Б. Стоянов: Обмисляме листване на Прайм Пропърти БГ в чужбина

Борислав Стоянов е изпълнителен директор на първото публично АДСИЦ у нас - Прайм Пропърти БГ. Живял е и е работил 14 години в Ню Йорк, където се е занимавал с продажби и отдаване под наем на имоти. С него разговаряме за това дали и как би могла да се отрази ипотечната криза в САЩ на пазара в България, за перспективите за развитие на тези дружества и за отношението на инвеститорите към компаниите за имоти на борсата.

- "Прайм Пропърти БГ" има проекти както на жилищния пазар, така и на този на ваканционни имоти. Как се промени тяхното развитие, след като България стана член на ЕС и реално (пазарно обосновано) ли е състоянието им в момента?

В момента имаме три такива обекта – единият е жилищна сграда в София и два ваканционни. Жилищната сграда я продадохме още преди да започнем да сторим на доста добра цента. Купи я голям частен британски фонд. Ваканционните селища са на морето. Едното е във Влас и е почти завършено. Има 15% продажби преди да е завършен проектът. Другото е на южното Черноморие на север от Лозенец. В момента се завършва проектирането. До края на годината ще започнем да строим. Да се надяваме до две години да завършим и двата проекта. Те са 50:50 инвестиция с Имоийст, които са нашите най-големи инвеститори. Те държат близо 43% от акциите ни.

- Виждате ли някакви разлики в развитието на тези дева сегмента – жилищният и ваканционният? Или разлики между жилищния пазар в София и в провинцията различават ли се или вървят успоредно?

София е част от България и при всички случаи националните тенденции се отразяват и в София. От друга страна, тя е толкова голям пазар, 1/5 от хората живеят тук, голяма част от инвестициите се правят тук, така че тя си има много собствени особености. Аз лично мисля, че пазарът в София е определящ за тенденциите в цялата страна – така да се каже ветропоказателят. Когато пазарът в София расте, расте и този в цялата държава, както и обратното. Така че ако се следят тенденциите в София, това може да даде представа за останалата част за страната.

Аз лично съм оптимист за жилищния пазар в София. Чуваха се много работи, че цените след ЕС ще паднат. Това не се случи. Обратното – цените на имотите продължиха да растат, с по-ниски, по моето мнение, темпове, които биха могли да бъдат поддържани в по-дълъг период.

Пазарът на имоти до голяма степен зависи от икономиката. Очакват се милиарди да се усвоят от европейски фондове. Разбира се, в това никой не може да бъде 100% сигурен, но всички показатели са положителни. Данъците се намаляват, което също е голям стимул за бизнеса и чуждите инвестиции също – лични и корпоративни. Повечето елементи са за продължаване на този сектор да расте.

- Т.е. не са реални опасенията, че този пазар е надценен?

Не, аз не мисля, че е надценен.

- А това, че ръстът на пазара изпревари многократно нарастването на покупателната способност на българските потребители и тя сега не е съвсем адекватна може ли да бъде проблем за развитието?

При положение, че има възможност за финансиране, което не е толкова рестриктивно... Ако става дума хората да спестяват от заплатата си, би било много трудно, но при положение, че ипотечният сектор работи толкова добре и банките имат интерес, имат ресурси - това е едното, което движи пазара до голяма степен. Другото е, че има много чужди инвеститори. Например нашата сграда беше купена буквално преди да съборим съществуващата. Това е добър показател, че към жилищното строителство в София има интерес. Иначе какво би станало ако се забави пазарът? Повечето сделки ще стават с готови сгради, а не на зелено. В момента моите лични наблюдения са, че в центъра е много трудно да се намери земя за строене. Всичко е изчерпано. Това показва какъв интерес има.

- Все пак тук е столица. А в другите градове? Също ли не виждате признаци на забавяне?

Ами не, ето например Пловдив. Той като процент се движи може би по-бързо от София. Вярно, че започва от по-ниска основа. Варна също. Статистиката показва, че там като средна цена на кв. м жилищата са по-скъпи дори от София.

