Светослав Младенов е изпълнителен директор на „Прайм Пропърти БГ АДСИЦ”. Преди това той е бил изпълнителен директор на "Белвю пропърти мениджмънт" - българска компания, част от фонда за дялови инвестиции "Екуест инвестмънт България лимитед", която предлага маркетинг, продажби, управление и отдаване под наем на недвижими имоти.
Младенов има седемгодишен опит като ръководител Продажби и външни пазари във водещи международни фармацевтични компании. В продължение на 12 години той работил с професионалисти от над 90 държави в Азия, Африка, Австралия, Латинска Америка.
Пред Investor.bg той представи прогнозите си за развитието на българския пазар на имоти през 2010 г.
- На какъв етап от цикъла се намира българският пазар на имоти?
Със сигурност годината на размисъл премина. В момента може да се каже, че е настъпил етапът на преценка и ефективни действия. За съжаление никой не разполага с много време от сега нататък и пред повечето инвеститорите алтернативата е една, а тя е да предприемат радикални действия, свързани с планиране и на загуби от преоценка на активите си. След една година на изчакване стана ясно за всички, че българският пазар на имоти реално се променя, както по отношение на структурата, така и по отношение на ценовите нива.
През 2010 г. е време инвеститорите да вземат решение какво искат да направят с активите си – дали да се освободят от тях или да намерят друга алтернатива. Масовият пример, който наблюдаваме, е стремеж към бърза продажба, което води и до драстично намаляване на цените. Корекцията от 20%, която наблюдавахме през последната година, беше само началото на процеса на преоценяване. Все повече инвеститори започват да мислят как да предложат по-добри условия, за да останат на пазара, без значение дали става дума за отдаване под наем или продажба. Мисля, че в момента всеки се намира в положение, в което сега взетите решения и планирана стратегия ще определят неговото бъдеще и развитие на пазара.
- Според Вашите наблюдения за какви ценови спадове можем да говорим (от върха на пазара до момента) в отделните сегменти?
Резонното спадане при градските имоти е около 20%, при ваканционните стига до 50-60%. Очаквам през 2010 цените да продължат да се понижават. Това ще е така, докато не се достигнат реалните ценови нива. В момента като че ли преобладават хаотичните оферти, което не е добър сигнал, както за един чуждестранен инвеститор, така и за човек, който е решил да инвестира в недвижим имот.
Прекалено високите или прекалено ниски цени сами по себе си пораждат съмнения и негативно отношение в купувача. В скоро време очаквам всеки, който предлага недвижим имот, да достигне цената, която е реална, за да излезе на пазара и да продава. А не както в момента има предложения, които са само една статистика за големите консултантски компании.
- Каква е равносметката? Кой сегмент пострада най-много от рецесията и кой остана сравнително по-невредим?
Ваканционните имоти пострадаха най-много – както морските, така и планинските. Те се намират в най-дълбока рецесия, затова възстановяването им ще бъде най-бавно и трудно. При наемите на офисните сгради положението е подобно, заради прекалено голямото предлагане. Това, което наблюдаваме в момента, е както при банките, когато преди година се говореше за депозитен туризъм. Сега можем да кажем „офисен туризъм” – имам предвид засиленото търсене на по-изгодни цени от страна на наемателите. Това важи за голяма част от предлаганите офиси, като тук не говоря за офисите клас А, които са все още малко на пазара у нас.
Най-малко засегнат е жилищният пазар и по точно една малка част, която е сегментът на лукс имоти. През 2010 ще бъде изгодно за всеки, който има възможност или иска да инвестира в жилище. Сега е моментът за една добре планирана подмяна на старото с ново, по-голямо и по-качествено жилище на добра цена. Мисля, че ако нещо ще се развива много динамично през следващата и тази година, това е вторичният пазар на имоти.
- Какво можем да очакваме на жилищния пазар в София през 2010 г. (по отношение на ценови нива, брой сделки, бизнес нагласа и др.)?
Наскоро си направих труда да се върна назад във времето и да препрочета някои мнения на специалисти от 2004, 2005 година. Установих, че подобни коментари може да прочетеш и през 2010 година - за това как един и същ имот се предлага в няколко сайта на различна цена например. Има и други особености на пазара, които се препокриват. По отношение на броя сделки не мисля, че реализираните продажби ще бъдат повече от предходната година.
Бизнес нагласата на всички е да направим всичко възможно за да постигнем един балансиран и регулиран, добре работещ пазар на недвижими имоти. Това ще доведе след себе си привличането на качествени инвеститори в България. Съществуват множество причини един инвеститор да желае дойде и да инвестира в България: да увеличи своята доходност, инвестирайки в алтернативни проекти; да диверсифицира личния си инвестиционен портфейл; да подпомогне осъществяването на даден бизнес по изцяло субективни причини; за собствено удовлетворение, за да съдейства за развитието на определен регион, за да повиши социалния статус и имидж и др. Но за да се случи това, всеки инвеститор трябва да си направи стратегията за минимум 5 години напред, а това как да стане при сегашните условия, просто не може.
