С. Ло: Българският пазар на имоти все още прилича на балон, който се е свил

Стюарт Ло е изпълнителен директор на британската консултантска и инвестиционна компания Assetz plc, която прави маркетингови проучвания, инвестира и консултира своите клиенти относно редица пазари на имоти в Европа. Тя следи от близо и пазара на имоти в България. 

Самият Ло също е активен инвеститор в редица видове имоти, сред които имоти за отдаване под наем и студентски имоти във Великобритания, ваканционни и бизнес имоти в Европа и др.

Пред Investor.bg той представи становището си относно пазара на проблемни активи (distressed assets), относно състоянието на българския пазар на ваканционни имоти и отношението на британските купувачи към него в момента.

- Смятате ли, че пазарите на имоти в Западна Европа вече излизат от рецесията?

Да, в повечето случаи пазарите в Западна Европа излизат от рецесията и най-вече този във Великобритания. Изключение е Испания, която ще отчета много слаби резултати поради прекаленото свръхпредлагане на имоти и тъй като предприемачите продължиха да строят през последните две години, въпреки кредитната криза.

- Какви са вашите прогнози за развиваща се Европа?

Развиваща се Европа като цяло ще има много слабо възстановяване, като някои пазари, например Латвия, са наистина в много окаяно състояние.

Главното опасение, което имаме, е дали всеки пазар имаше наистина местно търсене и местен апетит за цените, които видяхме преди две години. В повечето случаи за Развиваща се Европа отговорът е „не“, което ще задържа тези цени за доста време напред.

- Смятате ли, че българският пазар на ваканционни имоти може още веднъж да бъде атрактивен за британците?

Това не е много вероятно. Мнозинството от купувачите бяха инвеститори и е малко вероятно те да се завърнат така масово както преди, поне не през следващите 10-20 години.

Купувачите на ваканционни имоти се обръщат към Западна Европа и не толкова към Източна Европа и имат по-силно предпочитание към установените страни, в които повечето британци са свикнали да прекарват своята ваканция.

- Ако бяхте предприемач на българския пазар по време на годините на бума какво (не) бихте направили, за да предотвратите такъв крах?

Бългaрският пазар на имоти бе много вероятен балон. Предприемачите печелеха от тази ситуация, но онези, които все още строяха, когато дойде краят, ще понесат най-големите загуби. Сривът не можеше да се избегне след като веднъж цените станаха прекалено високи – беше просто въпрос на време докато нещо доведе до спад в търсенето, а от там и голяма ценова корекция.

Истинският проблем бе много ефективният маркетинг на българските имоти във Великобритания и Ирландия, което доведе до безумно висока активност на неустойчиви нива.

- Наскоро Assetz обяви създаването на инвестиционен фонд на стойност 25 млн. паунда, насочен към проблемни активи във Великобритания. Вие казахте, че ще избягвате пазари като България. Какви са основните рискове на българския пазар в момент?

Основните рискове са еднакви при всички инвестиции в имоти – какви са основните двигатели, които ще подкрепят цените? Това винаги ще бъде търсенето за отдаване под наем и покупка, а проблемът в България е двойният стандарт на пазара – за местни имоти спрямо такива, притежавани от чужденци.

Докато тези два пазара се доближат достатъчно един до друг в ценово отношение, малко вероятно е, че имотите, притежавани от чужденци, ще възстановят цените си значително в дългосрочен план.

Това, което на практика означава това е, че българската икономика ще трябва да се подобрява в продължение на много години, за да могат местните имоти да повишат стойността си значително, за да подкрепят цените на имотите ново строителство, които са изградени през последните няколко години. По всяка вероятност за това ще са необходими много години.

На практика доходността от наеми от новопостроените имоти също изглежда много ниска и затова има много причини, които в България би трябвало да са добре известни. Българските имоти често са цитирани от инвеститорите като такива, носещи възможно най-ниската доходност. Тъй като наемната доходност е основният фактор, поддържащ цените, докато приходите от наем не се подобрят значително, малко вероятно е цените на имотите да се възстановят.

По тази причина нямаме планове да инвестираме в проблемни активи в България, защото пазарът изглежда като балон, който се е свил, за разлика от Великобритания например – пазар, който бе притиснат от изключително тежки обстоятелства и сега е готов да продължава напред, движен от огромно търсене.

Въпреки това има и възможности – да се строи за местния пазар в България ще бъде по-устойчив модел в съответствие с икономическия ръст на страна. Продажните цени ще бъдат по-ниски, но разходите за земя и строителство вероятно също ще бъдат по-ниски, така че печалбата трябва да е прилична.

Наред с това – развитие на пазара за оригиналните източници на българския туризъм – главно руските купувачи – трябва да е добро решение и както разбираме тези купувачи продължават да се увеличават като брой.

За сравнение да се цели британския пазар от купувачи ще бъдат много неефективно. Едно изключение е може би София и това ще бъде един от регионите, който ще следим отблизо за изгодни възможности.

- Към коя страна в Европа бихте посъветвали инвеститорите в имоти да се насочат понастоящем?

Великобритания, тъй като в момента тя демонстрира най-положителните инвестиционни характеристики.

- Досега не видяхме истинска вълна от проблемни активи за продан на пазара. Можем ли да очакваме такава?

В момента броят на банките или предприемачите, които започват да продават, е нисък. Испания например е в етап на отрицание и се надява на ценово възстановяване, което може да доведе до стагнация на пазара на имоти там в продължение на 10 години или повече, ако в това отношение на се вземат мерки.

В ранния етап от кредитната криза имаше много бързо освобождаване на проблемни активи, което ще позволи на пазара сравнително бързо да си възвърне здравословното състояние.

- Кое пречи на този пазар да расте?

Ако имате предвид проблемните активи за продан, то това са банките и предприемачите, разполагащи с кеш, които не искат да продават на печалба и така задържат пазара.

- Не се ли забелязват вече прекалено много фондове лешояди, заедно с липса на достатъчно активи за продан?

Всъщност няма толкова много фондове лешояди, които наистина да привличат капитали и също така има значителен обем от налични активи, но са необходими внимателно проучване и контакти, за да бъдат открити в по-големи обеми. Повечето фондове нямат контактите, от които да се възползват, както и кеш за инвестиции, така че Assetz, който е сред най-големите частни фондове във Великобритания с голяма мрежа от контакти, се намира в много силна позиция.

- Каква отстъпка могат да очакват инвеститорите или всичко зависи от съответния актив?

Това варира изключително много и думата „отстъпка“ не е толкова съществена в случая. Един от начините, по които измерваме цените, е корекцията на цени от техния пик и дори още по-важно доходността, при положение, че наемната доходност идва от истинско наемно търсене, а не е фалшива наемна цифра, или гарантиран приход от наем.

- На кои сегменти от пазара на имоти в Европа в момента се намират най-изгодни сделки?

В момента това е Великобритания, където жилищният сегмент се намира в изключителен дисбаланс по отношение на предлагане и търсене, а скорошните ценови корекции създадоха изключителни възможности за покупки на активи в затруднено положение. Повечето от останалите страни не предлагат добри ценови корекции, съчетани с добри изгледи за ценово възстановяване. Много от тях имат добри ценови нива в сравнение с преди няколко години, но и малка вероятност за бързо ценово възстановяваме поради липсата на търсене на по-високи цени.