Банките продължават да либерализират условията си за кредитиране у нас

Борис Димитров е изпълнителен директор на кредитния брокер Кредит Навигатор. Завършил е Английска гимназия гр. Бургас, има бакалавърска степен по "Публична администрация" от УНСС и магистърска степен по "Финансов контрол". Работил е в Прокредитбанк и Пощенска банка на различни позиции - кредитиране и продажби. От средата на 2006 г. работи като управител в Кредит Навигатор.

Лихвените повишения в последните месеци, както и въпросителните относно ефекта на ипотечната криза в САЩ върху България, бяха повод да се обърнем за мнение към компания, предлагаща едновременно кредитните услуги на десетки банки:

- Забелязва ли се затягане на кредитната политика на банките в последно време?

От есента на 2007 г. вследствие на редица неблагоприятни обстоятелства, голяма част от банките в страната започнаха плавно да повишават цената на кредитите си. Успоредно с това, в стремежа си да не загубят позиции на пазара, предложиха нови гъвкави продукти, които да отговорят на специфичното търсене на кредитоискателите. Така че що се касае до кредитната политика на банките, по-скоро се наблюдава либерализация и стремеж да се стигне по-лесно до потребителя. Всичко това разбира се се случи за сметка на цената на кредитните продукти.

- Повишават ли се изискванията за платежоспособност на кредитоискателите?

Изискванията на банките за платежоспособност, обезпечения, възраст, семеен статус и др. са елементи от цялостната им кредитна политика. Ако една организация желае да се развива експанзивно, то нормално е тя да поема по-големи рискове в дейността си, в стремежа си да завзема пазарни позиции или да се налага като марка на пазара. За други основна цел е интензивното развитие – максимизиране на печалбата, минимизиране на риска, което означава и като цяло по-рестриктивна кредитна политика.

На българския банков пазар има достатъчно примери на банки, приели единия и другия начин да управление. Някои банки желаят да се наложат като лидери в определена област на кредитирането – жилищно, фирмено или потребителско. Затова дори занижават изискванията си за платежоспособност в определения сегмент. Както знаем в България все още голяма част от населението получава реални доходи, в пъти по-големи от официалните. Много често либерализацията по отношение на платежоспособността на кредитополучателите се изразява в степента, в която се приемат тези разлики.

- Намалява ли се процентът на отпускания кредит от стойността на обезпечението?

Ако говорим за недвижими имоти като обезпечения ( апартаменти, магазини, офиси и др.) в големите градове, тенденцията там е дори към увеличаване на този процент. Има банки, които финансират дори 100% от стойността на обезпечението. Някои банки предлагат различни проценти на финансиране в зависимост от типа строителство - монолитно или панелно. А когато обезпечението е в по-малки градове и други населени места, много често процентът на финансиране се определя индивидуално в зависимост от спецификата на имота. Напоследък все по-интересен става въпроса за процентa на финансиране на парцели.

- Може ли да се очаква тенденция за намаляване на процента на отпускания кредит от стойността на обезпечението?

За сега няма индикации, че ще се променя точно този параметър при отпускането на кредити. Въпреки че ако се анализира детайлно ипотечната криза в САЩ, която продължава и до момента и придобива все по-мащабно влияние, не е изключено банките да се застрховат и да си осигурят една по-добра ликвиднсот на обезпеченията.

- Продължава ли поскъпването на недвижимите имоти в последните месеци?

Мнения, че в България цените са силно спекулативни и че т.нар. “балон на недвижимите имоти” е пред спукване или че ние продължаваме да сме най-евтиния пазар на недвижими имоти в Европа са твърде крайни. Когато анализираме цени на недвижими имоти е коректно да разграничаваме отделните видове имоти (луксозни, стандартни, икономични, вида на строителството и др.)

Нормалната тенденция е имотите, които се намират в големите градове, с добро местонахождение в тях, с добре изградена техническа и транспортна инфраструктура, с ново и модерно строителство да покачват в по-големи размери цената си. Логично е когато имаме търсене, за което основно допринася и лесното финансиране от страна на банките, цените да се увеличават. В големите градове на страната като София, Варна и Бургас поради увеличаващата се концентрация на населението в тях както и на инвеститорския интерес от страната и чужбина цените продължават да се покачват.

- Има ли промяна в активността на чужденците по взимане на ипотечни кредити, специално англичани и руснаци?

Основен интерес за чужденците си остава покупката на ваканционни жилища по черноморието и зимните курорти. Едни от най-активните са англичаните и руснаците, тъй като цените на имотите в България сравнени с тези в Англия и Русия са в пъти по-ниски. Докато руските инвеститори купуват почти винаги с пари в брой, то за англичаните предпочитан начина за покупка е чрез кредит. За последната една година почти всички банки в България започнаха да предлагат продукти за финансиране на чужденци, така че се наблюдава сериозен ръст в кредитните им портфейли в тази посока.

- Очакват ли се нови повишения на лихвите по ипотечните кредити?

Лихвата по ипотечните кредити зависи от много фактори – валутен риск, икономически риск, социална и политическа стабилност в страната, цена на ресурса на банката кредитор и много други. Когато говорим за ипотечни кредити важно е да се уточни, че цената на кредита не се определя само от годишната лихва. От голямо значение са и различните съпътстващи такси при тегленето на кредит.

Ние съветваме кредитоискателите, когато избират кредитен продукт да сравняват внимателно и комплексно всички такси и годишни лихви. Не винаги офертата с най-ниска лихва е най-изгодна. Високите нива на инфлация не само в България, а и в цяла Европа, както и засилващото се усещане за несигурност във връзка с разразилата се ипотечна криза в САЩ, подтикнаха повечето банки у нас да повишат лихвените си равнища по ипотечните кредити. Това се случи особено чувствително за левовите кредити. Нявярно когато приключи първото тримесечие на 2008 година и излязат окончателно крайните резултати от кризата с ипотечните облигации, ще стане ясно дали банките ще възвърнат доверието си и ще падне лихвения процент или не.

- Има ли типове активи или градове, в които банките ограничават кредитирането си?

Определено повечето банки са доста рестриктивни по отношение на приемане за обезпечение имоти намиращи се в зимните и черноморски курорти. А в случаите когато приемат такива обезпечения, то процентът на финансиране не надвишава 50%-60%. Ипотеката е предпочитана форма на обезпечение спрямо вписването на залог на определен актив. Често банките правят и комбинация между двете.

- Какво бихте посъветвали хората, които вече са изтеглили ипотечни кредити?

Както видяхме през последната година, банковият пазар, особено в областта на ипотечното кредитиране, е много динамичен. Ето защо ние съветваме поне веднъж годишно клиентите да сравняват новите условия с действащите им по договора за кредит с цел оптимизиране на дълговете им. Много често излиза доста изгодно да се рефинансира даден кредит или няколко да се обединят в един. И тъй като това е една задача, която отнема време те биха могли да се обърнат към кредитния си консултант в банката кредитор, да попитат за нови условия или да се обърнат към специализирани кредитни консултанти, които ще им изготвят анализ на целия кредитен пазар в страната и със сигурност ще могат да вземат по-информирано решение.