Росен Плевнелиев e управител на “Линднер Имобилиен Мениджмънт” EOOД и на „Резиденшъл Парк София“ OOД - инвеститор в едноименния проект за жилищен комплекс в столицата.
През 1999 г. Плевнелиев основава „Бизнес Парк София“ EOOД, най-големият частно финансиран проект в областта на недвижимите имоти в България към момента, който през 2006 г. беше купен от американската Gramercy.
Плевнелиев е член на УС на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България и член на борда на директорите на Американската Търговска Камара в България.
Потърсихме мнението му за развитието на пазара на имоти у нас като цяло и за начините, по които би могло да се подкрепи развитието му.
- Г-н Плевнелиев, какво развитие очаквате на пазара на имоти у нас в краткосрочен план? Бихте ли направили една оптимистична и една песимистична прогноза? Генерално ситуацията в държавата не е добра и практически вече минахме едни 6 месеца криза. Не си даваме сметка все още обаче, че ни чакат много тежки времена за държавата като цяло и за нашата индустрия. Махалото се завъртя тотално – ние (секторът на имотите) от двигател на растежа на тази държава се превърнахме във възможно най-високорисковата индустрия.
Банките ограничиха финансирането, пазарът стана тежък и труден. През тия 6 месеца от кризата се поизядоха и резервите на голяма част от компаниите. Ситуацията допълнително се утежнява от това, че голяма част от тях не са поддържали ликвидност и разумни политики. Като цяло предприемачите нямат пари, пазарите са им паднали драматично, а банките ги считат за високорискови и не ги финансират. Така че индустрията не я чакат лесни времена, напротив – предстоят доста тежки времена. Вече се вижда, започнаха бартерни сделки, смъквания на цените...
Общо взето в една криза има три етапа. Първият е тогава, когато започнат да се смъкват цените, но все още има някаква печалба. Вторият е когато предприемачите са готови да продават и на себестойност, а на третия етап, най-драматичният, се продава на загуба.
- В България на кой етап сме? Предприемачите в България вече се простиха с представите си за печалба и се научиха, че не е 100%, а 10%. Но вече влизаме на етапа, на който и 0% ще е нещо. Има доста предприемачи, които са готови да излязат на себестойност и открито го правят.
В третия етап вече се навлезли западните икономики, ние също ще влезем там. В момента и в първи, и във втори, и в трети етап има много примери. Има много предприемачи, които вярват, че пазарът ще се оправи след няколко месеца и нямат проблем да изчакат. Има такива, които не са си направили добре сметката, притиснати са от банките и нямат визия накъде да продължат. Какво правите например, ако имате проект в Банско, за който банката ви е дала 5 млн., вие сте вкарали още 2-3 млн, но продажби няма, а сградата не е завършена? Има и предприемачи, които са готови да продават вече и под себестойност, защото ги притиска количеството на кредитите.
В най-драматичния вариант влизаме в темата фалити. Това също го има вече у нас, при което банките започват спешно да разпродават активи дълбоко под тяхната себестойност. Не е тайна, че на морето от банки можа да купите апартаменти на нива от 200 евро за кв. м. От притеснените предприемачи ще ги купите на 500 евро, а тези, които все още си мислят, че всичко е ОК, ще се опитат да ви продават на 1000 – 1300 евро. Тоест в момента на пазара у нас има от всичко.
- Кой от сегментите на пазара на имоти се оказа най-засегнат? В България покрай бързия растеж и заливането на пазара с евтини пари имаше балони основно в три направления. Единият беше при ваканционните имоти, който се взриви. Другият балон беше цената на земята, а третият беше на цената на проектите, защото много случайни играчи просто си мислеха, че ще купят земя, ще произведат една хубава 3D визуализация и т. н.
Тези три балонизирани направления в момента са доказали, че са били такива, защото забележете за какви спадове става въпрос – при ваканционните имоти от 1800 евро до 200-300. Защо да говорим за драма в Щатите или Латвия, където цените падат с по 50%, докато у нас по морето падат с по 500%?
При парцелите цената беше нереално висока и сега се връща към нормалност, което е много положително. Парцели за логистика около София се търгуваха на по 180-200 евро за кв. м, сега са вече на 30-40 евро – там, където трябва да бъдат. Да не говорим за провинцията, където парцелите трябва да се търгуват в единични суми в евро. Този пазар също тотално се взриви и се нормализира с много бързи темпове.
