Небостъргачи на безценица

40-етажен небостъргач в най-богатия бизнес пазар в САЩ на метри от Музея на съвременното изкуство и на няколко пресечки от центъра Рокфелер и Сентръл Парк в Ню Йорк наскоро беше продаден на търг за минималната сума от 100 хил. долара.

Сградата, известна като 1330 Avenue of the Americas, която преди три години стана обект на сделка за почти 500 млн. долара, беше продадена миналия месец на подразделение на канадски пенсионен фонд, след като собственикът, нюйоркският предприемач Хари Маклоу, просрочи плащанията по заем на стойност 130 млн. долара.

Месец по-рано най-високият небостъргач в Бостън - John Hancock Tower, беше продаден на търг за малко над 20 млн. долара. Следващия месец 33-етажна сграда в центъра на Атланта се очаква да бъде обявена за продажба на търг – собствениците й дължат над 50 млн. долара на банката и само половината от площите са отдадени под наем.

Просрочените плащания по заеми в условията на най-лошия пазар на бизнес площи от десетилетия в САЩ поставиха под натиск имоти на стойност десетки милиарди долари из цялата страна, като понякога се стига до търгове с намалени цени на известни небостъргачи, пише Associated Press.

Предприемачите изостават с ипотеките, защото наемателите напускат и не могат да си осигурят финансиране за вноските. Така продават небостъргачи с драстични отстъпки и при условие купувачът да поеме огромните задължения, свързани с имотите.

„Само си представете ако на един жилищен пазар нямаше кредити за 80 процента от стойността. Ако всички трябваше да купуват жилището си с кеш, цените на имотите биха се сринали навсякъде. Именно това се случва в огромен мащаб при бизнес имотите“, обяснява Дан Фасуло, управляващ директор на Real Capital Analytics.

Hancock Tower и сградата на Шесто авеню са първите от вълна просрочени ипотеки и търгове за имоти, която се очакват следващата година и рязко ще свали продажните стойности на първокласни имоти, смятат анализатори.

„Задава се катастрофа при големите офис кули“, твърди Матю Хейнс, председател на сайт за имоти.

Според данни на Real Capital Analytics, която следи сделките с бизнес имоти, към април в страната има имоти на стойност над 86 млрд. долара, чиито собственици са в затруднено положение, като над 6 млрд. са в Манхатън.

В Ню Йорк има и други сгради „в сериозна опасност“, казва Фасуло, като например 23-етажен небостъргач, продаден преди две години за 160 млн. долара. Няколко строителни обекта, която бяха спрени, също може да просрочат ипотеките си, ако не получат ново финансиране, сред тях проект за хотел с апартаменти и ресторант в долен Манхатън, подкрепен от Робърт де Ниро.

Много от небостъргачите, които има вероятност да излязат на пазара, са били купени на надути цени по време на бума преди между три до пет години и може да загубят над половината от стойността си при продажба, прогнозират анализатори.

Маклоу купува сградата в Ню Йорк през 2006 г. за 498 млн. долара със 130 млн. долара мецанин кредит. Заемът е продаден на Cadim, най-големият пенсионен фонд в Канада и прехвърлен на дъщерното й дружество Otera Capital. Otera поема заема и ипотеката на кулата в размер на 240 млн. долара. Сградата се намира по средата на най-доходоносния бизнес район в страната и две трети от площите й са отдадени под наем – най-известният наемател е вестник Financial Times, поради което на покрива й стои розово лого FT.

Другата сграда, Hancock Tower, загуби половината си пазарна стойност след търга през март от бившия й собственик Broadway Partners, съвместно дружество на Normandy Real Estate Partners и Five Mile Capital Partners.

60-етажната кула е купена през 2006 г. от Broadway Partners, които инвестираха милиарди в офис площи в Щатите през последните няколко години. Компанията често разчиташе на финансиране от вече фалиралата Lehman Bros. Normandy и Five Mile взеха заем в размер на 640 млн. долара, което оцени сградата на 660 млн.

Сградата се продаде с далеч по-голяма отстъпка в сравнение със средното понижение на цените на бизнес имотите в Бостън, казва Дейвид Гелтнер, директор проучвания в технологичния център за имоти в Масачузетския институт.

Според данни на центъра продажбите на бизнес имоти през първото тримесечие са на историческо дъно, като са паднали с 6% спрямо края на миналата година и с 21% спрямо същия период година по-рано.

Анализатори очакват през следващите месеци единствените големи продажби да бъдат на имоти под натиск с просрочени задължения. „Никой трезвомислещ собственик в добро финансово състояние не би тръгнал да продава в тази среда“, твърди Фасуло. Според него обезценените продажби на небостъргачи представляват „тънка струйка сега, но ще се превърнат в наводнение през идните 12 месеца“.