Леон Шпилски е украинец по произход, а по професия е сертифициран счетоводител. Той има 25-годишен опит като консултант в сферата на финансите и недвижимите имоти в компании като Parks, Palmer и KPMG. От 2006 г. е член на Борда на директорите на ECO Eastern Europe Real Estate AG – дъщерното дружество за Източна Европа на австрийската компания за недвижими имоти ECO Business-Immobilien AG, чиито акции се търгуват на Виенската борса.
Наскоро компанията обяви, че стартира дейността си на пазара на имоти в Източна Европа и по-специално в Украйна, Румъния и България, както и първата си инвестиция в региона.
С Леон Шпилски разговаряме за това как компанията гледа на пазарите в тези три държави, по какво те се различават и приличат, и какви са главните движещи сили и заплахи пред тяхното развитие.
- Какви проекти планира да реализира в България и в региона ECO Business-Immobilien AG?
Ние развиваме дейност на сегментите на търговски, офис и индустриални имоти. Предприемачи сме, така че се стремим да купуваме терени с разрешително за строеж, които можем да развием сами. В Източна Европа в момента имаме конкретни планове за Румъния, България и Украйна. В България проучваме някои от най-големите градове, главно София, но също така и Варна и Русе. Прилагаме тази стратегия във всяка една от страните, в които имаме дейност.
- Бихте ли проявили интерес към терени без разрешително за строеж, на които можете да промените предназначението сами?
Може да проучим такава възможност, при положение че имаме местен партньор. Така бихме могли да променим предназначението и да преминем през всички необходими процедури по-лесно. Ако теренът има разрешително за строеж, бихме развили проекта сами. В този смисъл ще търсим партньори за всеки проект поотделно. С времето, ако развием успешно партньорство, може да създадем смесено дружество. Но за следващите 12 месеца нямаме такива планове.
- Смятате ли да стъпите директно на българския пазар и да отворите офис или ще управлявате дейността си от разстояние?
Във всяка страна смятаме да отворим офиси - или сами, или с местни партньори, така че да се възползваме от техните офиси и база.
- Кога планирате да отворите офиса си в България?
През 2008 г. Все още няма точна дата. В момента говорим с няколко потенциални местни партньора, но все още нямаме крайно решение.
- Какви проекти ще разглеждате по отношение големина и обем на инвестициите?
Не бихме проучвали проекти с обща стойност (цена на земята и строителни работи) по-малка от 10 млн. евро. Като максимум сме заложили до 50 млн. евро. Може и да е малко повече, това не е твърд лимит, но като цяло това са границите.
- Имате ли определен бюджет за обема инвестиции, които планирате в България за следващите три до пет години или всичко зависи от отделните проекти?
Да, имаме разчети. За целия район планираме да инвестираме на първи етап между 150 и 200 млн. евро и между 600 и 700 млн. евро през следващите три до пет години. Около 20% от тази сума ще бъдат инвестирани в България, 30% - в Румъния и 50% в Украйна. Това ще бъдат отчасти собствени средства, като ще използваме и банково финансиране.
- Това значи ли, че не проучвате никоя друга страна в региона освен тези три?
Разглеждаме възможностите във всички страни, но засега имаме конкретни планове само за тези три. Предпочитаме да навлизаме на пазари, на които имаме контакти, информация и хора, с които да работим.
Например вече имаме инвестиции в Чехия, имаме планове за Хърватска, Сърбия и Русия, но все още нямаме окончателно решение за там.
- Започнали ли сте вече да проучвате българския пазар за евентуални локации, сделки и т.н.?
Да, проучваме България през последната една година. Водим разговори с някои хора и вече сме идентифицирали поне три парцела в София, върху, които да изградим офис сгради. Един от тях е подходящ за схема със смесено предназначение – търговски и офис площи.
В момента сме в процес на предварително проучване. Ако резултатите от него са положителни, след това проектът ще бъде представен пред Надзорния съвет за одобрение и след това ще можем да започнем работа.
- Има случаи, в които пазарът в България отблъсква някои инвеститори, особено такива, които целят по-луксозни и скъпи проекти, поради високите цени на земята, най-вече в София. Какви са вашите наблюдения в това отношение?