Иначе има различни информации, за които може да има различни причини. Четох, че в Смолян например, цените са паднали с 1%, но това може се дължи на начина на изчисляване или да е моментно. У нас мисля, че пазарът като цяло ще върви нагоре.

- Очаква ли се някакво отражение на subprime кризата?

Не мисля или, дори да има, то ще бъде минимално, по-скоро индиректно. Тя основно е в САЩ. Тези, които са се „опарили“, са чужди банки, които дори и да не са в САЩ, са инвестирали в този сектор в САЩ. Вярно, че икономката е глобална, но дори и да има някакъв ефект, аз мисля, че за България ще е минимален.

- А положителен може ли да има по някакъв начин?

Положителен? Хората да си извадят добри изводи. Защото за инвестирането в този вид инструменти е необходим много добър риск мениджмънт. Най-вероятно тези компании просто не са преценили в какво влизат. Вижда се, че и големи компании в Щатите загубиха милиарди долари. Това е много специализиран продукт и не мисля, че за тези инвестиции, които се правят в България, ще има отражение.

- Смятате, че кредитната политика у нас е достатъчно зряла и не би имало някаква реална заплаха?

Не, аз мисля, че БНБ е достатъчно консервативна. Всички знаем, че на няколко пъти се затегнаха критериите за отделните ипотеки, което не е лошо. Най-важното - това не се отрази на пазара на имоти, така че явно е правилно. Ако беше се получила криза при недвижимите имоти, може би щеше да ми е друго мнението, но въпреки тези охлаждания от страна на БНБ ипотечният пазар върви.

- Това е един интересен въпрос – до каква степен пазарът на имоти у нас се обуславя от вътрешното търсене или е по-скоро зависим от купувачите отвън? Доколко са балансирани тези два фактора?

Има и от двете. Тук въпросът е какво значи вътрешно и какво значи външно. Голяма част от инвеститорите идват, правят компании, оперират в България, произвеждат и изнасят. От друга страна, за икономика като нашата, която е с валутен борд, е абсолютно необходимо да има чужди инвеститори. Без тях самият борд трудно би издържал, особено с този дефицит в текущата сметка. Мисля, че е двустранно – както и от българския, така и от външния пазар. Има достатъчно богати българи и компании, които инвестират в България.

- Използвате ли и други източници на финансиране освен борсата - например с помощта на групата TBIH, които са ваши акционери?

Основното финансиране при нас е чрез борсата – чрез увеличение на капитала. От година и нещо имаме изградена стратегия за набиране на банков кредит. Вече имаме около 20% банково финансиране. Идеята е всеки един проект да бъде финансиран с банков кредит. Това досега не беше така. Специално относно TBIH – някои от тяхната група са наши инвеститори – като Булстрад, ПОК Доверие.

В България сме едни от най-големите АДСИЦ-ове като капитализация, но има доста големи проекти, които сами не можем да направим. Затова имаме партньори като Имоийст, които са много важни. Аз лично смятат, че бъдещето е за по-мащабните проекти, които ще бъдат предметът на акционерни дружества като нашето. Малките проекти постепенно ще изчезнат. Просто самата икономика се променя. А и нашият опит показва, че да се строи нещо малко, в общи линии отнема същите усилия, колкото да се направи нещо по-голямо. Не са 1:1, но ако имаш средствата, по-добре да се насочиш към по-мащабен проект. И ние затова се насочваме към по-големи проекти, за да използваме силата си. Това е силата на всеки един АДСИЦ – да акумулира голямо количество средства за управление.

- А в София имате ли планове за други проекти?

В София в момента проектираме една офис сграда, която е от порядъка на 25 хил. кв. м в идеалния център. Спечелихме терена на търг от Софийската агенция за приватизация. Имаме доста парцели пред Централна гара, бившата автогара.

- Там какво смятате да построите?

Там може да се направи всичко – многофункционален комплекс. Теренът има много добри строителни показатели и може да се направи търговски център, хотел и т.н.

- Имате ли идеи за проект или още не сте започнали?

