А. Пиърсън: За България нямаше по-лош момент да бъде засегната от кризата

Андрю Пиърсън работи в King Sturge от седем години, от които четири във Великобритания. През последните три години и половина той оглавява офиса на компанията в Прага. Член е на Кралския институт на лицензираните оценители на имоти (RICS). Пиърсън има богат опит в областта на оценката и отдаването на бизнес имоти. От януари 2009 г. той ще оглави българския офис на King Sturge, който бе отворен наскоро.

Пред Investor.bg той споделя мнението си за пазара на имоти в България и в региона, представя гледната си точка относно кризата и отношението на инвеститорите към нашия пазар и този в Централна и Източна Европа.

- Какъв ще бъде главният фокус на дейността на King Sturge в България, по отношение на пазарни сегменти, типове клиенти и т.н.?

Вече имаме редица клиенти и първата стъпка ще бъде да работим активно с тях. Въпреки че прекарах последните три години и половина в брокерска компания, аз съм всъщност оценител, сертифициран от RICS. Ние виждаме това като област, в която да разширим дейността си и да работим както с български, така и с международни клиенти. Управлението на инвестиции и на имоти също са области, в които започнахме да работим.

- Имахте планове да придобиете местна компания за вашето разширяване в България. В крайна сметка какъв модел избрахте за навлизане на пазара, имате ли местен партньор или предпочетохте да навлезете сами?

Ще бъдем изцяло самостоятелни. Вярно е, че обмисляхме местни партньорства, но вярваме, че ако стъпим самостоятелно и използваме своите местни и международни контакти и опит, това ще ни донесе успех.

- Смятате ли, че стъпването ви на българския пазар е донякъде закъсняло, предвид това, че други консултанти развиват активна дейност на пазара през последните няколко години, заемайки значителен пазарен дял?

В никакъв случай. От големите международни консултантски компании единствено Colliers са директно тук без партньори. Има, разбира се, афилиирани партньорства с международни консултантски компании и знаем, че те са силни, но определено не смятаме, че сме закъснели. Компании като Jones Lang LaSalle, DTZ и Knight Frank не присъстват въобще и следователно все още има предостатъчно пазарен дял.

- Какъв е вашият модел за експанзия? Обикновено следвате ли вашите клиенти, които се разширяват на нови пазари, или приемате по-опортюнистичен подход, в зависимост от пазара?

Много опортюнистичен. Трудно е да се следват клиентите от страна в страна, тъй като решенията почти винаги се взимат на местно ниво. Само защото работим за ING в Чехия не означава, че работим за тях и в Полша, например. Същото и за България – знаем, че ще трябва да се борим за работа там.

- Колко служители ще има в българския ви офис? Какъв ще е делът на чуждестранните специалисти в него?

В началото имаме трима служители заедно с мен. Ще се стремим да увеличим техния брой през първата година, но няма да се разширяваме с бързи темпове. Да имаме 30 служители за кратък период не означава, че ще имаме 10 пъти повече работа. Разширяването ще бъде стабилно и в зависимост от нуждите. Ще има възможност да привлечем и други чуждестранни специалисти, но също така сме впечатлени от българските професионалисти, с които сме работили досега.

- Какви са вашите изисквания, когато избирате свой партньор за проектите – размер на предприемача/инвеститора, проекта, история? Върху какви видове проекти обикновено се фокусирате по отношение на големина на инвестицията, локация, вид проект?

Приемаме всичко според случая, нямаме правила. Разбира се, търсим клиенти, на които можем да имаме доверие и които знаят, че могат да имат доверие на нас. С удоволствие бихме работили с опортюнистични предприемачи, ако от проекта има смисъл, и вярваме, че можем да добавим стойност. Вече работим в Бургас и Варна и нямаме никакви проблеми с регионалната работа.

- Смятате ли, че пазарът на имоти в Източна Европа е засегнат в по-малка степен от кризата в сравнение с този в Централна Европа?

Мисля, че отне повече време докато бъде засегнат, но сега виждам, че ефектите са същите. Финансирането в цяла Европа е трудно и няма значение дали е в България, или във Великобритания, това ще има негативен ефект върху пазара.

- Ако сравните двата региона (и в частност Чехия и България), какви са първите разлики на пазара на имоти, които правят впечатление на един инвеститор?

Все още на българския пазар няма достатъчна прозрачност. Страни като Полша, Чехия и Унгария имаха същия проблем години наред, но чуждестранните инвестиции внесоха много по-прозрачна и предразполагаща бизнеса среда. За съжаление, много чуждестранни инвеститори все още гледат на България с резерви.

- Гледате ли (вие и вашите клиенти) на пазара в ЦИЕ като на един регион, един еднакъв пазар или намирате значителни разлики между пазарите в отделните страни? Бихте ли дали някакви примери?

Не смятаме, че е един пазар. Въпреки че е вярно, че мнозинството от международните инвеститори биха гледали на региона като на един пазар, отделните пазари имат съвсем различни принципи и бизнес среди. Офис пазарът във всяка страна е уникален и, като цяло, наемите не следват еднакви тенденции. Например наемите в Будапеща в момента са под реален натиск в посока надолу, докато в Чехия те са стабилни и се наблюдават плавни увеличения в наемните нива.

- Вие консултирате два от търговските центрове, които се изграждат на Черноморието. Смятате ли, че има риск от свръхпредлагане в някои райони, тъй като в последно време бяха обявени голям брой проекти?

Мисля, че винаги има риск от свръхпредлагане на пазара на търговски площи. Виждал съм това както във Великобритания, така и в Чехия и това ще стане в един момент и в България. Точно сега обаче не виждам свръхпредлагане. Когато започваш от нищо, ще отнеме време, докато се стигне до точка на насищане, но това ще дойде за в бъдеще.

- Можем ли да очакваме някакво понижение на интереса на инвеститорите към региона, предвид повишението на доходността на по-развитите пазари?

Това е много труден въпрос! Мисля, че глобалната кредитна криза не можеше да се случи в по-лош момент за България. Доходността в ЦИЕ се бе свила до нива, подобни на тези в западните страни като Великобритания, Германия и Франция и така на страни като България, с нейното скорошно членство в ЕС, наистина се гледаше много по-благоприятно от страна на инвеститорите, които търсят по-висока възвръщаемост, най-вече опортюнистичните инвеститори.

Мисля, че сега ни чака година на стабилизация. Ако има добри продукти, в които да се инвестира след една година, тогава несъмнено тук ще има увеличение на инвестиционната активност. Така че, да, тази година вероятно ще има спад, но предвид нивото на доходност в България, можем да станем свидетели на по-бързо възстановяване в сравнение със западните пазари.

- Какви са главните предизвикателства за един чуждестранен инвеститор и въобще чужденец, който идва в България?

Както казах, нивото на прозрачност е проблем или поне се приема като такъв от външния свят. Ако един чужденец се чувства сигурен да инвестира, тогава не би трябвало да има проблем. За съжаление, все още има резерви, особено от страна на институционалните инвеститори, които имат изключително много „отметки за отбелязване”.