Проекти пък се продаваха в България под път и над път. Сега малкото налични инвеститори с кеш в държавата са заринати с предложения за проекти. Цените на проектите вече спаднаха много – ако навремето се продаваха през квадратен метър РЗП на нива от по 250-300 евро, че и повече в София, сега се продават на нива далече под 100 евро на кв. м, което е 300% спад.
- Как може да се подкрепи пазара? При ваканционните имоти нещо дълбоко трябва да се промени в концепцията на държавата, тя да положи страхотни усилия туризмът да стане приоритет, за да докара платежоспособните туристи. Трябва да се създаде съответната инфраструктура, да се разшири обема услуги, да се оправят пътищата до историческите забележителности, да се оправят летищата, качеството на ресторантите, качеството на услугите...
Ако искаме да реализираме тия останали 30-40 хил. апартаменти по морето, да изградим перспектива за голф игрища, за семейни хотели, просто трябва да подобрим драматично качеството на услугата и да променим таргета. Да се насочим не към евтин туризъм, а към средната западна класа – те искат много по-широк спектър, те искат value for money (стойност за парите си), те искат да видят колкото се може повече от една държава. Което означава, че ако може да си позволи да харчи пари, правителството следва да го направи възможно най-ефективно и приоритетно за нещо, което да създаде бъдеще за някоя от индустриите в тази държава. Ако това ще бъде туризмът, парите трябва да влязат умно в пътища, летища и т. н. Ако решим да правим логистика, защото България има изключително добри перспективи да стане логистичен център в тази част на Европа, тогава трябва да строим магистрали.
- Тоест голяма част от нещата зависят от държавата? Нещата зависят от държавата, от бизнеса и обществото като цяло. Единственият начин да вървим напред, е бизнесът, политиците и обществото да договорят приоритети и тези приоритети да се следват независимо от това кой е на власт. Трябва да има някакъв обществен пакт, зад който да застанат партии, профсъюзи, работодатели и да се каже „България е малка държава, но тя има шанс да развива“.
Аз мога да ви кажа пет направления, в които имаме сериозни шансове за развитие. Освен туризъм и логистика, България може да заложи на това да стане финансов център на Балканите. В ситуацията, в която се намира светът в момента, предвид жестокия отпор на западните правителства спрямо офшорните зони, България предлага възможно най-ниските данъци в ЕС. Освен това Балканите тепърва ще се развиват, ще се създава бизнес. Това е район с потенциал, тепърва ще се развиват финансовите пазари в Сърбия, Албания, Македония. За целта България може много ясно и категорично да се позиционира като финансов център на Балканите.
Друго направление, на което можем да заложим, е енергетиката, но категорично не ядрената. България може да е лидер при възобновяемите енергийни източници. Петото направление, по което имаме феноменални перспективи, е селското стопанство.
- Има ли нещо положително на пазара на имоти или някой по-устойчив сегмент? Разбира се, че има. Кризата отваря много шансове за имотния сектор. Много добре, без абсолютно никакви сътресения, се развива секторът на логистичните имоти.
Секторът на търговските площи също продължава по принцип да се развива без сътресения. Вярно е, че имаше стачки по моловете за наемните нива, но договорите бяха нечовешки.
В ритейл сегмента има различни подсегменти. На главните търговски улици нещата се нормализират, цените на наемите падат на бул. Витоша, на централните улици по градовете, което е положително. Драми обаче няма. От наеми от порядъка на 150-160 евро на кв. м на месец ще слезем на 50-60 евро, което е страхотен наем така или иначе.
По отношение на моловете също трябва да паднат наемите. Един основен наемател в мол (т. нар. anchor – котва) в България плаща 10-12 евро на кв. м на месец, докато на Запад плаща 7 евро. Ако един среден наемател с магазин от 400-500 кв. м на Запад би плащал по 15-18 евро, тук дава по 27-28 евро. Тези наемни нива ще се нормализират, но аз не виждам катастрофа при тях.
За София кризата се оказа положителна, защото имаше 27-28 проекта и тя спря някои от тях. Потенциалните клиенти на един мол (catchment area) на един мол е 150 хил. човека. Ако в столицата имаме 1,5 млн. души, ето ги 10 мола. От тези 10 два вече работят, има три, които се строят, вероятно ще се случат още 3-4 и това е.
Катастрофа се появява обаче при молове във вторичните градове. При тях аз виждам балонизация. Примерно в градове като Стара Загора и Русе вече се строят по три мола, а един е достатъчен. Ако имаме два мола в Стара Загора, вторият ще изяде първия, вероятно защото ще е по-хубав и по-голям. Ако се появи трети, той ще унищожи всички, включително и себе си. Защото молове по принцип се правят, за да бъдат продадени. Инвеститорите обаче вече не купуват, както преди година и половина, а се опират на много подробни калкулации, които визират дългосрочност на покупката и устойчивост.
