В. Кръстев: Пазарът на ваканционни имоти ще се съживи до пет години

Веселин Кръстев работи в агенцията за недвижими имоти Orange Estates от самото й създаване и постепенно се издига от брокер до позицията главен консултант и мениджър "Бизнес имоти".  От него потърсихме мнение за състоянието и изгледите на пазара на имоти в България.

- Предвид трусовете на световния пазар на недвижими имоти, доколко смятате, че инвестиции в този вид актив си заслужават в момента?

На мнение съм, че недвижимите имоти остават най-сигурното убежище за инвестициите независимо от сътресенията във финансовата сфера. Това е в сила дори и за инвеститорите в САЩ, въпреки че цената на имотите там достигна спад от 16% за последната година. Съдейки по това, което се случва с AIG и Lehman Brothers, всички останали вложения - в акции, в пенсионни фондове, в банки, могат да се окажат с по-висока степен на несигурност и да донесат загуби от 50-80%.

В България ситуацията е в пъти по-благоприятна. Можем да очакваме по-малък ръст или задържане на ценовите нива в някои сектори през следващите месеци, но всъщност това е по-скоро здравословно за пазара в средносрочен план. Инвестицията в недвижима собственост, когато е добре преценена, в атрактивен имот с добра локация и високо качество на изпълнението, в най-голяма степен запазва своята стойност.

При всички случаи цените на нашите жилищни и бизнес имоти имат да догонват европейските нива и колебанията ще бъдат в основно в по-голям или по-малък ръст. Може да се каже, че сътресенията във финансовата сфера охлаждат ръста на цените в подходящ момент, така че да се запази средният ценови ръст в едни здравословни рамки от 10-15% годишно и да не се достигне до ситуация подобна на тази в Испания.

- Колко привлекателна за инвестиции в имоти е България спрямо другите страни предвид световната кредитна криза?

В последните години България запазва челни позиции по доходност на инвестиции в недвижими имоти. Разбира се, има разлики в различните сегменти: докато преди една-две години инвестиции във ваканционни имоти предполагаха възвръщаемост от 30-50% и се купуваха повече с цел препродажба, то сега ваканционните имоти са повече купувани от крайни потребители с дългосрочни намерения за ползване. Това пренасочване от спекулативни купувачи към крайни купувачи е по-здравословно за сектора. При негативна промяна в цените спекулативните играчи започват да продават, което води до последващ спад, докато, когато имотът е купен с цел ползване през следващите 10-15 години, то промяната на цените не влияе толкова силно.

- А по отношение на жилищния сектор и този за бизнес имоти?

В тези два сектора България все още, заедно с Румъния, остава една от най-атрактивните дестинации за инвестиции. В Румъния обаче има малко по-добри ценови нива по отношение на терените, подходящи за индустриални и логистични цели, но пък България има по-добро разположение. Охлаждането на кредитирането възпира намерението на собствениците да търсят още по-високи цени, тъй като ценовите нива трябва да са икономически обосновани и за инвеститорите. По-нататъшно нарастване на цените на терените за логистични и индустриални цели би отблъснало потенциални инвеститори. За момента нивата са сравнително добри и секторът наистина има възможност за сериозно развитие в следващите години. Очаква се минимален ръст на цените в сегмента така те ще останат атрактивни за инвеститорите.

България има и две други предимства. Благоприятна данъчна политика – България прилага най-ниската данъчна ставка върху печалбата от страните в ЕС. Второто сериозно предимство е ниската цена на квалифицирана работна ръка. Трябва да се отчете и динамиката на пазара на труда и все по-трудното намиране на квалифицирани кадри.

- Споменахте ваканционните имоти и че те не реализират очакваната възвръщаемост, как се отразява това на сегмента и какви са перспективите пред него?

На този етап продажбите в курорти като Банско и Слънчев бряг регистрират спад. На мястото на английски, испански, гръцки купувачи на ваканционни имоти се появиха руските, румънските, но те не ги заместиха изцяло. Задържането на цените в този сектор обаче е добър стимул за местните управи и общини да напреднат в кратки срокове с изграждането на инфраструктурата, за да може това, което е построено, да бъде ползвано. Всъщност задържането на цените като цяло е благоприятно за пазара. Няма да доведе до прегряване и спекулации. Очаквам съживяване пазара на ваканционни имоти да настъпи отново след 3-5 години.

- По отношение на жилищните имоти България е световен лидер по поскъпване през последните две тримесечия. Смятате ли, че тя ще запази водещите си позиции или ръстът на цените ще започне да се забавя?

Очаквам ръстът на цените да остане в рамките на 10-15%, особено в големите градове, тъй като там се концентрира голяма част от трудоспособното население. Вместо имоти на по-ниски цени вече се предлагат жилища с повече екстри. Локациите, които са особено атрактивни там, където почти няма парцели за ново строителство, ще продължават да регистрират ръст в цените. Останалите ще предлагат сходни цени с минимален ръст. Инвеститорите са много внимателни при сваляне на цените, те са склонни да изчакат два-три месеца на тази цена, отколкото да намаляват цената.

- Подходящ ли е моментът за покупка на жилище или е по-добре да се живее под наем?

От чиста инвестиционна гледна точка е по-изгодно да си купиш жилище, отколкото да живееш под наем. Средно 10 години са необходими човек да си възвърне инвестицията от покупка на жилище. Ако за този период успява да я изплати то инвестицията си заслужава.

- Каква е прогнозата ви за развитието на бизнес сегмента?

В следващите 2-3 години ще продължава да има дефицит на качествени офиси. В момента офисите, които отговарят на клас А са пренебрежимо малко. Все повече фирми ще искат да излязат от жилищните сгради, но за момента няма достатъчно нови офиси.

Що се отнася до търговските площи, ситуацията е различна за всеки град. В София все още има достатъчно място за търговски площи, но всяка нова инвестиция трябва да бъде внимателно преценена. Като цяло атрактивността на такъв тип търговски площи в моловете е по-голяма от чисто икономическа гледна точка, отколкото на централните улици, тъй като обемът на продажбите в моловете е доста по-голям, а наемът на кв. м е по-нисък.

Когато говорим за индустриални площи, смятам, че все още има много неразработени терени около София. Те са атрактивни, но поради някои спекулативни очаквания за ценови нива доста от собствениците са ги предложили на необосновано високи цени. Очаквам след охлаждането на пазара най-разумните ценови предложения да се развиват. Считам, че терените около второто околовръстно шосе и терените, които се намират между двете магистрали „Тракия“ и „Хемус“, ще станат много атрактивни за инвестиции.