Кристиян Новотни е сертифициран специалист по недвижими имоти, с магистратура в същата специалност. Регионален директор на RE/MAX Bulgaria във Виена. От 2005 г. е почетен член на „Залата на славата” на RE/MAX. Новотни ще вземе участие в конференцията за имоти BalRec - България, която ще се проведе на 9 октомври с медийното партньорство на Investor.bg.
- Как бе засегнат пазарът на имоти в Австрия и Централна и Източна Европа от глобалната ипотечна криза?
Големи инвеститори като Immofinanz, Immoeast, Conwert, Eco и CA-Immo замразиха всичките си проекти, които все още не са започнали да се изграждат. Банките пазят парите си и чакат да видят още колко може да се влоши положението. Ако клиентите нямат поне 35% собствено участие в проекта, най-вероятно няма да могат да получат финансиране, което се отпуска по-трудно като цяло.
Индивидуалните инвеститори (във ваканционни имоти) също чакат да видят как ще се развият нещата през следващите шест месеца. По-специално купувачите от Великобритания, Ирландия и скандинавските страни засега са изчезнали. Единствено руснаците все още инвестират, но само в наистина луксозни имоти.
- Бихте ли дали пример за влиянието на кризата по отношение цени, доходност и поведение на купувачи/инвеститори?
Цените в долния и среден сегмент ще стагнират за около 12-18 месеца. Единственият сегмент, който има шанс за ръст на цените, е луксозният. Доходността на почти всички пазари в ЦИЕ отчете малко понижение през последните 12 месеца. Световно проучване сред мултимилионерите показва промяна в стратегията по отношение портфолиото им от имоти (от 24% на 11%) и акции към облигации и пари в брой.
- Какви са очакванията Ви за пазара в близко бъдеще? Можем ли да очакваме някаква значителна промяна в курса или само корекция?
Времето, през което можеше да се продаде всичко, което се построи, отмина. Занапред ще трябва да се обърне повече внимание на маркетинг методи като брандиране и USP (unique selling proposition - уникално предложение за продажба). Също така добрата инфраструктура преди началото на строежа ще бъде задължителна. Големите промени ще засегнат пренагорещените пазари като Банско и Черноморието (Бургас, Варна). Други пазари, с нормален ръст в миналото, просто ще претърпят корекция.
- От Вашите наблюдения, как се промени българският пазар на имоти след приемането на страната в ЕС? Забелязвате ли някакво развитие, узряване или някаква промяна?
Развитието на новите пазари обикновено започва с офис сградите, след това търговските центрове и хотелите и накрая апартаментите и логистичните обекти. Доходността е двуцифрена и започва да се движи към 6-8%. В случаите на свръхпредлагане може да се покачи за известно време, но след това ще намери пътя си отново до здравословните нива, в зависимост от инфлацията на дадения пазар, лихвените нива и съпътстващия риск.
Така че пазарът се разви в областта на офис площите (средни наеми 18,2 евро на кв. м на месец, ръст само от 1,4%, което е по-малко от половината на инфлацията в ЕС от 3,6%) и апартаментите. Може да се каже, че е почти узрял в областта на търговските центрове (що се отнася до София, сега фокусът ще се премести към по-малките градове) и малките и средни хотели, докато пазарът на ваканционни имоти претърпя срив.
- Съвпада ли представянето и темповете на развитие на мрежата на RE/MAX с вашите първоначални очаквания?
Досега сме много доволни от мрежата. Надминахме прогнозите на RE/MAX Европа, но сме 5% назад по отношение нашите собствени планове. Тъй като все още има три месеца, сме сигурни, че ще достигнем целите си за 2008 г. Най-добрата застраховка в забавен или падащ пазар е сигурността на силна международна мрежа. А за последните 35 години имаше много сравними критични ситуации на пазара, на които RE/MAX винаги е устоявал.
- Какви са вашите планове и прогнози за 2009 г. по отношение на брой офиси, сделки, пазарен дял и т.н.?
В момента имаме 42 офиса. Целта ни за 2008 г. беше да достигнем 60, но сега се надяваме те да са повече. По отношение брой брокери имаме 242-ма (включително собственици), но трябва да удвоим този брой до края на 2009 г. Нямаме статистика за брой сделки на пазара. Знаем само нашите собствени. Никой не знае броя на компаниите за имоти в България, броя на брокерите и техните сделки и затова да се прави статистика в момента е много трудно. Така че по отношение пазарен дял и пазарно проникване можем да сравняваме брой офиси и брой брокери.
- Какво е първото нещо, което прави впечатление на чуждестранен инвеститор, който идва в България?
Красива страна, хубави хора, ниска цена на строителството, едно от най-високите нива на ръст на БВП в ЕС – 6,2%, но също и висока инфлация – 12,5%.
- По ваше мнение какво трябва да се промени, за да се увеличи още повече атрактивността на страната ни пред чуждите купувачи и инвеститори?
Юридическата сигурност като цяло и специално по отношение на разрешителните за строеж, по-малко корупция и много инвестиции в инфраструктурата.
20:47 | 10.09.22 г.