Ралф Холанд оглавява брокерския отдел в консултантската компания Forton. Той има магистърска степен по Европейски недвижими имоти и е член на Кралския институт на лицензираните оценители на недвижими имоти. Наред с това той има магистърска степен по Източноевропейски науки и руски език. Преди да се присъедини към Forton през януари 2007 г. е бил партньор на италианския офис на Cushman & Wakefield.
Холанд има повече от 15 години опит в сферата на представителството на наематели на европейските пазари. Работил е с редица клиенти като Ford Motor Co, Nokia, Cisco, Gartner Group, Avaya, Ericsson и др.
С него разговаряме за етапа от развитие, на което се намира българският пазар на бизнес имоти, предизвикателствата пред него в контекста на финансовата криза и неговите препоръки за сектора.
- Забелязвате ли някаква промяна в поведението, дейността и отношението на международните инвеститори на българския пазар на бизнес имоти от приемането на страната ни в ЕС?
Има по-нов контекст от 1 януари 2007 г., когато България влезе в ЕС. Сега ключов фактор е кредитната криза и тя има ефект върху инвеститорите в имоти, строителните предприемачи и наемателите. Въпреки това основният въпрос е, че водещите играчи на българския пазар на бизнес имоти бяха добре позиционирани много преди България да влезе в ЕС, като днес също остават здраво стъпили на краката си.
Членството в ЕС е допълнение към силната основа на инвеститори и предприемачи и е движеща сила за разширяване и ръст на техните клиенти – наематели, които не само ползват предимствата на страната в ЕС, но и нейната макроикономическа структура, особено ниският корпоративен данък.
- Има ли някаква промяна по отношение на по-качествени проекти, които излизат на пазара и/или инвеститори и предприемачи, които добавят стойност към проектите си?
Досега не съм видял наистина действащ пазар на бизнес площи в София. Разгледано в по-широк контекст, повечето пазари на бизнес площи се развиват бавно и са непрозрачни, като това в момента важи за София в по-голяма степен от повечето. Това ще се промени и то бързо. За изграждане са запланувани офиси с много високо качество, които ще дойдат на пазара през втората половина на 2009 г. В коридора покрай летище София ще бъде открита първата фаза от офис сградите на Tishman International, общо около 35 хил. кв. м от ниски бизнес сгради с международен стандарт. Към коридора по продължение на „Царигадско шосе” в центъра на София също ще се появят бизнес площи с международно качество.
Според мен това е много здравословно за пазара като цяло. Потребителите обичат да имат избор. Толкова е просто.
Също така потребителите обичат стойност и качество и именно това се готви да предложи пазарът. Не съм ни най-малко скептичен по отношение на наемните нива. Вярвам, че предлагането ще бъде оползотворено и, че потребителите ще платят добри наеми за качествени площи и ще оценят по-добрата среда за персонала.
Ще има незаети площи в сегмента „Клас А” на пазара, но това е нормално за всеки здравословен пазар на бизнес площи. Не смятам, че това ще се отрази по някакъв начин на наемните нива. Всъщност смея да твърдя, че средните наеми може и трябва да се покачат с 10 до 15%, за да отговарят на качеството на предлаганите площи. В резултат на това наемите по коридора около летището ще станат 18-20 евро на кв. м за месец (което е ниско в контекста на ЕС), а нивата на топ площите в близост до центъра по Цариградско шосе – около 25 евро на кв. м на месец.
За подобни площи в централната градска част наемите би трябвало да достигнат 30 евро на кв м на месец, което отново е разумна цена в контекста на пазара в ЕС.
- Какви са ключовите фактори, които инвеститорите взимат предвид, когато търсят най-подходящия актив за покупка в България?
Повечето инвеститори все още обръщат внимание на премията от възвръщаемостта, която могат да намерят в по-установените пазари в ЦИЕ, и която със сигурност е над нивата на по-зрелите европейски пазари. Това говори повече за пазар в процес на развитие, а не за установен пазар, където купуваният продукт представлява главно постъпления на капитали плюс премията от доходността, която бизнес имотът предлага в зависимост от своя размер и ниска ликвидност.
Може да се каже, че на пазара в това отношение има тотална промяна. Има далеч по-малко проекти, които целят да постигнат лесни и много високи нива на доходност. Днес печеливши са професионалните инвеститори, които мислят главно да предоставят и управляват продукти с добро качество, професионален дизайн, насочени към дългосрочни клиенти. Това е ключовият фактор и това с времето ще направи пазара по-зрял.
- Какво бихте искали да видите да се подобри на пазара през следващите две до три години?
Във Великобритания да станеш консултант на пазара на бизнес имоти обикновено означава три до четири години специализирано университетско обучение, както и две години официално обучение за лицензиран оценител, което е професия, на едно ниво с правото и счетоводството.