Точно така, ситуацията е много трудна и сложна. Цените са много високи и това е една от причините все още да не сме направили покупка. Притесняваме се, че цените в България са толкова високи, че имотите са “излезли ценово извън пазара”.
Обикновено, съгласно нашите критерии, търсим проекти, които ни гарантират най-малко 12% годишна доходност. Решихме, че за България сме склонни да понижим тези критерии до 10% и въпреки това все още не можем да купим нищо.
Ако тази тенденция продължи, може би за в бъдеще България няма да е толкова атрактивна за чуждестранни инвеститори, защото пазарът е прекалено малък и не може да поддържа тези цени.
- Смятате ли, че тези нива са оправдани или са изкуствено поддържани?
Тези нива се поддържат изкуствено. В момента на пазара има недостатъчно предлагане. Цените са високи и продавачите не искат да ги понижават. От друга страна, купувачите не купуват – особено сега поради кризата в банковата ликвидност и цените на финансиране, които са все по-скъпи. Така че пазарът се намира в период на стагнация. Всичко това води до понижаване на доходността. Ние смятаме, че през следващата година цените ще се понижат.
- Главно за сегмента на бизнес имоти ли говорите или по принцип?
Говоря като цяло, но ние се фокусираме върху бизнес имотите и за нас главно те представляват интерес.
Стойността на бизнес имотите зависи от тяхната доходност. Когато доходността се повиши, цените се понижават и обратното. Така че в момента доходността трябва да се повиши, а общата стойност на имотите – да се понижи. Стойността на строителството не може да се понижи, тя е като цяло не се променя, така че цената на земята следващата година ще спадне.
Затова сме изключително внимателни при избора си на терени.
- Това само за България ли се отнася или за региона като цяло?
Отнася се за България повече отколкото за останалите държави. Отнася се и за Украйна, но в много по-малка степен. Доходността там все още е по-висока. Валидно е и за Румъния, но тя е много по-голяма от България и може да поддържа в по-голяма степен интереса на инвеститорите.
Доходността в Румъния и България е почти еднаква и, при положение че земята е толкова скъпа, инвеститорите ще предпочетат Румъния. България трябва да предложи по-висока доходност на инвеститорите, а в момента това не е така. Затова ние смятаме, че цените ще се понижат.
- Виждате ли някаква значителна разлика между пазарите в България и Румъния (освен тяхната големина), която би ви накарала да предпочетете единия пред другия?
Зависи какво разбирате под големина. В момента търсенето на офис и търговски обекти в Румъния е по-голямо, но икономиката на страната също е по-голяма. Така че има много повече компании, които се насочват към Румъния в сравнение с България. Те управляват дейността си в България от Букурещ или от някой от другите големи градове в региона. Това е причината търсенето на търговски обекти в България да е по-малко. Затова трябва да сте внимателни по отношение презастрояване.
Наред с това пазарът в Румъния е по-развит по отношение по-богатия избор от счетоводни и юридически кантори, инженерни и строителни фирми.
- Споменахте презастрояване. Виждате ли някакви признаци на свръхпредлагане на пазара в България? В София са обявени поне 15 проекта за изграждането на търговски центрове. Смятате ли, че това отговаря на размера на пазара?
За момента не виждам признаци. Ако говорим за търговските проекти, наистина има много такива, които се развиват в момента, но това не значи, че ще се стигне до свръхпредлагане. Дори и всички проекти да бъдат завършени, за тях може да има търсене.
Трябва обаче да се внимава за следващите схеми, които ще бъдат предложени на пазара през следващите няколко години, защото тогава може да се стигне до свръхпредлагане. Има редица фактори, на които трябва да се обръща внимание.
За първите имоти, които бяха изградени, качеството нямаше толкова голямо значение. Локацията винаги е била важна, но сега качеството ще бъде много по-важно. Това означава, че всичко, което се предлага, трябва да бъде сгради клас А и разбира се факторът: локация, локация, локация.
В София смятаме, че по отношение локацията близостта до центъра е много важна, както и достъпът до обществен транспорт.
Например около летището, което е като цяло една добра локация, трябва да се внимава поради опасност от свръхпредлагане в този район и достъп до обществен транспорт, който не е добре развит.
05:21 | 13.09.22 г.