Моти Панд е изпълнителен директор на MNM Global Ltd, която инвестира в имоти в Източна Европа от 1998 г. Компанията има проекти в Унгария, Чехия, Словакия, Румъния и други страни в региона. Наред с това Панд е член на Борда на ирландския инвестиционен фонд Quinlan Private, който е един от собствениците на Mall Sofia.
- На какъв етап от развитие е пазарът на имоти в България в сравнение с Централна Европа?
От това, което съм видял в други райони и особено наскоро в Източна Европа, където присъстваме, като Прага, Будапеща, Братислава, Вилнюс, развитието на пазара прилича на концентричните кръгове, които се образуват, когато хвърлиш камък във водата. Вълни, които се движат от центъра към периферията и стават все по-големи. Тук се случва същото, което се случи и на другите места. Камъкът бе хвърлен в центъра на града и в момента вълните се разширяват към по-крайните квартали.
Заплатите бавно се повишават, хората искат да подобрят своя начин на живот и стандарт. Съществуват различни целеви групи купувачи – като млади хора, млади двойки, млади семейства и по-възрастни хора. Те имат различни нужди.
Но ако разглеждаме най-важната целева група на пазара тук, това ще бъдат младите семейства. Те имат определен бюджет и за него биха искали да получат максимума, който е възможен. Някои от тях биха били доволни да имат малка еднофамилна къща с градина и зелено пространство на някое тихо място, където въздухът е по-чист в сравнение с центъра на града. От друга страна, има много хора, които биха предпочели да живеят в града близо до моловете, ресторантите, кината. Те са склонни да се откажат от зелените площи за сметка на това да живеят на по-централно място.
Обикновено в началото, заради бюджета, търсенето при апартаментите е най-голямо за жилища от 40-50 кв. м. То бавно се увеличава като клиентите узряват както като мислене и възраст, така и като способности – имат по-високи заплати и могат да си позволят нещо по-голямо. Тогава търсенето се променя от началните 40-50 кв. м до 50-60 кв. м и по-късно до 60-70 кв. м. Основните нужди на нормално семейство (без значение дали има две деца или дори без деца) са две спални и всекидневна, което означава стандартен апартамент – между 60-70 кв. м.
При жилищните имоти, върху които моята компания се концентрира, има търсене за два главни вида имоти за повечето клиенти. Една част от тях (и не говоря за най-скъпите и най-евтините имоти) търсят апартамент от 60 кв. м в центъра с добра локация или на по-отдалечена локация, където обаче има всичко необходимо – молове, училища, детски градини, банки. Друга част предпочитат къща с двор.
Тези продукти ще останат същите и след няколко години. Един двустаен апартамент ще си остане двустаен апартамент, но с няколко квадратни метра по-голям.
Където и да идете днес ще срещнете млади хора, които са новото поколение, лидерите. Тези млади хора се стремят към по-добър живот – по-добро място за живеене, в стремеж да осигурят сигурност на децата си, да удовлетворят нуждите си и това е мнозинството от следващите купувачи, целевите купувачи. Като предприемач аз бих се насочил към тях. Като цяло те търсят тези два типа имоти, които споменах.
- По отношение на тази тенденция за развитието на пазара, която очертахте на базата на квадратни метри, на какъв етап е пазарът у нас, както го виждате?
От проектите, които виждам в града, изглежда, че се приближавате към втората фаза или сте във втората фаза с малко по-големи жилища – между 50-60 кв. м. От моя гледна точка цените изглежда са все още ниски в сравнение с Букурещ и Будапеща или Прага, която пък е по-скъпа и от двата града. Но е интересно, защото, когато сравнявам българския пазар с други пазари, навсякъде другаде получавате напълно завършен апартамент.
- Да, щях да Ви попитам за това.
Тук обаче не е така. Трябва сами да си поставите теракот или паркет и да извършите довършителните работи. Може би предприемачът може да ви предложи да свърши това вместо вас, но при всички положения, в зависимост от качеството на материалите, това ще ви струва допълнително между 10 и 20% над цената на жилището.
Наред с това, в сравнение с унгарския пазар например, тук получавате брутна площ. Това значи, че когато си купувате апартамент от 100 кв. м, всъщност обитаемата площ е например 84 кв. м, а останалото са общи площи, което, на практика, означава, че цените са малко по-високи.
Видях някои проекти на добри локации на цени от 1000-1100 евро на кв. м.
- За цени на зелено ли говорите?