- Очаквате ли значителен ръст на принудителните отнемания на имоти през 2010 г?
Със сигурност ще има принудителни отнемания, но е трудно да се каже в какъв мащаб ще се наблюдава. Всичко ще зависи от добрата преценка на инвеститорите, доколко са съумели да договорят финансиране на проекта си при разумни условия.
- Може ли да се каже, че са евтини към момента жилищните имоти в България спрямо тези в Централна Европа, като се вземат всички относителни фактори - ценова корекция, качество, търсене/предлагане, инфраструктура, инвестиционна среда, качество на живот, потенциал на пазара и др.
Три основни фактора определят цената на един имот: доколко добре е развита инфраструктурата; какво е качеството на самия имот; начинът, по който се финансира проектът. Тези фактори все още рядко се взимат предвид, когато се определя цената на един имот. Смятам, че високите нива, които се поддържат в момента от много инвеститори, са необосновани. Например в Прага можеш да си купиш имот на цените на имот в кв.Лозенец - 200 кв. м апартамент за 500 хил. евро. Но за разлика оттук, първото нещо, което се прави в чешката столица, още преди да се стартира даден проект, е да се изгради добра инфраструктура – пътища, осветление и т.н. Същото сравнение може да се направи и с други европейски градове. Това изравняване на цените с градовете в Централна Европа не е много реалистично според мен, най-вече заради лошата инфраструктура, качеството на предлагания продукт и услугите, които са свързани със стопанисването му .
- В какво състояние щеше да се намира според Вас пазарът в момента, ако не бе настъпила кризата?
Ако кризата не беше настъпила, пазарът щеше да намери друг регулатор, който да спре галопиращото нарастване на цените и процеса на презастрояване. В даден момент така или иначе щеше да се появи някакъв буфер, чрез който да се достигне крайното ниво на ръст на цените. Кризата беше само един от вариантите да се получи това регулиране.
- Инвестиционните фондове за имоти бяха сред най-активните играчи на пазара преди няколко години. Кога очаквате те да се върнат и какви предпоставки има за това?
АДСИЦ все още продължават да бъдат най-активните играчи на имотния пазар. Някои дори набират капитал за нови инвестиции. Според мен дружествата, които имат дългосрочна стратегия, предварително са съобразили накъде върви пазарът, направили са си преоценка на приоритетите и скоро ще започнат плавно и постепенно да увеличават активите си, макар и не в мащабите, които са планирали преди кризата.
- Смятате ли, че в скоро време ще се върне доверието на инвеститорите към акциите на компаниите от сектора на имоти?
Доверието на инвеститорите не е загубено. Просто в момента акционерите във фондове за имоти си правят преоценка и преценяват към кои компании би било най-изгодно да се насочат, в зависимост от атрактивността на портфейлите им. Все пак говорим за една дългосрочна инвестиция, каквато е закупуването на акции с перспектива поне за 3 години напред. А това е свързано с една много по-задълбочена преценка, преди да се пристъпи към закупуването или продажбата на акции и прехвърлянето от едно към друго дружество.
- Очаквате ли отново да видим повишена активност от публични предлагания от компании в този сегмент?
Както споменах, АДСИЦ продължават да бъдат едни от най-активните играчи на имотния пазар. Очаквам постепенно да започнат да увеличават активите си, а това е свързано и с увеличаване на капитала.
- Вие сте бил директор на компания, част от фонда Екуест. Какво означава влизането на големи държавни инвеститори от Близкия изток на българския пазар и има ли интерес от други такива?
Интерес към България от страна на инвеститори от Близкия изток има, благодарение на добрите отношения, градени години наред в миналото. На голямо уважение към страната ни съм бил лично свидетел при много посещения по време на моята работа, но това се дължи на политиката, водена в миналото от нашето правителство. Сега пред България предстои предизвикателството да се докаже, че е много по-развита, че образовани хора работят за нейния имидж и просперитет, независимо за кой сегмент на пазара става дума. Когато един инвеститор разпознае добър и качествен продукт на нашия пазар, това е гаранция, че сме постигнали добри резултати, а това води след себе си много възможности. Всеки знае колко бързо се развива всичко и като технологии и услуги. Надявам се, че до 5 години България ще заеме своето място в Европа като важен партньор в отношенията на европейските държави и Близкия изток.
- Вие лично в момента бихте ли купили недвижим имот някъде в страната и къде?
Да, ако имам необходимост да направя тази инвестиция, бих я направил. Както споменах, в покупка на жилище в София през тази година е добър вариант за хората, които живеят и работят тук.
Свързани компании:
11:57 | 11.09.22 г.