Надя Захариева има над петнадесетгодишен опит в кредитирането на малки и средни предприятия, първоначално в Българо-американски инвестиционен фонд, а после и в Българо-американска кредитна банка (БАКБ) от основаването й. Понастоящем е мениджър Инвестиции на Програмата за кредитиране на хотели в БАКБ. Портфейлът й включва над сто и петдесет хотела в различни курорти, както по Черноморието, така и в ски и СПА курортите, сделки за строителство на апартаментни хотели и сделки с недвижими имоти.
- Какви са последните тенденции при покупката на имоти в България от чужденци, вярно ли е, че англичаните вече не купуват, а на тяхно място като купувачи са руснаците?
Струва ми се, че наистина голямата вълна на британски инвеститори във втори дом в България отмина или се пренасочи към евтини къщи в селските райони. За сметка на това пък е нараснал интересът от страна на руснаци, испанци, гърци, румънци, но те все още не могат да компенсират дупката в търсенето от страна на британците.
- Вярно ли е, че има срив на цените в някои ваканционни райони или това са регулярните слухове?
Пазарът на недвижими имоти е много динамичен. Цените в София и големите градове продължават да растат. В курортите търсенето стагнира заради много фактори - предлагането стана прекалено голямо, инфраструктурата не е развита, инвеститорите се оказаха излъгани в очакванията за голяма възвръщаемост. Високи цени държат имотите с топ-локации и добро качество на строителството. По-лесно се продават апартаменти в големи обекти, където има разнообразие от допълнителни услуги – ресторанти, спа-центрове. Големите международни агенции за недвижими имоти са по-склонни да работят с големи обекти, отколкото да разхвърлят усилията си в по-малките. Ако сте си дали парцела на обезщетение, примерно, ще ви е трудно да продадете двата или трите си апартамента за добра цена. Имаме информация за цени от 2 000 евро на кв.м. в Банско в обекти близо до лифта. Иначе и по морето, и в ски-курортите вече може да се намерят имоти и за по 600 евро на кв.м.
- Как гледа банката на финансиране на проекти за ваканционни имоти - в Банско, Добринище, Боровец, Пампорово, Слънчев бряг, Балчик, Созопол, Царево, СПА курортите?
За нас няма населено място, което да е забранена зона за инвестиции. Финансирали сме проекти във всички тези райони, а в някои от тях имаме значителна експозиция, като например Пампорово, Слънчев бряг и Балчик. От две-три години насам слушаме как Слънчев бряг бил презастроен, как се превърнал в купчина бетон и отблъсква туристи и инвеститори. Всъщност всички наши клиенти в района отбелязват ръст в продажбите всяка година и обслужват кредитите си без проблем. Причината е във внимателния подбор, който правим преди да отпуснем кредит. Управлението, хората зад проекта, са много по-важни от местоположението. Конюнктурата в бизнеса се сменя и оцеляват тези, които умеят да се приспособят.
Имаме клиенти, които са с нас от 15 години – още докато парите отпускаше Българо-американския фонд, а БАКБ не съществуваше. По онова време се работеше с двама-трима основни туроператори. Сега хотелиерите трябва да работят с по 20-30. Преди туристите бяха главно семейства или пенсионери. Сега възрастовата граница е паднала рязко. Навремето преобладаваха немските туристи. Сега в Балчик учат румънски и пренаписват менютата в ресторантите на този език.
Що се отнася до продажбите на апартаменти, те са слаби в Пампорово и Банско този сезон в сравнение със същия период на миналата година. Към увеличеното предлагане и лошата инфраструктура можем да добавим още един фактор за това - миналогодишният лош зимен сезон и липсата на сняг.
В Боровец още не е започнала офанзивата по строителството на апартаментни комплекси поради неизяснения статут на по-голямата част от земята. Очакваме и там да започне интензивно строителство още през есента на тази година.