Да. Това все още е ниска цена в сравнение с други страни. Дори в Букурещ жилища на подобна локация струват с 50% по-скъпо – да кажем 1 500 евро на кв. м. Но трябва да се внимава при такива сравнения и да се сравняват подобни локации, стил на строителство, квадратура, качество. Има много фактори, които трябва да се имат предвид. Това, което виждам отстрани като инвеститор, който идва на пазара в София, е, че има достатъчно място за развитие и потенциал на пазара.
Има все повече молове, жилища. С когото и да говоря ми казва, че в София идват да живеят все повече хора, защото има повече възможности за работа в сравнение с другите региони и заплатите може би са по-високи. Също така чух, че безработицата е почти 0, което е удивително от всяка една гледна точка. Това има значение за всеки един вид инвестиция за в бъдеще.
- Не съм сигурен за точните данни, но съм чувал, че в момента в София се изграждат жилища с обща площ от 2,5 млн. кв. м, които ще излязат на пазара. Мислите ли, че има достатъчно търсене за всички тях?
Нека да го сметна. Да речем, че това число е вярно и да кажем, че средната брутна площ на апартамент е 80 кв. м. Това са 31 хил. жилищни единици в град с население от 2 млн. души. Ако приемем, че средното семейство е от трима души, 93 хил. души ще имат нов апартамент, което е по-малко от 5% от населението на София, без да броим новодошлите.
Добре, да кажем, че 100 хил. души в София ще имат възможност да си купят нов апартамент – 5% не мисля, че е голям процент. Не мисля, че това ще доведе до много празни апартаменти на пазара.
Предвид ниската безработица мисля, че много хора ще могат да получат изгодна ипотека. Мисля, че 5% от хората в София да могат да си купят ново жилище – не ми звучи притеснително.
- Да и в същото време някои експерти казват, че в момента на София са й нужни 100 хил. нови жилища.
И това са една трета от тях. 2,5 млн. кв. м звучи много, но ако го калкулирате като брой жилища, хора и семейства, не е толкова голямо число и нещо, което би ме притеснило.
Не знам каква е цената на строителството тук, но...
- Някъде от порядъка на 400 евро на кв. м.
Да, звучи логично. В Унгария е 450 евро на кв. м и може би ще се приближи до 500 евро на кв. м, но в Румъния е дори още по-скъпо – към 600 евро на кв м и дори повече.
Дори и за България цена, която споменах от 1000-1100 евро – това не е средна цена, а някои примери, които видях.
Но в Будапеща най-евтините апартаменти са 1000 евро на кв. м с включен ДДС и завършени. Най-скъпите са около 4 хил. евро на кв. м, като в някои случаи на най-луксозни жилища цената може да стигне 5-6 хил. кв. м. Наред с това обаче с добра локация в центъра има апартаменти от 1600-2400 евро на кв. м.
Само на 1-2 км от центъра ще намерите много проекти с продажни цени от 1400 евро на. м.
- Как бихте оценили качеството на строителството, дизайн, функционалност на сградите тук в сравнение с Унгария и Централна Европа?
Мисля, че добрият дизайн все още не е дошъл на пазара. Все още не видях нищо впечатляващо. По дизайна на сградите веднага може да се познае на какъв етап се намира пазарът – дали е още млад. Защото с узравянето му конкуренцията е много по-жестока и може да се види, че архитектите и предприемачите влагат много повече усилия за това как изглеждат сградите и самите апартаменти, мислят повече за детайлите, за градината, фоайето.
Разбира се, виждат се някои свежи цветове, но по отношение на архитектурата няма много разлика между сегашните сгради и тези, които са построени преди 20 години.
Но това, разбира се, е въпрос на време. Видях някои проекти извън града, които изглеждат по-атрактивни за потенциалния купувач. Причината е, че ако си в центъра продаваш без проблеми заради локацията. Извън него обаче трябва да добавиш стойност.
- А в Букурещ ситуацията същата ли е или там пазарът е малко по-напред заради по-голямата конкуренция?
Мисля, че в Букурещ ситуацията е много подобна на тази в България. Все пак хората купуват това, което пазарът им предлага, а пазарът там все още не е развит като в други страни. Унгарският пазар обаче е много по-различен. Там са стигнали фазата, в която трябва да предлагат по-добър дизайн, за да привлекат купувачи.
- Предвид големината на пазара в Румъния какво би накарало един инвеститор да предпочете този в България, който е по-ограничен и по отношение на търсенето, и като покупателната способност?
Мисля, че причините са две. Едната е, че цената на парцелите е все още по-ниска. Другата е, че цените на строителството също са по-ниски.
Има и трети фактор – мисля, че все още има място за ръст на продажните цени.
Така че ако сте достатъчно бързи да купите земя на добра цена на този етап, ще можете да постигнете и по-добри продажни цени за в бъдеще.
02:30 | 14.09.22 г.