RICS: 2007 – годината, в която бумът на пазара на жилища в Европа приключи

„2007 година вероятно ще влезе в историята като годината, в която големият ценови бум на пазара на жилища в Европа приключи. Годината започна силно с оптимистично настроение, но на практика приключи безперспективно за всички държави“. Така започва годишният обзор на пазара на британския Кралски институт на лицензираните оценители на имоти RICS.

През миналата година ръстът на цените на жилища в Европа се забави значително, като в някои страни като Германия и Ирландия се отчита спад. След лятото на жилищните пазари из целия континент се наблюдава изразен спад на активността, се посочва като основно наблюдение на анализа.

Обикновено вината се хвърля върху световната кредитна криза, породена от ипотечната криза в САЩ. Според института обаче най-важният фактор е вероятно по-прозаичното покачване на лихвите. „Купувачите не могат вече да си позволят да купуват при вечно покачващи се офертни цени“, се казва в доклада. Така жилищните пазари или замръзват, или в резултат цените започват да падат.

Перспективите за пазара на жилища през 2008 г. зависят от това какво ще се случи с лихвените нива, се казва още в анализа.

Високите годишни изменения на цените в страни като Полша отразяват развитието на пазара само през първата половина на 2007 г., като впоследствие тези ранни увеличения са компенсирани след края на лятото.

Не е вероятно ипотечна криза като тази в САЩ да се повтори в Европа, макар че Старият континент ще плаща за част от невъздържаността оттатък Атлантическия океан. Освен това европейската икономика още е в добра форма и рискът от резки спадове е малко вероятен.

 

Има вероятност за спад при някои цени на жилища през 2008 г., но степента на понижение на който и да било жилищен пазар вероятно ще бъде много по-малка от тази при последния спад в началото на 90-те години на миналия век, смятат от института.

Според обзора страните от Централна и Източна Европа изпитват най-силен общ инфлационен натиск. В допълнение, напоследък движенията на обменните курсове бяха благоприятни за тях и фиксираните валутни курсове бяха лесни за поддържане въпреки влошаващите се макроикономически показатели, отчасти заради нарастване на вътрешните инвестиции в недвижими имоти. Ако движенията на обменните курсове се обърнат в срещуположна посока, високият дял на домашни ипотеки в чужда валута, които помогнаха да се финансират някои големи ценови бумове при жилищата, внезапно ще станат твърде скъпи, за да бъдат обслужвани, докато ще има натиск и да се вдигнат вътрешните лихви. Затова рисковете на жилищните пазари в този регион нараснаха значително, особено в страните, които регистрираха големи повишения на цените на жилища, посочват от RICS.

Годишните ценови изменения през 2007 г. са подобни на тези от 2006 г., като по-малките държави извън централните райони на ЕС отчитат най-високи повишения.

Като цяло европейските пазари осезаемо се забавят. По-голямата част от страните отчитат ръст на цените от 5% или по-малко, а някои дори регистрират спад.

Скандинавските страни, тези в Средиземноморския район и новите членки на ЕС постигат най-големите увеличения на цените. Въпреки това дори за по-голямата част от тези държави лятото на 2007 г. отбеляза повратна точка и даде старт на изразено забавяне.

Дания попадна след първите, които изпитаха обръщането на тенденцията. През 2006 г. тя е от страните с най-бързи темпове на поскъпване. През втората половина на 2007 г. вече се отчетени понижения на цените.

Едно от редките изключения е Кипър. Поскъпването всъщност дори се ускорява през годината там. Пазарът през 2007 г. е бил подкрепен от предстоящото присъединяване към еврозоната и прилива на чуждестранни инвеститори.

Най-зле представящият се пазар относно цените през 2007 е Ирландия, където жилищата са поевтинели с около 7%.

Балтийските страни доскоро бяха „звездите“ на пазара с повишения на цените от 200% и повече за периода между 2000 и 2006. След лятото на 2007 обаче повишенията от началото на годината се компенсираха, като например пазарът на жилища от типа втори дом в Талин отчита спад от 6% от лятото. Цените на земята в някои естонски градове падат с близо 40 на сто.

Пазарът в Латвия, поне този в Рига, се развива като този в Талин, но пониженията на цените се фокусират върху старите апартаменти в съветски стил.

В Литва цените още се държат, но продажбите намаляват и много имоти остават непродадени.

Полша регистрира най-високия ръст на цените през 2007 г. (от 21 европейски страни, включени в проучването – бел. ред.), но в много отношения пазарът след лятото там наподобява тези в балтийските страни. Продажбите на новопостроени апартаменти намаляват, а чуждестранните инвеститори, които наводниха пазара, купувайки на зелено, вече не го правят, а се опитват да продават.

Германия е единствената голяма икономика от ЕС, която пропусна големия бум. Затова имаше очаквания за голям ръст на цените в страната. Въпреки това през 2007 г. изглежда се случи обратното и цените паднаха.

Във Франция охлаждането започна да се усеща относително рано през миналата година, като пазарът на апартаменти дори изпита малки понижения на цените.

Противно на много очаквания за съществена корекция Испания всъщност не регистрира понижение на цените през годината, макар че рекордно количество имоти останаха непродадени и предприемачите бяха готови да предоговарят условията.

Пазарът на жилищни имоти във Великобритания изглежда по-добре позициониран от много други в Европа. Той остава стабилен през по-голямата част на годината, макар и есенното охлаждане да породи някои леки понижения на цените. Подобно "зимно застудяване" има в Холандия и Швеция.

Тазгодишното проучване на RICS е реализирано съвместно с консултантската компания в сферата на имотите Savills.