Г. Брайндл: Пазарът на имоти ще се възстанови следващата есен

Герхард Брайндл е завършил Виенския университет и Икономическия университет в австрийската столица, където се дипломира с магистърска степен по икономически науки. Започва кариерата си в банковия сектор, като работи в спестовни банки, а през 1989 г. се присъединява към екипа за финансиране на проекти на тогавашната Girocredit/Girozentrale AG. Интересите му в сферата на недвижимите имоти и структурираното финансиране, както и желанието да придобие опит зад граница, го мотивират да поеме дългосрочен ангажимент, свързан с развиващите се пазари.

Герхард Брайндл основава и развива направлението „Финансиране на недвижими имоти” в Erste Group с фокус върху пазарите в страните от Централна и Югоизточна Европа. Днес групата е една от основните инвеститори в този регион. Отскоро Брайндл ръководи цялата дейност по финансирането на недвижими имоти в Erste Group и е член на УС на Иморент Банк.

Пред Investor.bg той изложи гледната си точка относно инвестиционните пазари на имоти в региона, прогнозите си относно развитието на финансовата ситуация на тези пазари и даде оценка на общата картина в сектора.

- Кое според Вас е най-същественото, което се промени на пазара на имоти в Европа през периода след краха на Lehman?

Като цяло, по редица показатели, се върнахме назад във времето, според някои пет-седем, дори 10 години, поради макроикономическия спад, пред който сме изправени в момента.

- Имате предвид по отношение на стойности на имотите или доходност, или общо погледнато?

Разбира се, че цените на имотите и доходността се променят, но също така и общата макроикономическа ситуация. Промяната е дори и по отношение на индивидуалното и корпоративното богатство. Поради различни причини бяха заличени много капитали и богатство. Имаше и голямо количество изгубени капитали, които бяха малко или повече виртуални пари. Те никога не постъпиха в системата, а хората и институциите просто вярваха, че са богати. Наред с това обаче имаше и много реални капитали, инвестирани не само в имоти, но и в секторите на производството и услугите, които бяха засегнати от кризата и в крайна сметка бяха изгубени.

Тази криза засегна всички. Почти няма нито един регион по света, нито една икономика или сегмент, който да не е засегнат. Не говорим дали една страна е добре, а друга зле. Сега говорим за това, че една е зле, а друга – по-зле.

Затова в момента всички в сектора на имотите търсят нов баланс. Баланс между търсене и предлагане, между необходимите средства и тези на разположение от финансовите институции. Това ще отнеме известно време и в момента хората и институциите изчакват. Все още има пари в икономиката и хората все още печелят пари, но изчакват подходящия момент. И както винаги при циклични пазари повечето от тях няма да инвестират на самото дъно, а малко след него. В момента най-големият проблем при имотите е да може пазарът да се задвижи отново; да може хората да осъзнаят, че вероятността за по-добра възможност от настоящата е много малка. Мисля, че след половин до една година ще видим повече активност на пазара, по-голяма сигурност и парите и капиталите ще се завърнат.

Мисля, че Централна и Източна Европа (ЦИЕ) е един от онези региони, в който хората са мотивирани да подобряват нещата, за да постигнат по-добър стандарт на живот. Склонни са да работят усилено, да инвестират в това развитие. Разбира се това ще стане поетапно, но в крайна сметка те се стремят към един по-западен стандарт на живот. Смятам, че по това време догодина очакванията ще бъдат по-положителни. Честно казано, не смятам, че има много време за подобрение тази година. Тъй като през зимния сезон обикновено икономическата активност е твърде ниска, не е реално да се очаква възстановяване преди пролетта или лятото на другата година.

- Главно за имотите ли говорите или за икономиката като цяло?

За икономиката, но също и за имотите. Те са много тясно свързани.

- Да, но имотите обикновено закъсняват малко в своето развитие в сравнение с икономиката?

Да, това е така. Според мен макроикономическата ситуация ще започне да се подобрява след края на зимата на 2010 г., а активността на пазара на имоти – може би през лятото или есента.

