Възможно ли е да купим качествено жилище на ниска цена?

Каква е зависимостта между качеството и цената на жилищата, които се изграждат в момента у нас, каква е ролята на строителните разходи като елемент на крайната цена и може ли да очакваме по-евтини жилища в резултат на спада на строителните материали, и какво е нивото на качеството на имотите на пазара? Това дискутираха участниците в дискусията “Пазар на имоти: цени и качество“, която се проведе днес по време на конференция за имоти в София.

По мнението на Татяна Емилова, мениджър Жилищни имоти в Colliers International, клиентите вече са станали значително по-взискателни и избирателни относно това къде ще вложат парите си. Тя смята, че в момента търсенето е насочено главно към по-качествени проекти като среда, начин на живот, качество на удобствата, локация, позициониране на сградата, функционалност на архитектурните разпределения, качеството на използваните материали, на изпълнението на услугите и др. По думите й много квартали са пострадали от презастрояване и нямат необходимата инфраструктура. Като цяло нейната оценка е, че имотите с нужното качество на пазара са малко.

“В миналото имаше бурно предлагане и търсене, всичко се купуваше масово на зелено”, казва тя, като добавя, че много хора впоследствие са останали разочаровани от такива покупки. В момента хората търсят главно завършени обекти с Акт 16 и с добра локация, където има паркинг, около имота е поддържано и чисто и има спокойна среда.

Качествен имот и ниска цена са несъвместими, още повече предвид факта, че понятието “ниска цена е относително”, смята Татяна Емилова. Тя обяснява, че е имало дълъг период, по време на който цените в даден район са се образували на базата на цените в останалите сгради в същия район, без оглед различията в качеството между различните проекти.

Юлиян Георгиев, съдружник в Симпли България, коментира, че купувачът винаги разбира какво качество е купил, след като започне да изпитва несгодите на своята сделка. Това става на един по-късен етап и в много случаи той се усеща изигран.

“Основен проблем е, че качеството е нещо, което се усеща, но не всеки е подготвен да го усети на първия етап”, казва той.

В този смисъл участниците в дискусията коментираха, че консултантските компании, брокерите и останалите играчи на пазара трябва да информират клиента и да му помогнат да разпознае качеството.

Според Пламен Мирянов от Артекс инженеринг българинът е свикнал с панелките, които в общия случай нямат никаква поддръжка, и затова не винаги може да бъде достатъчно критичен при оглед за покупка на нов имот.

Той постави въпроса и за нелоялната конкуренция от страна на компании с неизрядни разрешителни, които могат да поддържат по-ниски цени, търсят висока норма на печалба и не гарантират качествено изпълнение на проектите си.

“Българинът живее в некачествени жилища и не е нормално цените на тези жилища да са съвсем близки до цените на качествените. Не е нормално панелите от 70-те години да бъдат почти на цените, на които произвеждаме сега. Това, което е качествено, може да струва три пъти по-високо”, каза той, като добави, че може да се очаква спад на цените на некачествените имоти.

Емилова също потвърди, че Colliers отчита спад от 2 до 9% в офертните цени на жилищата за втората половина на 2008 г., като това се отнася главно за имотите с ниско качество. Тя каза, че те може да поевтинеят с още 2 до 6% през следващите няколко месеца.

По мнението на Георгиев трябва да има някакъв баланс между цена и качество и е важно е да се определи какво инвеститорът цели като печалба. Тези изчисления трябва да се направят на базата на етапа от пазарното развитие и икономическата обстановка, в която се инвестира. За европейския пазар реални норми на печалба са между 20 и 35% в зависимост от вида проект и пазара, а не 100-200%, каквито случаи е имало досега.

“Това (нормата на печалба) е нещо, което е само част от добавената печалба, която получаваш, защото другата печалба е да останеш още на пазара и да построиш още нещо”, коментира той.

На въпроса за себестойността на строителните работи като част от общата цена на имота Любомир Галчев от Галчев холдинг каза, че, докато цената на някои строителни материали и работната ръка се понижава, финансирането поскъпва. Наред с това той припомни, че, макар и основен компонент, строителството формира една, но не единствена, част от крайната цена.

През последните пет години заради експанзията на пазара се породи нужда от нови строителни компании, което доведе до ниска производителност на работната ръка и ниска квалификация на работниците в строителния сектор, обяснява той. Това е главната причина за ниското качество в строителството.

“Не можем да говорим за спад на строителната себестойност”, смята той, като добавя, че сега навлизаме на един общ европейски пазар, на който трябва да се конкурираме с качествени продукти. Галчев каза, че в момента средната цена на строителната себестойност е около 450 евро без ДДС.

Наред с това той каза, че от 5 хил. компании, членове на Българската строителна камара, едва около 100 са тези, които извършват главно строителните работи в повечето проекти в момента. Тяхната норма на печалба се е свила от 10-15% преди до 7-8% в момента. По думите му много от тях са готови да работят и с марж от 3 до 5% за сметка на инвестиции в модернизация на производството и подобрено качество.

“Има изключително голямо предлагане и хората с пари трябва да се ориентират. А ориентирът “цена” е най-лошото направление, в което да се върви. Няма добро качество на ниска цена”, смята Пламен Мирянов.

Бе повдигнат и въпросът за липсата на прозрачност на пазара и за компаниите на него.

Иво Пантелеев от А.Д.А. Архитектурно Дизайнерска Агенция даде пример със САЩ, където клиентът може да се информира по телефона за дадена компания, за нейната репутация и начина на работа досега. Според него такава практика може и трябва да се въведе и у нас.

Относно критериите за определяне на качеството на дадена сграда Росен Плевнелиев от Линднер Имобилиен Мениджмънт каза: “Качествената сграда е тази, която след пет години експлоатация купувачите или наемателите в нея я смятат за качествена”.