А. Славчев: Собствениците на офис сгради вече преосмислят наемните нива

Антон Славчев е мениджър Офис площи и бизнес паркове в Colliers International България. Присъединява се към екипа на компанията през 2005 г. Преди това работи за Alstom Transport в Париж, Франция. Антон Славчев има магистърска степен по Европейски бизнес практики от European School of Management и по Икономика от University of Strasbourg.

С него разговаряме за ситуацията на пазара на офис площи у нас и перспективите пред този пазар до края на годината.

- Как се промени пазарът на офис площи в София и у нас от началото на годината?

Началото на тази година наследи изчаквателното настроение от края на миналата. Наемателите забавиха разширението или преместването си, като изчакваха цените на офис площи да паднат, докато наемодателите отказваха да предложат по-ниски цени. Постепенно тази тенденция започва да се променя. Инвеститорите си дават сметка, че за тях е нерентабилно една сграда да стои празна в продължение на 12 месеца, когато лесно могат да я запълнят, ако предложат по-гъвкави наемни условия. Разбира се, наемодателите разчитат, че ще могат да предоговорят цените, когато икономиката възвърне нормалния си ход и за момента изготвят по-гъвкави схеми за отдаване под наем.

- Забелязва ли се значително покачване на доходността?

За съжаление в момента е трудно да се говори за нива на доходност, тъй като от началото на годината (почти) няма сделки с имоти клас А. Затова единствено мога да цитирам данни от втората половина на миналата година, когато равнищата се движеха в рамките на 7,5 – 10 %. Тенденцията е сделките да са на нива по-близки до 10%, отколкото на 7%.

- Какъв е делът на незаетите площи в момента и какво можем да очакваме в това отношение до края на годината?

В края на миналата и началото на настоящата година нивото на незаети площи клас А беше в рамките на здравословните за пазара 8-10%. В периферията на София към този момент незаетите площи регистрират 14 %. Това се обяснява с големия обем строителни работи, съсредоточени в тези райони от миналата година - над 83% от активните строителни обекти за годината. В центъра на София се наблюдава спад на незаетите площи, докато в широкия център незаетостта се е покачила с 1,5 процентни пункта спрямо първите шест месеца на 2008 г. По-сериозно покачване на свободните площи се забелязва най-вече извън София. Това се дължи на ефектите от актуалната икономическа ситуация върху фирмите в страната.

- Има ли съществена промяна в наемните нива и ако има, каква и на какво се дължи тя?

Не винаги съотношението цена/ качество отговаря на това, което наемателите очакват. Често се наблюдава надценяване от страна на инвеститорите при изготвянето на наемните нива. Но както вече посочих, предприемачите постепенно започват да осъзнават, че за тях е по-разумно да предоговорят цените на отдаване вместо да стопанисват сгради с незаети площи, което би допринесло за създаването на лоша репутация на сградата и на нейния инвеститор.

Действията по отношение на наемните нива, които един инвеститор е склонен да предприеме, се определят от зависимостта между два основни фактора – фаза на завършеност и фаза на запълняемост на обекта. Инвеститор, чиято сграда е на 50-60% запълнена преди откриването й, не би бил толкова склонен да сваля наемните нива, колкото инвеститор, чиято сграда е празна при откриване. Причината е, че приходите, които получава първият, биха могли да са достатъчни да покриват банковия му кредит. Друг важен фактор, влияещ на гъвкавостта на предприемача/ инвеститора, е портфолиото му от проекти и колко от тях са работещи.

Не на последно място, проекти, чиито фундаменти (като местоположение, достатъчен брой паркоместа, ефективно разположени площи, съвременни технологии, професионално управление) са по-стабилни, дори в ситуация на криза биха били по-малко засегнати от нея, както в краткосрочен, така и в дългосрочен план.

- Наблюдава ли се промяна в поведението на собствениците на офис сгради? Бихте ли дали примери?

Предприемачите започват да предлагат по-гъвкави схеми. Ето защо сега е моментът наемателите да оптимизират своето бизнес пространство, да бъдат по-активни в предоговарянето и да намерят оптималното решение за себе си. Сега ще получат най-добрата стойност за парите си, поднесена с голямо внимание. В момента работим активно с чуждестранни клиенти. За тях търсим оптимизация на разходите в дългосрочен план в сгради, които напълно биха отговорили на завишените им изисквания и стандарти за офис площ.

- Каква активност очаквате на инвестиционния пазар на офис площи тази година?

През първото тримесечие на годината на инвестиционния пазар не се случи нито една сделка за покупко-продажба, поради различни фактори. Сред тях са трудното осигуряване на финансиране при покупка, но и не на последно място заради разминаванията в очакванията на собственици и купувачи. Според това дали се нуждаят от продажба на актива си при създалата се ситуация и променящата се норма на рентабилност ще се случат по-голям или по-малък брой сделки. Нашето очакване е за раздвижване на този тип сделки през второто полугодие на годината.

- Съществува ли потенциален риск за нашия пазар, предвид покачването на доходността на развитите пазари?

От началото на годината няма сделки на инвестиционния пазар и много от основните играчи се оттеглиха от пазарите на Балканите. За рисковите играчи има възможност да се случат сделки, тъй като нивата на доходност са по-добри от тези на развитите пазари, но за сметка на това стои рискът с изход от инвестицията. Въпреки това фирми, които през годините са генерирали свободен финансов ресурс, наблюдават отблизо пазара за така наречените distressed properties ("имоти в беда"). Това са имоти, които сами по себе си имат бизнес логика, но компанията, която ги развива, изпитва сериозна финансова нужда и е в положение, при което би се разделила с тях на по-атрактивни цени с единствената цел да си осигури ликвидност.

- Как се отрази кризата на развитието на нови проекти? Има ли много примери за забавени или отменени проекти поради липса на финансиране?

Напоследък бяха дадени доста примери за замразени проекти, но това е по-скоро за проекти, които бяха в много начална фаза на развитие, още преди осигуряване на финансиране и започване на строителство. Не се съмнявам, че ще има и други такива, но трябва да обърнем внимание и на онези проекти, които продължават да се строят и които очаквам да бъдат завършени в предварително зададените срокове. Това са офисните сгради, които ще предоставят възможности в обозримо бъдеще на компаниите да се развиват и оперират ефективно при съвременни и модерни условия. Сред проектите, които Colliers International България консултира активно в момента, е Bulgaria House. Сградата ще отвори врати следващия месец, като в нея ще се помещава централата на ING в България. Други проекти са European Trade Center, където ще е новата централа на БТК и офисите на Carrefour, както и BenchMark Business Center на Цариградско Шосе, който ще бъде завършен до края на годината.