- Като става дума за инвеститори, виждате ли някаква потенциална опасност за инвестициите в ЦИЕ поради факта, че доходността на по-установени пазари като Великобритания и Западна Европа е толкова висока?

Мисля, че това е в съответствие с казаното от мен – ние се върнахме няколко години назад, когато разликата между доходността на по-развитите пазари като Лондон, Париж, Мюнхен и тази на пазарите в ЦИЕ като Прага и София беше доста висока.

Сега тази празнина се отваря отново. За инвеститор от Австралия, Великобритания и САЩ, който идва в ЦИЕ, е много по-лесно да купи имот в Лондон с доходност от 7%, отколкото в някоя от столиците в ЦИЕ. Той е запознат много по-добре със законодателните системи, с езика, с хората. Тази ситуация ще се промени единствено ако разликата между доходността в по-развитите пазари и в региона на ЦИЕ не е толкова голяма.

От друга страна това, което виждаме сега, е, че в ръцете на инвеститорите има много имоти и много малко се продават. За момента няма много принудителни продажби. Инвеститорите държат имотите си, освен ако наистина не са принудени да продават, тъй като знаят, че може да загубят пари поради понижените стойности.

- Очаквате ли повече принудителни продажби до края на годината?

Зависи от цялостното развитие на икономиката, на пазара и също така от финансирането за инвеститорите. Бих казал, че за последните три тримесечия, през които станахме свидетели на нестабилно развитие на пазара, броят на принудителните продажби не е много висок. И това е истински късмет. Това е резултат от тясно сътрудничество между всички съответни страни в сектора на имотите – инвеститори, банки и т.н.

- Споменахте този дисбаланс в различните сектори. Що се отнася до пазара на имоти, доколко голям е дисбалансът – между предлагане и търсене, между очакванията на купувачите и тези на продавачите?

Да, има такъв баланс и в някои области той все още расте. В момента почти няма търсене за офиси, търговски площи и апартаменти. Наред с това има проекти, които все още се строят и ще се завършат през следващите месеци. В този смисъл мисля, че дисбалансът леко ще се повиши до края на годината. Това обаче няма да се отрази на цените, тъй като е известно на всеки.

- Той вече е включен в цените?

Да. Наред с това положително е, че в момента не се стартират почти никакви нови проекти. Това е лошо за строителството, но за пазара на имоти като цяло е положителен фактор. Защото когато търсенето се възстанови, първо ще бъде усвоено предлагането, което е на разположение в момента. И това винаги е така. Така че ще имаме труден период в продължение на още година, може би малко повече. Но съм сигурен, че секторът като цяло ще остане стабилен.

- Забелязали ли сте някаква промяна в предпочитаните източници за финансиране на пазара на имоти – фондова борса, частни капитали, кредити? Можем ли да очакваме някакво съществено преструктуриране между тях, когато пазарът се възстанови?

Факт е, че значението на капитала съществено се увеличава във времена, при които всички индикатори се движат в правилната посока. Преди кризата рисковете може би бяха малко подценени и финансирането се бе адаптирало към това възприятие на риска.

Сега обаче е точно обратното. Всеки ден четем информация, че нещо се покачва или спада, но в неправилната посока. Чувствителността към риска се промени драматично и накара финансовите институции да се адаптират към една по-консервативна политика, което направи капитала и капиталовите продукти много по-значими.

Същевременно капиталовите пазари все още не са предпочитаните пазари за привличане на средства за недвижими имоти. Преди кризата хората смятаха, че поведението на акциите на компаниите за имоти е като на самите имоти. Акциите на компаниите за имоти обаче се движат като акции. Конкуренцията не е между имоти и акции на компании за имоти, а между останалите акции и тези на компаниите за имоти. Затова в момента инвеститорите в ценни книжа не са много склонни да купуват акции от сектора на имоти, а предпочитат например метали, минни, нефтени компании или нещо друго.

