton International за развитието на различните сегменти на пазара на бизнес имоти у нас през второто тримесечие.

„След като наемателите на офиси вземат решение по отношение на развитието на бизнеса си – разширение, запазване на позициите или свиване, можем да очакваме и последващите ги решения за избор на най-подходяща локация за съответния бизнес”, коментира изминалото тримесечие Сергей Койнов, изпълнителен директор на компанията.

„Стратегическите бизнес решения, нуждата от оптимизация на разходите и наличния избор на офис пазара най-вероятно ще доведат до сериозни сделки до края на 2009. Местните търговци търсят стабилизация на съществуващия си бизнес и не мислят за разширение, докато редица международни търговски компании, предимно в ниския ценови сегмент, сега заемат изгодни позиции на нови локации, които да им осигурят дългосрочен успешен бизнес. При индустриалните площи търсенето се запазва, макар и на по-ниски наемни нива”, обобщава Койнов.

„Предлагането на нови офис площи през първото полугодие беше съсредоточено на Околовръстното шосе - локация, където процентът на свободни площи остава висок, а исканите наемни нива са сравнително ниски (9,50 евро на кв. метър на месец). Продължава изграждането на първата вълна от офис проекти, отговарящи на международните стандарти, които очакваме да бъдат приключени във второ или трето тримесечие на 2010 г., с което към наличните в момента в столицата ще бъдат добавени около 100 хил. кв. м висококачествени офис площи”, коментира Ралф Холанд, партньор в компанията

„Въпреки че всички наематели обръщат сериозно внимание на разходите, водещите местни и международни компании отчитат стабилен или скромен ръст на персонала. В същото време до голяма степен са наясно с повишеното предлагане на офиси и се замислят за възможността да се преместят от второстепенна локация и сграда с компромисни характеристики на място, което предлага и по-добро местоположение и по-добро качество на изпълнението на същата или по-добра цена”, допълва Холанд.

Трудно се оказа второто тримесечие на годината и за пазара на търговски площи в страната. Спад отбелязаха не само търсенето и наемните нива на магазините в центровете и по главните търговски улици, но и оборотите на търговците, което има своето негативно влияние и върху очакванията и нагласите за бъдещето на основните участници.

„Не можем да се похвалим със значима динамика на пазара през изминалото тримесечие”, признава Павлина Никова, мениджър "Търговски площи" и партньор в компанията. “Търговците остават пасивни и предпазливи. Наблюдаваме спад в продажбите, като той е най-осезаем в сектора на скъпите стоки - около 40% спрямо оборотите от 2008 г. Марките от ниската част на средния сегмент са сред малкото активно преговарящи. Предоговарянето на наемните нива е вече част от ежедневието на голяма част от собствениците и инвеститорите. Пазарът навлиза във фазата на осъзнатото търсене и адекватното предлагане”, допълва Никова.

Строителството на стартиралите търговски центрове продължава, при някои инвеститори се наблюдава забавяне на проектите между 4 и 6 месеца. По търговските улици се забелязват все повече празни магазини и смяна на наематели. С това нивата на възвръщаемост на главните търговски улици се покачиха до 8% при 6,75% в края на 2008 г.

Въпреки негативните за бизнеса тенденции, нивата на възвръщаемост при индустриалните имоти остават стабилни – около 13%. Причината е в по-слабото предлагане на готови проекти в този сегмент.

„Логистичните площи остават може би единственият сектор, в който няма нито свръхпредлагане, нито неоправдани очаквания. В сегмента все още има потенциал за развитие на правилния продукт на правилото място”, коментира Александър Танев, мениджър "Индустриални площи" в компанията.

“Вълната на намаляване на наемните нива не подмина и този сектор, появи се вакуум между цените на търсене и предлагане. Под натиска на кризата въпреки реалната липса на качествени площи наемателите не са склонни да плащат наемите от края на 2008 г. Инвеститорите от своя страна знаят, че конкуренцията е ограничена и предлагане липсва, и се стремят да поддържат офертните нива високи. Така реалните сделки се сключват на нива 15-20% по-ниски от исканите”, допълва Танев.

Според консултантите големите наематели във всички сегменти са в процес на изчакване, докато редица проекти са в процес на преразглеждане.

Пазар на парцели с цел развитие на практика липсва, посочват още от компанията. Транзакциите са единични поради липсата на свободни пари, високите лихви, рестриктивното поведение на банките към инвестициите в недвижими имоти и насищането на пазара в някои от сегментите. Въпреки това исканите от собствениците цени са далеч от това, което биха платили платежоспособните и мотивирани да сключат сделка купувачи. Очакванията са цените на земята да продължат да падат и през следващите две тримесечия.