К. Уодел: Българският пазар на имоти несправедливо бе наречен високорисков

Като директор на CB Richard Ellis (CBRE) за Централна и Източна Европа, Колин Уодел (К.У.) ръководи международната дейност в района и отговаря за разширяването на компанията в посока Източна Европа.

Той е завършил Heriot Watt University в Единбург, Шотландия и е член на Кралския институт на лицензираните оценители (RICS). Професионалният му опит обхваща широк спектър от консултантски и оценителски услуги във всички сектори на бизнес имотите. Някои от компаниите, с които е работил, са Bank Austria, ING, Deutsche Bank, AIG, Quinlan, както и множество други международни институции.

Преди да заеме сегашната си позиция, Колин Уодел е бил начело на CB Richard Ellis Чехия в продължение на 3 години. Под негово ръководство CBRE Чехия се превръща в една от водещите международни консултантски компании за недвижими имоти, увеличавайки приходите си пет пъти и доходността си - шест пъти.

Директорът на MBL Асен Лисев (А.Л.) пояснява, че компанията е обмисляла различни възможности за партньорство с редица компании и в крайна сметка е избрала CBRE като „най-добра алтернатива е бъдещото ни партньорство“.

С Уодел и Лисев разговаряме за мястото на българския пазар на бизнес имоти в инвестиционната карта в ЦИЕ, развитието на отделните сегменти в условията на криза и очакванията на двете компании за излизане от кризата.

- Как гледате на пазара на бизнес имоти в България в контекста на икономическия спад? Сравним ли е спадът, който регистрира той, с този в съседните страни и в Централна и Източна Европа (ЦИЕ)?

К.У.: Не. Въпреки че България (може би несправедливо) беше включена в групата държави с висок риск в Централна и Източна Европа. В сравнение с други европейски страни, които изпитват сериозни макроикономически проблеми, България за момента се справя добре.

- Какво е мястото на българския пазар в инвестиционната картина на Източна Европа по отношение на обемите, доходността, интереса на инвеститорите?

К.У.: Дори в сравнение с ЦИЕ, България си остава пазар с много малък обем на транзакциите. Очакваме, че интересът на инвеститорите ще бъде нисък в краткосрочен и средносрочен план и това ще се отрази на цените и доходността.

- Смятате ли, че покачването на доходността на западните пазари е заплаха за инвестиционната активност в ЦИЕ и по-специално в България?

К.У.: Не. Смятам, че се приближаваме към нивата на доходност, които са нормални и справедливи в дългосрочен план. Затова цените в България и страните от ЦИЕ трябва да бъдат бързо коригирани, за да бъдат конкурентни.

- От вашите наблюдения може ли да се каже, че търговският сегмент е останал донякъде устойчив при тези пазарни обстоятелства, както сочат много доклади? Има ли някой сектор, който все още се държи?

К.У.: Обикновено цените на търговските площи са устойчиви, но в случая кризата се отразява негативно на всички сегменти и повечето международни търговски вериги спират разрастването си.

- Можем ли да очакваме в близко бъдеще значително покачване на дела на търговски площи на 1000 души население в България, предвид трудните пазарни условия и многобройните забавени проекти?

К.У.: Не и в скоро време.

- Каква е ситуацията по отношение на развитие на търговски обекти у нас в момента?

А.Л.: Според анализите на MBL, към момента има по 27 кв. м търговски площи (в молове) на 1000 души население, но много от обявените проекти са замразени и няма да бъдат реализирани скоро. Ако всички заявени проекти за молове се случат, то България би излязла на челно място в Европа, което е абсолютно нереалистично. Търговските площи ще се увеличават, но с постепенни и умерени темпове.

- Бихте ли дали коментар относно офис инвентара в големите градове в страната – по отношение на качество, съоръжения, които са на разположение, инфраструктура, стандарти, покриване на очакванията на наемателите и т.н.?

А.Л.: Според специалистите в MBL, които работят в този сегмент, пазар на офиси съществува най-вече в София и в много по-незначителна степен в градове като Варна и Пловдив. Подобно на ситуацията с търговските центрове, има доста проекти за офис сгради, които няма да бъдат довършени в скоро време поради липсата на достатъчно търсене, както и поради липса на банково финансиране за строителните работи. Има достатъчна активност от страна на наемателите, но предимно за офис площи в по-ниския ценови сегмент, защото компаниите са фокусирани върху намаляване на разходите си. Качеството на офисите не е такова като в САЩ и Западна Европа, но това не е и нужно. Конкуренцията при пазара на офис площи, скоро ще доведе до повишаване на качеството до такава степен, че то да отговаря напълно на нуждите и изискванията на наемателите (които са различни и не винаги високи).

- Забелязвате ли вече у нас формиране на поколение от предприемачи и инвеститори, които обръщат внимание на въпросите на устойчивото развитие? Както бихте ги посъветвали? Защо да плащаме повече за „зелени проекти“, като можем просто да се възползваме от все още растящото търсене на качествени „традиционни“ офис сгради?

А.Л. и К.У.: В крайна сметка ценовият фактор ще надделее, което е логично. Има много малко такива предприемачи в момента. Глобалните фирми обаче обръщат внимание на енергийната ефективност дори и при по-високи разходи, защото имат дългосрочен поглед върху нещата.

- Какви са вашите очаквания (като CBRE) и Вашите прогнози (като отделен консултант) за българския пазар в краткосрочен и средносрочен план?

К.У.: Както навсякъде другаде, ние се намираме в трудни времена и това едва ли ще се промени в следващите 12 месеца. Ако България вземе нужните мерки и направи реформите, изисквани от ЕС, като демонстрира политическа воля, то в средносрочен и дългосрочен план перспективите пред икономиката ще бъдат добри.

- Какъв е моделът на партньорството ви с MBL? Имате ли планове за (частично) придобиване, както в Румъния например?

К.У.: Асоциирано партньорство. CBRE и MBL имат за цел да продължат интеграцията между двете компании, като договорът предвижда възможност за закупуване в следващите години.

- Смятате ли да да прибавите към екипа у нас специалисти от CBRE?

К.У.: Не. Екипът ни в България е добре балансиран. Отделно от това, CBRE има регионални специализирани звена, които покриват целия регион. Такива са екипите, специализирани в хотели и проджект мениджмънт например, които могат да предоставят по-специализирани услуги при нужда.

- Какво доведе до прекратяване на партньорството с българската компания Елта Консулт?   К.У.: Ние оставаме с добри впечатления от Елта. CBRE има доста сериозни амбиции за региона и го потвърждаваме с придобиването на Eurisko в Румъния миналата година и подписването на асоциирано партньорство с Atria Group в Гърция. Стъпката, която правим в момента с MBL в България, е в логична последователност и дори беше инициирана от наши общи клиенти.