Борис Димитров е изпълнителен директор на кредитния брокер Кредит Навигатор. Завършил е Английска гимназия, гр. Бургас, има бакалавърска степен по „Публична администрация“ от УНСС и магистърска степен по „Финансов контрол“.
Работил е в Прокредитбанк и Пощенска банка на различни позиции - кредитиране и продажби. От средата на 2006 г. работи като управител в Кредит Навигатор.
- Г-н Димитров, има ли положителни тенденции на ипотечния пазар?
Положителна тенденция има на целия кредитен пазар – потребителски кредити с или без ипотека, жилищни кредити и фирмени кредити. Това се случва постепенно от пролетта на тази година и засега тенденциите са да продължи и догодина.
Традиционно за последното тримесечие на годината повечето участници на банковия пазар са доста активни, което доведе до много преференции от страна на банките към техните потенциални клиенти. Положителните промени са както по отношение на лихви и такси по кредитите, така и по отношение на процента на финансиране, който могат да получат клиентите като максимален размер на кредита.
Наблюдаваме и известно либерализиране по самите процедури на банките – изисквания за дохода на клиентите, целите на кредита и др. Офертите за кредити сега вече са много близко до тези, които бяха през 2007 и 2008 година.
- Как реагират клиентите в тази обстановка? Каква е активността и от тяхна страна?
Няколко са основните предпоставки, които биха мотивирали хората да теглят кредит. При ипотечните кредити това са приемливи за тях условия по кредита (лихви, такси, процент на финансиране), приемливи цени на имотите, сигурност във финансовото си състояние за в бъдеще, както и неотложност на покупката.
Често се налага да правят компромиси с една или повече от тези предпоставки за сметка на някоя от останалите. Например да си купят имот с малко по-скъп кредит за сметка на цената на имота, или по-скъп имот, ако доходите им позволяват. По отношение на активността, там нещата са малко по-различни от активността при банките.
Да, определено има много повече потенциални клиенти в сравнение с миналата година, но разликата сега е, че в основната си част това са клиенти, с доходи над средните за страната. Липсва това ядро от клиенти с общ доход на домакинството около 1000-1500 лева. Най-вероятно темпът на нарастване на кредитните портфейли, респективно броя на кредитоискателите, ще бъде плавен, с бавни, умерени темпове, не както бяхме свикнали вълнообразно. И това е хубаво, за да ни предпази от големи евентуални сътресения, поне по отношение на ипотечните кредити и цените на имотите.
- Лесно ли се ориентират клиентите сред офертите на банките?
Наистина може да се каже, че с подобряването на офертите си, банките предлагат вече доста по-комплексни продукти. Например лихвеният процент варира в зависимост от това какви други продукти ползвате заедно с кредита (спестовен, застрахователен, комунални плащания и др.), за какъв срок е кредитът, какъв процент на финансиране желаят да получат клиентите спрямо оценката на предлаганото обезпечение, по какъв начин се доказва доходът или комбинация измежду всички изброени.
За клиентите е понякога трудно да се ориентират без помощта на банкови служител или кредитен консултант в офертите на една банка, а какво остава когато искат да направят анализ измежду всички банки и оферти.
- До какъв процент достига делът на банковото финансиране в покупката на жилище?
Съвсем не са изключения финансиране и до 90%, а понякога и повече от стойността на предлаганото обезпечение. В случаите, когато клиентите предложат и допълнително обезпечение, могат да получат и 100% финансиране от цената на купувания имот.
- Достигнато ли е дъното на цените на имотите?
Както се казва, това е въпрос за много пари. Предположения има много, и то добре аргументирани, както в едната посока, така и в другата. Факт е обаче, че от може би от половин година темповете, с които се изменят цените са много малки и почти незначителни за пазара.
Смятам, че като цяло пазарът на недвижими имоти е близко до намирането на баланса си по отношение на цените. Много е трудно да се правят анализи на база осреднени цени, тъй като на пазара има все още много предлагане от продавачи, които не могат да повярват, че закупения от тях, с цел печалба имот, струва примерно 50 000 евро, а не 70 000 евро.
- Има ли кредитиране на зелено, на акт 14 или акт 15? Или всички кредитират само при разрешение за ползване?
Кредитиране на зелено без някакви други условности няма. Няма и много търсене за покупка на зелено с кредит. Минимумът като степен на завършеност, който приемат банките, е груб строеж, при това нещата зависят от конкретния обект и строител. Отново това съвпада и с търсенето на пазара.
В този случай банките, съблюдавайки собствения си риск, се грижат и за риска, който биха поели и клиентите им.
- Може ли да се говори за бавно възстановяване на кредитирането и цените на имотите като начало на нов икономически подем? На всички ни се иска тези първи симптоми за възстановяване да продължат. По отношение на активността на финансовите институции и нивото на цените на имотите изглежда ситуацията се подобрява и може би скоро ще се установи трайна тенденция в тази посока.
Не така изглежда ситуацията като цяло за икономиката. Реалната безработица се запазва висока. Доходите на домакинствата намаляват. Потреблението е много свито. Ако можем да си изведем някакви поуки от всичко това, то те са, че ситуацията в момента е такава, каквато е, т.е. приемаме я и действаме с най-доброто, с което можем в нея.
Колкото по-бързо се отърсим от спомените за миналия бум от преди края на 2008 г. толкова по-бързо ще започнем с нови идеи да се възстановяваме.
09:04 | 11.09.22 г.