Инвеститорите в сектора на имоти, поне краткосрочно, ще предпочитат истинските имоти. Предпочитаните продукти в близкото бъдеще ще бъдат онези инструменти, които дават на инвеститорите достъп до самите имоти. Това ще бъде така, независимо за какви фондови структури говорим, било то фондове от затворен тип и др. Последните, между другото, се движат доста добре при този спад, много по-добре от фондовия пазар. В този смисъл в момента е много по-лесно да се продават малки дялове от каквито и да било активи в сравнение с наистина големи – например търговски центрове и т.н.

- Имате предвид, че инвеститорите предпочитат единични имоти в сравнение с цели портфейли или по-малки имоти в сравнение с по-големи?

И двете. Зависи от типа инвеститор. Някои от тях, които разполагат с по-малко- капитал, биха купили и един апартамент за отдаване под наем. Дори да не могат да го отдадат, те все още знаят, че притежават апартамент. Ако инвеститорът има повече пари, може би ще купи една офис сграда и отново ще знае, че е собственик на офис сграда, а не акционер във фонд например.

А това, което води инвеститора към такова решение - освен страха от инфлацията, който също играе роля - е усещането, което в много случаи е правилно – те знаят, че могат да работят с този имоти – могат да го отдават под наем, могат да намаляват или увеличават цената, наема и т.н. Това са неща, които никой не може да направи чрез инвестиции в акции на дадена компания.

- Какъв е коментарът Ви за пазара в Австрия и този във Виена? Според мен той бе засегнат в по-малка степен от кризата. Това така ли е?

Казано с две думи, Австрия винаги е била доста скучен пазар. Ние нямахме тези резки покачвания на стойностите и наемите, както повечето други пазари на Изток и на Запад от Виена, а сега е обратното – спадът не е толкова голям, колкото в Лондон или в градовете в ЦИЕ.

По отношение на офисите, винаги сме имали много нисък дял незаети площи и той все още е 3 до 6%. Може и да се покачи до 7-8%, но това не е много. Няма толкова голям брой проекти, които се реализират и положението не е толкова страшно.

Търговски центрове не се изграждат лесно, затова търговските площи са ограничени. По отношение на жилищния сегмент, Виена винаги е била по-скоро наемен пазар, отколкото пазар на жилищни собственици. По тази причина в момента няма толкова голям инвентар от непродадени апартаменти, както в други градове, където инвеститорите не знаят какво да правят – дали да понижат цените или да чакат. Така че пазарът е малко скучен в добри времена и доста сигурен в лоши.

- Как постигате това? На регулации ли се дължи или просто на начина, по който е структуриран пазарът?

По отношение на офисите това се дължи на пазара. Бих казал, че по отношение на търговските площи и жилищния сегмент – поне отчасти на регулации. Във Виена и другите големи градове има много социални жилища и няма много място за жилищни проекти, както в другите столици в ЦИЕ. Има малко земя на разположение, но и търсенето не е голямо. Тъй като стандартът като цяло е много висок, няма много релокация към апартаменти с по-висок стандарт.

- Значи няма много спекулативни инвеститори, което от една страна е добре?

Да.

- Въпреки че спекулантите в някои случаи, като в началото в България, са позитивен фактор, тъй като те помагат на пазара да се развие.

Да, това е така. От друга страна, докато спекулантите понасят загуби, това не е толкова лошо, колкото когато обикновените хора започнат да губят. Мисля, че през следващата част от цикъла спекулацията няма да е толкова голяма. Може би активността по спекулативни сделки ще е малко по-плавна, особено на жилищния пазар. Имаше много спекуланти, които купуваха по 20 или 50 апартамента и ги държаха известно време, за да могат да продадат с печалба след половин - една година. Сега те трябва да се научат, че нещата могат да се движат и в другата посока, и то много бързо. Така че може би това е положителна фаза, която за в бъдеще ще донесе по-плавно развитие, особено за жилищния пазар.