От тази гледна точка всеки фактор има значение. При моловете огромен проблем, който трите мола в Стара Загора си създават, е, че никой няма да иска да ги купи, просто защото пазарът вече е канибализиран. Или за да има шанс да бъде купен, най-добрият мол трябва да унищожи другите два, да ги изпразни.
Всеки инвеститор, ако тръгне да купува, вече има списък с 50 страници с критерии – имат значение не само местоположението и качество на строителство, но и кои са наемателите и какви са перспективите пред техния бизнес, каква е бизнес средата и прочие. Всяко нещо има значение, ако искаме да продадем – кой ни управлява, как се определя рискът в държавата, по какъв начин подобряваме бизнес средата, какви съобщения изпращаме навън, какъв е имиджът на България в Европа. Можем да извлечем сериозни плюсове от тази криза, но само ако предприемем последователни и ясни действия и имаме план.
При офисите пазарът беше много стабилен, но вече има има сигнали за по-голямо предлагане, отколкото търсене. За пет-шест месеца коефициентът на незаетост в София се повиши много бързо – от 4-5% на 6-7%, с тенденция да достигне 10%. Има куп офис сгради, които драстично започнаха да смъкват цените. Има корекция на доходността, офисният сегмент ще навлезе в една по-трудна фаза на развитие.
- Каква е картината на жилищния пазар?
На жилищния пазар досега в големите градове определено нямаше свръхпредлагане. Продажбите в някои от сегментите продължават да вървят - например продажби продължава да има в сегмента на евтините малки жилища, както и при еднофамилните и редовите къщи, тоест при продукт, който е нишов и сегментиран. Генерално обаче клиентите се отдръпнаха от пазара и не само заради променените условия за кредитиране, но и защото не се чувстват сигурни по принцип. Третата голяма причина за отдръпване от пазара е очакването, че цените ще падат.
Категорично искам да заявя, че пазарът е силно диверсифициран, има всичко, има и продажби на т. нар. distressed assets (имоти на собственици в затруднено финансово положение). Има и предприемачи, които вървят напред и не смъкват цените. Те обаче се опитват да адресират много точно своята таргет група. Ние сме такъв предприемач и продължаваме да имаме продажби, въпреки че не даваме отстъпки. От тази гледна точка забелязвам нещо много интересно на пазара – клиентите вече не се впечатляват толкова силно от отстъпки. Те очакват да получат отстъпка от примерно 20%, което не повишава процента на продажби на тези предприемачи, които дават отстъпки.
Другата голяма драма за всеки клиент е въпросът дали изобщо ще бъде завършена дадена сграда, което напълно промени пазара – клиентите предпочитат да купуват вече готови жилища, на зелено нямаме никакъв шанс за продажби. Пазарът е много по-различен отпреди 6 месеца.
Предприемачеството у нас беше станало национален спорт. Хора от всички индустрии наливаха бюджетите на предприятията си, за да правят бързите лесни пари от имотите. Благодарение на кризата ще отпаднат случайните играчи, което дългосрочно ще стабилизира пазара, а предприемачите ще играят за много по-малки печалби, което пък е по-добре за клиентите.
- Какъв съвет бихте дали на купувачи на жилища? Да не се впечатляват от креативен маркентиг – от термини като royal, dream, paradise. Нека купувачите на апартаменти в България подхождат към покупката на апартамент като към инвестиция. Сега купувачите са в комфортната ситуация да не бързат, имат възможност да седнат и да си направят точна сметка – да се огледат различни жилища и да се сметне за 10 години напред.
- Търсят ли купувачите качество и извън жилището, в средата около него? Дълбоко се надявам най-после българите да осъзнаят, че в една сграда освен цената, хиляди други неща имат значение и те трябва да се оценят. И като говорим за покупката на жилище като инвестиция, всяко нещо има значение. Купувачите трябва да питат не само какви са керемидите и тухлите, не само какъв е градски транспорт и за колко минути ще стигат до работата си, какви са перспективите отсреща да се построи сграда, в нея да има кръчма и пр., но и да питат кои са живущите в тази сграда, какви са перспективите те да си плащат таксите за управление на имота. Всичко има значение и то за 10 години напред.
15:10 | 07.09.22 г.