Colliers: Отделни сделки не са показателни за пазара на търговски площи

- Може ли през 2008 г. да се очаква забавяне на активността на пазара на търговски имоти от последните две години?

Аз лично мисля, че през следващите три-четири години може би ще имаме най-бурно развитие на конкретния сегмент с търговските площи, защото се вижда, че в момента има едно доста сериозно настъпление на инвестиции в тази област. От сега до 2009-2010-2011 се очаква да се появят на пазара голям брой мащабни инвестиции. Голяма част от тях се реализират от наистина сериозни и опитни компании в областта с европейско присъствие. Така че едва ли може да се говори за забавяне през следващите три-четири години. След 2011 г., поне по нашите наблюдения, може да се очаква едно насищане на пазара, което да доведе до спад на тази динамика и насищане в големите градове. Но дотогава ни чакат доста интересни години.

- Това се отнася както за София, така и за останалите градове?

Да.

- Може ли да се прави разграничение между пазара в София и останалите пазари в страната?

Не мисля. Можеше да се прави разграничение, когато се изграждаха първите проекти в София като Mall Sofia, City Center Sofia. Това беше период, когато София беше единственото място, където се разглеждаха подобни инвестиции. С навлизането на мащабни инвеститори в тази област и добрата успеваемост на първите проекти интересът в тази област е доста сериозен и в момента имаме проекти във всички градове със и над 100 хил. жители. Това е индикация, че няма реално разграничение. В периода, който споменах, във всеки един от тези градове в България ще има по един такъв проект. Естествено с различен обем в зависимост от нуждите на града.

- На какъв етап от развитието си се намира този пазар в момента? След първите големи, мултифункционални проекти, навлизат ли вече и истински аутлети, ритейл паркове и др.? В начален етап ли е пазарът?

Определено е начален предвид това, че имаме все още малко на брой и от гледна точка на перспективите, предпазливи проекти – такива с добри локации, не особено големи като обем на отдаваемата площ, такива каквито инвеститорите са убедени, че ще могат да реализират, да отдадат под наем и след това да продадат. Аз мисля, че в момента пазарът навлиза във втора фаза, когато е ясно, че в тази област има потенциал и е ясно е, че подобен род инвестиции, при положение че са структурирани добре и добре реализирани, имат възможност впоследствие да бъдат продадени на много добра цена на стратегически инвеститор. Така че може да се каже, че в момента сме в една втора фаза, в която възвръщаемостите не са толкова големи колкото са били тези на пионерите, но в същото време мащабът на инвестициите, които се влагат в настоящите проекти, естествено води до по-голяма нетна печалба.

- Втора фаза в какво отношение? Във връзка с това, че вече има вторичен пазар на тези обекти или и поради други фактори?

Вторичният пазар много бързо се появява след първичния специално в областта на търговските обекти. Втора фаза може да се каже по-скоро от гледна точка на това, че мащабите на самите проекти са коренно различни. В момента голяма част от планираните обекти, не само в София и Варна, са в пъти по-големи от настоящите функциониращи проекти, което показва, че пазарът има повече потенциал от това, което в момента е, и че бъдещето е на тези проекти, които успеят да създадат по-голям обем, повече притегателна способност в сравнение със сега съществуващите. И не на последно място това, че вече имаме налице друг тип инвеститори. Това са големи европейски компании, които с обема, с който работят, могат да си позволят по-ниски маржове, но общият обем води до добра възвръщаемост на инвестицията.

В началото са израелските компании. Те са готови да поемат първия риск и да спечелят много, при положение че успеят да структурират добре проекта си. След това идват и останалите, които работят на един по-утъпкан пазар.

- А по отношение на обекти като аутлети и ритейл паркове? Има ли такива у нас?