Не съм голям привърженик на свръхрегулациите, но бих искал да видя създаването на клон на Кралския институт на лицензираните оценители (RICS) в България. Това се случи в Румъния по-рано тази година. Мисля, че RICS е най-добрият форум за професионализиране на пазара в сравнение с просто налагането на регулации.
Нашата компания в момента инвестира в един от служителите, който е на път да стане член на RICS чрез обучение от разстояние в британския елитен университет College of Estate Management at Reading. Ние ще приложим тази практика и за други служители занапред и в крайна сметка очаквам да имаме редица членове в компанията.
Има място и за законодателни промени, особено по отношение на законодателството относно собствениците на бизнес площи и отдаването под наем. На това съм привърженик. Преди да дойда тук прекарах много години на италианския пазар, където например договорът за отдаване под наем има своето място в Гражданско-процесуалния кодекс. Така е и във Франция и други пазари в континентална Европа. В този контекст регулациите улесняват – договорите са кратки и лесни за договаряне и както наемодателите, така и наемателите имат ясна представа за своите задължения.
Бих се радвал да обсъдя тази идея с българското правителство – много може да бъде направено и това по много лесен начин ще подобри пазара и законодателството.
- Има ли някои райони в страната, които са все още подценени от гледна точка на търговски площи?
Пазарът на търговски площи в момента е най-горещият пазар. По последни сметки нашият екип предоставя консултантски услуги за 11 търговски центъра. България все още изостава в регионален контекст – около три години по-назад от Румъния например, по отношение на търговска площ на глава от населението.
По отношение на пазара на бизнес площи, аз съм сигурен, че той ще продължи да се развива и новите проекти ще бъдат приемани добре от търговските вериги и от потребителите.
Следващата стойност за инвеститорите ще бъде по отношение на големите магазини, разположени извън градските части. Виждаме вече такива примери в София и на други места.
Има стойност също и в някои от по-малките градове в България за по-малки търговски центрове. Работим по предварителното отдаване под наем на площи в такива магазини във Видин и Добрич, например и въпреки че някои са скептични, ние, като компания, вече виждаме резултати.
Не са за подценяванее също и търговските улици. За специалиста там има възможности и в интерес на истината много от търговските вериги, с които разговаряме, искат присъствие и там.
Като се замислим, коледните тържества с всички украси се случват на места като бул. Витоша и е трудно те да бъдат заместени от моловете.
- Какъв ще бъде резултатът за пазара в Централна и Източна Европа и България (ако има такъв) на мащабните продажби на портфолио, които бяха обявени от няколко големи инвеститори в региона напоследък?
Промяна на собствениците. Като всеки функциониращ пазар, този на имоти винаги е цикличен. Хората обикновено забравят това по време на бум на пазара. Смятам това за естествено и няма смисъл да се вайкаме за цените.
- Виждате ли някакво отражение на глобалната кредитна криза върху нашия пазар? Бихте ли дали някои примери?
Все още съм доста оптимистично настроен, тъй като България все още има много път да измине и общата макроикономическа картина на страната е добра. От една страна, отражението е положително – основните професионални и установени играчи ще продължат напред с нова вълна проекти на пазара на търговски и бизнес площи. Свръхоптимистичните и по-неопитни играчи вече отпадат от пазара. Това означава консолидация на проектите, които се предлагат, и следователно стабилност, тъй като дълговото финансиране се намира по-трудно. Налудничавите проекти няма да се осъществят, по-реалистичните ще се случат и това ще доведе до здравословно предлагане и търсене. С други думи това означава щастливи собственици и щастливи наематели.
- Какви са Вашите прогнози за пазара за 2009 г. по отношение на цени и доходност за пазара?
Като цяло доходността от топ имотите ще остане стабилна. Наемните нива често остават незабелязани. Вярвам, че наемите в търговските центрове ще останат стабилни. В сегмента на най-качествените офиси има място за повишение от 10-15% за новите проекти в края на 2009 г. Наемите на индустриални площи ще достигнат исторически високи нива в резултат на тоталната липса на предлагане.
- Като цяло смятате ли развитието на пазара за здравословно? Има ли някакви съществени заплахи, които играчите на пазара трябва да имат предвид?
Пазарът е много жизнен и има вълнуващи проекти в процес на изграждане, както на търговския, така и на бизнес сегмента.
Не виждам някаква съществена заплаха, тъй като съм сигурен, че корпоративните наематели ще приемат с добро око повече избор и по-добро качество. Разбира се, пред пазара в София има още много път и съм сигурен, че всички ще приемем добре продължаващото подобряване на града.
- Ако трябва да определите българския пазар с една дума, коя би била тя?
Нововъзникващ.
18:28 | 07.09.22 г.