По Черноморието цените варират много дори в рамките на един и същ курорт. Тенденцията е инвеститорите да се изтеглят на юг, където презастрояването не е толкова фрапантно.
- Къде банката поставя акцента си - финансиране на големи строителни обекти като административни и бизнес центрове, жилищно кредитиране за физически лица, финансиране на малък бизнес или финансиране на ваканционни комплекси?
БАКБ се е специализирала в отпускането на фирмени кредити за туризма (закупуване, строителство и ремонт на хотели), строителни кредити, както и кредити за малки и средни предприятия. Проектите, които сме финансирали за закупуване и развиване на недвижими имоти – земя, строителство на офис-сгради, строителство на промишлени сгради, жилищни комплекси, хотели, заемат значителен дял в портфейла ни, в това число 15% хотелски кредити и 21% строителни кредити (на жилищни и ваканционни комплекси, на офис сгради и промишлени сгради). Тъй като недвижимите имоти са най-динамично развиващият се бизнес през последните няколко години, нормално е те да заемат съществен процент от портфейла на БАКБ. За нас жилищното кредитиране на физически лица не е приоритет, макар че имаме и такива сделки. В строителството най-голяма експозиция имаме в София, в жилищни сгради.
- Като цяло може ли да определите развитието на българския пазар на имоти като „здравословно“? Забелязвате ли някаква тревожна тенденция (напр. свръхпредлагане) в някой сегмент или район?
Не презастрояването е основният проблем – Манхатън също е презастроен, нали, макар че да, Банско не е Манхатън. По-скоро ни притеснява това, че предприемачите изпреварват инфраструктурата, че се строи хаотично, без единен план и някаква стратегия, без зелени площи, без пространство и светлина. Не съм сигурна, че да можеш да подадеш на някого от съседната сграда нещо от прозореца си се счита за предимство. Заради интензивното строителство зимните курорти загубиха голяма част от туристите, които ходеха там през пролетта, лятото и есента, заради прахоляка и шума от строителните обекти.
Друг проблем е управлението на жилищните комплекси. В много случаи при сключването на сделката предприемачите са поемали ангажимент за твърда възвръщаемост на годишна база. Повечето купувачи са теглили кредити за покупката, които трябва да изплащат и са включили тази възвръщаемост в сметките си. Поради лошо управление на обекта не може да се постигне планирания икономически ефект, което вече кара някои от купувачите да предлагат апартаментите на вторичния пазар.
- Забелязали ли сте промяна на интереса от страна на строителните предприемачи и инвеститорите от жилищни към друг вид проекти като бизнес имоти например?
Наистина преди години се строяха предимно жилища, докато напоследък инвеститорите разнообразиха проектите си с търговски, офисни и ваканционни обекти, но не мога да кажа, че има отлив от жилищното строителство за сметка на други проекти. Все още има много силен фокус върху жилищното строителство, като тенденцията е да се строят все по-големи и по-мащабни жилищни комплекси.
Напоследък се появяват и все повече офисни и търговски площи - само в София се строят няколко големи мола. Предстои реализирането и на логистични и транспортни центрове. Интензивно се строят и офиси – проектират се и предстои изграждането на няколко „небостъргача” с височина над 30 етажа, като 3-4 от тях ще бъдат в София. Отделно от това навсякъде из големите градове растат много на брой по-малки офис-центрове. Но все пак жилищното строителство все още държи първенството.
- Смятате ли, че България ще бъде на върха на световните класации по отношение ръст на цените на имотите и тази година?
Не вярвам България да пробие на първо място по ръст на цените. Мисля, че оттук нататък пазарът ще се нормализира. Време е психологичните фактори и настроения да започнат да доминират по-малко, а цените да се определят все повече от реалните нива на търсене и предлагане. Разбира се качествените проекти на топ-локации ще стават все по-ценени и по-скъпи.
Свързани компании:
19:23 | 09.09.22 г.