Таня Косева-Бошова е ковчежник и член на борда на директорите на Американската търговско-промишлена палата в България и изпълнителен директор на инвестиционната компания за имоти Landmark Property Bulgaria. Тя се присъединява към нея през 2005 г. В края на 2007 г. заедно с другия управител на Landmark по това време, Ричард Макдоналд, придобиха компанията от нейните акционери за 210 млн. евро. Впоследствие те продадоха мажоритарен дял в нея на Alfa Developments. Преди присъединяването си към Landmark Property Bulgaria Таня Косева е работила за Colliers в продължение на осем години, като четири от тях е била главен директор на българския офис.
Таня Косева ще вземе участие във втората антикризисна конференция „BalREAct - пазарът на имоти в България - възможности по време на криза”, която ще се проведе между 24 и 26 април с медийното участие на Investor.bg.
Пред Investor.bg тя сподели мнението си за развитието на пазарите на офиси и търговски площи в България.
- Каква е прогнозата Ви за развитието на пазара на офис площи до края на годината?
Пазарът на наеми на офис площи в момента работи на доста ниски оборoти в сравнение с първото тримесечие на миналата година например – почти всички международни компании имаха инструкции за изчакване и съкращаване на разходите, което ги накара да изчакват дори когато имаха нужда от повече пространство.
През последния месец се наблюдава по-голяма активност – разговаряме с немалък брой компании. Компаниите за аутсорсинг и технологичните компании остават активни и продължават своята експанзия. Имаме сключени няколко нови наемни договора през април за разлика от първите три месеца на годината. Очакванията ни са за по-голяма активност към края на годината, когато приключат програмите за преструктуриране на компаниите, включително съкращаване на персонал.
- Има ли много отложени или замразени проекти в сегмента поради затруднените пазарни условия?
Да, в момента се строят само няколко мащабни проекта, започнати предишните години и с осигурено финансиране. Много предприемачи останаха с проекти на хартия и земя с далеч по-ниска стойност от платеното от тях. Добрата „новина” за тези хора е, че кризата не им позволи да инвестират допълнителни средства в строежа на тези проекти. Ако земята е закупена със собствени средства, а не с банков кредит, тези предприемачи просто трябва да изчакат по-добри времена.
Световната икономическа криза предотврати пренасищането на пазара в България с многобройни и много често непрофесионално проектирани офис проекти. Проблемът е, че търсенето не е така силно, както в началото на миналата година. Но това няма да продължи вечно.
- Има ли регион у нас, който е засегнат в по-малка степен от кризата, към който потенциални наематели проявяват по-голям интерес в сравнение с други и на който площите се отдават сравнително по-лесно (за офис и ритейл)?
Офис пазарът в България е основно концентриран в София, тъй като представителствата на международните компании са тук. Пазарът на офис площи във Варна е още нов и започна своето активно развитие през последните две - три години. И двата пазара са повлияни негативно от намалялото търсене. В малките градове никога не е имало голяма активност и професионални офис предприемачи, така че кризата там не е така осезаема.
Там обаче се усеща преждевременното спиране на развитието на нови търговски проекти. До миналата година в много малки градчета в България имаше проекти за молове по примера на Полша или Румъния, които имат доста големи регионални градове за разлика от България.
Има все пак група международни търговци които продължават своята експанзия и в малките градове – това са предимно евтините хранителни вериги (дискаунтъри), както и компании за продажба на обувки, дрехи и дрогерийни стоки, насочени към масовата публика. Интересът на тези компании е към търговски паркове или места, където са концентрирани няколко големи по размер магазина. Тези търсения показват, че тези компании вярват в пазара и са готови да инвестират дългосрочно тук. Кризата така или иначе ще свърши и тогава тези компании ще бъдат добре позиционирани в цялата страна.
- Специално за вашите проекти регистрирали ли сте спад в интереса от страна на наемателите?
За щастие голяма част от нашето портфолио от сгради е отдадена под наем на стабилни международни компании или големи български фирми. Дори наблюдаваме експанзия от някой от тях в рамките на същите сгради. В проектите, в които имаме още свободни площи, работим активно – миналата седмица подписахме договор за наем за 5,500 кв. м офис площ. Спад в търсенето има, разбира се, но продължаваме да търсим нови наематели.
- Наложи ли се да въведете някакви корекции в наемната си политика (както по отношение на самите наеми, така и на условията) в сравнение с първоначално планираните, за да привлечете някои наематели?
В различните проекти (сгради) политиката ни е различна. През последните две седмици подписахме договори за 23, 16, 15 и 10 евро на квадрат. Ние притежаваме различни сгради като локация и престижност, така че можем да предложим както евтини като цена офиси, така и представителни и скъпи. Разбира се, сега сме по-гъвкави и сме готови да предоставим на наемателите си по-облекчени условия в първоначалните месеци. Това, което не променяме, е начинът, по който са структурирани договорите за наем – дългосрочни, с ясно разделение на наемната цена и таксата за управление на сградата.
- Има ли все още толкова голям недостиг на търговски площи, предвид множеството проекти, които бяха спрени заради кризата?
В София в момента има недостиг – има само два проекта, които работят добре, но това ще се промени следващата година с отварянето на шопинг моловете на Карфур и ЕСЕ, както и на България Мол след две години.
В градовете извън София не може да се говори за недостиг поради предпазливостта и намалената покупателна способност на населението в момента. Варна очаква още два проекта през следващата година, в Бургас ние откриваме Бургас Плаза на 23 април и не вярваме, че има място за още един проект в момента. Пловдив има своя мол и Ритейл Парк /Лендмарк/. В Русе например още няма завършен проект, макар че има няколко в строеж – там по-скоро може да се получи пренасищане, както и в Стара Загора – три проекта в строеж при наличието на един работещ.
В сегашната ситуация не бива да се избързва с нови проекти, но в средносрочен план, когато световната икономика се възстанови, очаквам да се реализират проекти и в останалите по-големи градове.
- Макар и ограничен и преди кризата, в каква степен беше засегнат инвестиционният пазар на бизнес имоти у нас? Има ли данни за сделки или подготвяни сделки тази година?
Прав сте, като казвате, че инвестиционният пазар в България беше ограничен и преди кризата – поради една единствена причина – липса на адекватен инвестиционен продукт, отговарящ на изискванията на международните инвеститори. Не мисля, че ще има сделки в близко бъдеще. Очевидно за всички е, че няма свободен ресурс, да не говорим за банково финансиране. На пазара, разбира се, има купувачи, но техните изисквания за възвръщаемост се разминават драстично с очакванията на евентуалните продавачи – едните търсят възвръщаемост от 12-13%, а другите все още мислят в едноцифрини проценти. И тук ролята на банките е много важна. Ако те не са гъвкави и не реагират адекватно с преструктуриране на съществуващите заеми на своите клиенти така че паричните им потоци от наеми да покриват плащанията по заемите, те биха създали условия за „принудителни” продажби и тогава изискванията на купувачи и продавачи ще се срещнат.
- Каква е доходността при офисите и ритейла към момента? Какви са прогнозите Ви за нея до края на годината? Кога можем да очакваме отново тренд на свиване?
Трудно е да се каже, при положение че няма сделки, както с офиси, така и с търговски комплекси – аз бих казала между 8-10%. Сваляне на нивата може да се очаква, когато банките се върнат отново на пазара и заедно с тях и голяма част от купувачите.
07:04 | 20.08.22 г.