Като цяло те имат по-различна стратегия за развитие. Ритейл парковете се появяват една идея след шопинг центровете като концепция, но те имат за идея да създават места, където ориентацията е към постигане на по-ниски крайни цени за потребителите и поради тази причина те създават и по-евтин продукт като проект с локации, които са с по-ниска стойност отколкото тези, които се купуват с цел развитие на търговски центрове. Те се организират изцяло по перифериите на градовете, където се пазарува с автомобили и основно през събота и неделя. В малка част се застъпва развлекателната част в обектите. Аутлетите пък на пръв поглед са много просто нещо – това е място, където компаниите продават стока от изоставаща колекция. Нужда от такъв тип търговски обекти има, когато търговската мрежа на различните брандове е добре развита. Когато има един или два магазина, явно е, че няма чак толкова продукти от изоставащи колекции, за да може да се изложат в такъв тип аутлет. Когато в един град има 7-8 магазина – на главна улица и в търговски центрове, тогава е по-вероятно да има необходимост от такъв тип търговски площи. Необходимо е да се развие пазарът на търговски центрове, за да може тези компании да натрупат пазарно присъствие и обем на операции и да имат необходимост от аутлет като локация. Не мисля, че все още нашият пазар е достигнал такъв етап, че да функционират добре аутлети.

- Относно тези търговски центрове, които в момента функционират, различават ли се съществено като концепция или принадлежат към една категория обекти – например някои имат офиси, развлекателни площи?

Офисите не са част от концепцията. Те са понякога необходимост от гледна точка на това, че прекалено високата цена на земята налага да се оптимизират възможностите за застрояване и за възвръщаемост. В нито един случай присъствието на офис не е само благоприятно за един търговски център. Чисто архитектурно и структурно концепцията на центъра се нарушава от вертикалните комуникации на офисните сгради, отнема ценна търговска площ на нива, които предприемачите не биха искали да си позволяват и в крайна сметка не е положително за центъра в пряко отношение. Индиректно, ако това е един допълнителен генератор на клиенти за центъра, тогава, може би, това е положително.

Относно развлекателната част – имаме конкретни примерим, които имат или нямат такава. Това е въпрос на инвеститорско решение. От наша гледна точка повечето преобладаващи мнения на пазара са ориентирани към присъствието на такива обекти.

- От гледна точка на предприемачите или на консултантите?

На предприемачите. Единствено ECE в момента са от големите инвеститори, които абсолютно категорично се отнасят към този въпрос и не поставят каквато и да било развлекателна част в своите проекти. Очевидно, че те имат самочувствието на компания, която създава добра концепция, която може да привлече достатъчно интерес и без такъв тип дейности.

Ясно е какъв е минусът от това да имаш развлекателни площи – проходите от наеми на такъв тип обекти са изключително ниски, а в същото време те изискват доста допълнителни инвестиции, които се явяват разход за предприемача и които никой друг тип наемател не изисква.

- По какъв начин навлизането на нови търговски обекти промени търсенето и цените на площите на търговските улици? Цените на обектите на улиците не се понижиха след появата на първите обекти. Защо?

Аз мисля, че в дългосрочен план причината това да не се случва е, че търсене за главна улица винаги ще има независимо как се развива пазарът. Главната улица е едно място на престиж и на реклама. Не винаги е необходимо да имаш директна печалба, особено за компания, която има по-развита мрежа. Това, което съм чувал от присъстващи търговци на бул. „Витоша“, е, че след откриването на няколкото търговски центъра в определени периоди те имат спад от 40% от оборота. Като имаме предвид, че нормално наемът на един магазин трябва да бъде около 15% от оборота, можем да си направим сметка какво значи той да спадне с 40%. Какъвто и да било наем, дори такъв въобще да няма, този обект няма да компенсира тази огромна загуба от оборота. Явно е, че има и други причини да се пази това място. Мисля, че в нашия конкретен случай това не е проблем на пазара, а на конкретиката на главната улица в София, която не е типична главна улица, не е пешеходна зона, не е място, където хората отиват за да се срещат, както е в други наши градове в Пловдив и Варна. Главните улици в такива градове много по-малко ще бъдат засегнати от други развития просто защото това е едно място за среща, както е в много други големи градове в Европа.

- А за други улици като „Граф Игнатиев“ и подобни? При тях наблюдава ли се някакво понижение, за което може да се заключи, че е свързано с новите молове?

