Симеон Митев: Пазарът на парцели около София замръзна

Симеон Митев е управител на фирма “Re/Max Chance Group”, която е резултат от присъединяването през 2006 г. на основаната от него агенция за недвижими имоти „Шанс-96” ЕООД“ към международната компания Re/Max. Той създава „Шанс – 96” ЕООД през 1995 г., като през 1999 г. компанията постепенно се профилира в областта на индустриалните имоти, терени за промишлено строителство, производствени и складови помещения за специфични дейности, както и натрупва опит в комасирането на големи масиви от земя.

За Investor.bg Симеон Митев представи позицията си за измененията и тенденциите на пазара на строителни терени във и около София.

- Как се промениха търсенето и предлагането на строителните терени във и около София от началото на годината?

Мога да кажа, че настъпи период на равновесие между търсенето и предлагането на парцели за строителство в София, което следва естествената логика на пазара на недвижими имоти. След бума на строителството през последните години беше нормално нещата да забавят темповете си и да се стабилизират. На този етап има търсене на парцели с добри параметри, но няма предлагане на такива и пазарът грубо казано замръзна, което е резултат и от фактори като банковата политика, нивата на настоящата и очаквана инфлация, икономическите показатели на страната ни и цялостната финансова политика, също така и 30% увеличение на цените на строителните услуги и на материалите за строителство.

- Има ли спад на търсенето на земеделска земя с цел промяна на предназначението с приемането на новия градоустройствен план?

Да, естествено, че има значителен спад на търсенето по отношение на локациите, където предназначението в градоустройствения план е само за земеделска земя без право на промяна, докато търсенето на земеделска земя, чието предназначение може да се променя, се повиши.

- Има ли промяна в цените на строителните терени около София от началото на годината?

Когато говорим за парцели за строителство, никога не бихме могли да ги сложим под общ знаменател поради факта, че цените и търсенето им се определят от множество критерии като локация, инфраструктура и транспортните връзки. И мога да кажа спокойно, че парцелите с добри параметри ще продължат да се търгуват на високи цени и при тях за спад не само не може да се говори, а тъкмо обратното.

- Към кои райони има най-голям интерес?

Интересът към определен район е продиктуван от бъдещата употреба на терена, закупен там, както и от цената му, инфраструктурата и транспортните връзки. Може да се каже, че има интерес към почти всички райони в зависимост от целите на строителството. По отношение на жилищното строителство се засилва търсенето в квартали като Младост, Люлин, Овча купел и др., където цените на жилищата са по-ниски, но също така се запазва и интересът към райони като Манастирски ливади, Кръстова вада и кв. Витоша, където няма все още изградена инфраструктура и цените на новото строителство са значително по-високи. Разбира се, интерес представляват и всички останали райони като Дружба, Красно село и др. Цените в кварталите Иван Вазов, Лозенец, Борово, Бели брези и Гоце Делчев са стабилни.

По отношение на търсенето на парцели за индустриални цели, спокойно можем да твърдим, че то премина към райони, които до скоро не привличаха толкова вниманието. Като цяло индустриалните производства бяха ситуирани в района на Околовръстното шосе, докато тенденцията сега е изместването им в райони като Елин Пелин и Мрамор. Например един от мащабните проекти, върху които работя в момента е „Индустриален парк Елин Пелин”. Той е с площ от около 1 031 000 кв. м. край гр. Елин Пелин. Това ще бъде мащабен проект, създаден по европейски норми, в който ще са осигурени всички комуникации, а това е голямо улеснение за всеки инвеститор. Тенденцията е именно такива производства да бъдат ситуирани в подобни паркове, където е помислено както за инвеститорите, така и за хората, работещи там. В този контекст проектът за „Индустриален парк Мрамор” също е подходящ пример.

- Има ли все още подценени райони около София и кои са те?

Съществуват доста райони около София, които предлагат възможност за комасация на терени. В Казичане, Волуяк, Мрамор, Кривина и др. има огромни площи, които могат да бъдат използвани за различен вид дейност – подходящи са за логистични центрове например. Развитието на районите около София в последните години и конюктурата на пазара не дават възможност да се подцени или надцени даден район, а напротив изискват правилната му и реална оценка.

- Кои са главно клиентите – предприемачи, инвеститори, индивидуални клиенти, чуждестранни и/или местни?

Аз работя с всички от изброените типове клиенти. Работя както с инвеститори и предприемачи от България, така и с такива от цял свят, но никога не пренебрегвам индивидуалните клиенти. Като разбира се видът на клиента зависи от вида на предлагания терен. Когато предлагаш голям индустриален парк или логистична база например, е нормално да работиш с инвеститор, но отново ще кажа, че отношението към всички клиенти е индивидуално.

- За какви имоти се търсят главно парцелите – еднофамилини къщи, вили, по-големи комплекси, индустриални проекти? За целогодишно обитаване или за втори дом?

Търсенето е комплексно. Специално в областта на бизнес имотите, където съм специализирал, има търсене и предлагане главно на индустриални имоти.

- Към какви терени има главно интерес – големина и цена?

Интересът на клиента/инвеститора е продиктуван от предназначението и бъдещото ползване на терена. В частност при индустриалните имоти изискванията са специфични. Като пример ще ви дам „Бизнес парк – София” в ж. к. Младост, където фирмата ми участва активно и в комасирането на 220 000 кв. м. терени за строителството за нуждите на немския концерн Lindner. Също така факт е, че строителни предприемачи и инвеститори се насочват към по-големи масиви, докато частните лица предпочитат парцели от 1000-1500 кв. м.

Също така сме свидетели на спад в търсенето на терени за жилищно строителство, а търсенето на терени за изграждане на складови бази и логистични центрове бележи ръст.

- Забелязва ли се праг в ценовите нива, на или над който купувачите не са склонни да купуват? За кои райони?

По отношение на цените на парцелите смятам, че те постепенно достигат пределната си стойност, като все пак трябва да отбележим, че от най-голямо значение са параметрите на парцела.