Чуждите инвеститори напускат пазара на имоти в Полша

Когато ирландският бизнесмен Подрик Кол преди десет години започна да търси инвеститори, които се интересуват от инвестиции на пазара на имоти в Полша, той имаше готова целева група в лицето на редица ирландци, които бяха станали свидетели на неимоверния ръст на стойността на своите имоти и търсеха подобна успешна инвестиционна стратегия, в която да се включат още от начало, пише FT.

Ирландците, по-късно последвани от испанските инвеститори, изчисляваха, че условията, довели до поскъпването на техните имоти през 90-те години, ще се повторят и в Полша след нейното присъединяване към ЕС през 2004 г.

Онези, които инвестираха още в началото, постигнаха завидни резултати, след като до 2007 г. цените на апартаментите във Варшава се покачиха повече от двойно до 10 хил. злоти на кв. метър (сега над 2500 евро) през 2007 г.

След това обаче цените останаха на същите нива, тъй като станаха недостъпни за средностатистическия полски купувач, който представляваше основната група крайни клиенти. След краха на Lehman Brothers и началото на глобалната икономическа криза в края на 2008 г., цените на имотите се понижиха с около 10%, което бе много по-малко от спадовете в Ирландия и Испания, но достатъчно, за да причини големи проблеми за свръхоптимистичните инвеститори.

Големите спадове на пазарите на имоти в Испания и Ирландия също ограничиха финансите на инвеститорите и ги направиха по-предпазливи. В резултат на това Кол вече не гледа към Ирландия за нови инвеститори, а вместо това привлича нови капитали в Полша – единствената страна членка на ЕС, която бе подмината от рецесията миналата година и една от най-бързорастящите икономики в блока през 2010 г.

„В Ирландия няма апетит към инвестиции в имоти“, казва Кол, президент на инвестиционната компания Irish Developers Group, която има инвестиции в имоти в Полша за около 500 млн. евро.

Докато неговата компания е голяма по мащаб, повечето инвеститори от Ирландия са обикновено по-дребни, често група физически лица, купуващи апартаменти в Полша, с надеждата да ги продадат и да направят бърза печалба от тях. Марчин Голебовски, вицепрезидент на консултантската компания RedNet, казва, че е работил по над 2000 сделки с имоти за различни инвеститори, голяма част от тях чуждестранни.

Някои от тях са направили цяло състояние, купувайки апартаменти на зелено директно от предприемачите срещу 10% първоначална вноска, а останалите 90% - дължими след завършване на строителството. През годините на бума обаче още преди строителството да бъде завършено цените често се покачваха с 50% или повече и инвеститорите продаваха, преди да направят последната вноска.

Когато цените спряха да растат в края на 2007 г. обаче, тези бързи продажби вече не бяха възможни. Сега инвеститорите, притиснати от трудностите на собствения си пазар, не са склонни да плащат оставащите 90% от цената на имота, за да завършат сделката.

„Цената, на която сключиха (договор) преди две години, вече не е постижима“, казва Казимир Кирежик, директор на консултантската компания Reas.

По негова оценка всяко тримесечие във Варшава пропадат около 300-400 такива сделки, или около 10% от общия обем продажби ново строителство.

Дори и инвеститорите да искаха да финализират сделките „нито една банка не би им дала заем, за да покрият оставащите 90%, тъй като цените на имотите вече се понижиха“, казва Кирежик.

Подобно на ирландските, испанските строителни предприемачи смятаха, че Полша е огледален образ на техния пазар преди бума при имотите.

Много испански компании дойдоха в Полша през 2006 и 2007 г. и закупиха строителни парцели на върха на пазара.

„Испанците добавиха цяло ново ниво от разточителност към пазара“, казва Джон Банка, партньор в Colliers International в Поша.

Проблемът на такива испански и ирландски предприемачи е, че при настоящите цени на имотите за тях е много трудно да изградят строителен проект, който да е достатъчно рентабилен, за да оправдае високата цена, платена за земята.

„Тези имоти са до голяма степен замразени“, казва Кирежик, който добавя, че инвестициите имат смисъл единствено ако прогнозите за стабилен ръст на стойностите на имотите са се сбъднали. Вместо това обаче бумът на полския пазар се оказа много кратък.

Докато компанията на Кол става все повече полска, много испански инвеститори се насочват в обратната посока, изоставяйки полския пазар за сметка на родния, на който се надяват да открият по-изгодни сделки.

„В Испания има много повече възможности“, казва Иван Еспиноса де лос Монтерос, чийто фонд за имоти Aris има две офис сгради в Поша.