Това е един много ограничен пазар от гледна точка на сделки и всяка сделка би могла да бъде разглеждана като тенденция, както често много представители на пазара правят, но това не е коректно. Това не е като офисния пазар, където можем да говорим за различни тенденции за нови и стари наемни нива. Тук много оборотът от сделки е много по-малък и всяка една от тях, цитирана по неправилен начин, може да даде и неправилно послание към пазара, защото най-малкото има голямо значение, за разлика от останалите имоти, каква е площта, която се наема. Има значение дали е 20 кв. м и се наема за 150 евро на квадрат и някой ще каже, че цените са по 150 евро или в следващия момент се наема магазин от 400 кв. м за 80 евро на кв. м и след това ще чуем, че има спад в цените.

Очаквам интересът да намалява поради факта, че алтернативи могат да бъдат разглеждани и в търговските центрове, но не и спадове. Никой не е готов, дори и конкретно, с компанията, за която споменах, че оборотът е спаднал с 40%, когато го попитах иска ли да намерим някой да го замести в този обект, изобщо дори не прояви интерес да попита срещу какви условия.

- Има ли случаи на незаети площи в новите центрове, които се очертават като тенденция? Лесно ли се отдават и склонни ли са търговците да ги наемат?

Към момента търговците имат добро отношение към търговските центрове и се насочват към преговори с ентусиазъм. Това ще бъде така и в рамките на следващите няколко проекта в София, Варна и Бургас, които ще бъдат обявени на пазара, но със сигурност с всеки следващ пазарът започва да се насища и търговците започват да са доста по-опитни и в това, което правят, и в отношенията си с търговските центрове. Така че ако можем да говорим, че в момента сме в една втора фаза с проекти, които ще се открият през 2009-2010 г., след това ще има и трета вълна от проекти, които със сигурност ще бъдат разглеждани под доста по-сериозна лупа, защото присъствието на пазара вече ще е осезаемо, най-добрите локации ще бъдат развити. Всеки следващ, който идва на пазара, ще трябва да има допълнителни аргументи в полза на това да привлече наемателите и тези, които не са достатъчно убедителни в това отношение, ще имат незаети площи. Нормално е един проект да отваря с известен процент незапълнени площи. Само в слаборазвити пазари като нашия, предвид началото на такива процеси, се получават 100-процентови ангажираности, но в следващите етапи можем да очакваме да отворят и не напълно ангажирани. Това обаче не е толкова страшно ако те имат добра селекция от магазини. Така се случи и със City Center Sofia. Те имаха под 70%, но много бързо след това всички оставащи площи бяха ангажирани.

- Единствено по-ограниченият пазар ли е причина у нас да няма толкова мащабни проекти както в Румъния – напр. на стойност над 500 млн. евро?

Не мисля, че има поводи да сме недоволни от интереса на големите инвеститори към България, даже напротив – смятам, че от гледна точка на това кои са компаниите с обявени проекти за стартиране на нашия пазар не отстъпваме значително на Румъния. Нито пък по мащабите на тези проекти. Защото има няколко като този на Riofisa с по 80 хил. кв. м, ECE с един от 50 хил. и един 70 хил. кв. м. Това са изключително сериозни проекти, които са мащабите на България са абсолютно достатъчни, ако не и, в някакъв момент, леко рисковани. Това обаче вече е въпрос на добра маркетингова работа и управление. Единствената причина в Румъния да се развиват подобни проекти е в известна степен по-високата покупателна способност на населението и, естествено, неговият брой. Румъния е близо три пъти колкото България.

Мисля, че България е далеч по-напред в сравнение със Сърбия да речем, където няма интерес от външни инвеститори и основните компании са местни.

- Има ли реални шансове някои от обявените проекти за молове да не се реализират?

Това е често задаван въпрос и ние винаги го отклоняваме защото в никакъв случай не искаме да сме компанията, която ще обрече някой проект. Ние по-скоро бихме могли да говорим за проектите, по които ние работим, за които няма вероятност да не се реализират. В момента сме в процес на сключване на още четири проекта. От това, което можем да обявим, е проектът на Carrefour в Бургас и другият е с Приста в Русе. Още два, за които сме в процес на финализиране в София и в Пловдив.