На този етап все още искаме да видим с какви парцели ще разполагаме, какво ще можем да изкупим и тогава ще започнем работа. Бяхме започнали да правим едни такива проучвания, но препоръката на консултантите, които бяхме наели – лондонският офис на CBRE, беше да се изчака на този етап. Работите ще се променят много, ако парцелът е два пъти по-голям отколкото е в момента.

- Вие със CBRE ли работите предимно?

Не, тогава специално направихме конкурс и тяхната оферта беше най-добрата. С DTZ работим за един проект в Пловдив, който в начален етап. Надяваме се догодина да започнем.

- Той какъв е?

Той е близо 50 дка до „Тракия“. Пак го спечелихме на търг от Терем. Става за всичко като регулация. Искаме DTZ да ни даде точната препоръка.

- На кои етапи от проектите участва "Прайм Пропърти БГ"? Кой се грижи за маркетинга, продажбите, управлението на имотите?

Имаме проекти, които започват от изкупуването на земята и проектирането. Но голяма част от дейностите аутсорсваме. Имаме няколко човека, които се занимават с координацията на тези неща. Това е доста чувствителна област предвид особеностите на този бизнес в България. Парите отиват директно в строителството и е хубаво да бъдат следени по-отблизо. Същото се отнася за отдаване под наем, пак използваме външни агенции. От началото на тази година имаме наше обслужващо дружество, което се занимава изцяло със строителството, както и постепенно с другите аспекти. То управлява строежа.

- А след това управлението на готовите обекти?

На този етап се извършва външно, но може би в един момент ще поемем и тази дейност. Има достатъчно поле за синергия в този бизнес – ние правим проектите и знаем как да ги управляваме по-лесно. Има голям смисъл да останат при нас. Идеята е в АДСИЦ-а да остане само финансовата част – набиране на капитали и инвестиране. Всички други дейности, които не са свойствени за него, да останат извън. Въпреки че това обслужващо дружество е наше дружество, но все пак да има някакво разделяне на дейностите.

- А за други сегменти от пазара имате ли планове? Като индустриални или други, които не сте обхванали?

Преди един месец подписахме сделката за готова сграда в Ботевград, като предишните собственици останаха като наематели – sale and lease back (продажба с обратно изкупуване). Общата инвестиция на сделката възлиза на 2,2 млн. евро и осигурява текуща доходност от 18%. Това ни е първата такава сделка и аз съм оптимист, че това е бъдещето на АДСИЦ-овете. Този тип сделки са изгодни и за двете страни – продавачът успя да получи една добра сума, която да инвестира в нови технологии, а ние взехме една сграда с дългосрочен наемател на добър наем и добра доходност.

Става дума за шивашко производство и логистика. Собственик и сегашен наемател е една германска фирма, като има и още две фирми.

- Имате ли интерес и за други проекти или обекти в сегмента на индустриалните имоти?

Да, разбира се. В България на този етап 90% от проектите са build to suit (построени по поръчка на конкретен клиент, бел. ред.).

- Спекулативните са малко?

Да, но определено гледаме в тази посока и съм обнадежден, че това ще бъде бъдещето. Ще има голяма нужда от логистика, индустриални сгради. Особено около Пловдив, Стара Загора е много подходящо като географско положение.

- Има редица фондове от типа АДСИЦ, инвестиращи в земеделска земя. Вие имате ли планове в тази посока?

Земеделската земя е съвсем друг бизнес – моделът е друг – закупуване на земеделска земя, след това отдаването й под наем. Ние сме концентрирани главно върху индустриални и офис проекти и жилища.

- Можете ли да назовете прогнозна сума за планираните инвестиции за 2008 г. или те до голяма степен зависят от конкретни проекти и инвестиционни възможности?

За текущите проекти имаме приблизителна представа – очакваме да инвестираме около 25 млн. евро в проектите, които са започнати или ще започнат през следващата година. От друга страна, непрекъснато търсим и подходящи имоти. Иначе като стойност проектите, които смятаме да развиваме, може да се каже, че са над 100 млн. евро.

- Имате ли планове за проекти извън България?

Така както е устроено законодателството за АДСИЦ-овете, ние нямаме право да инвестираме извън България.

- Смятате ли, че фондовият пазар се е наситил по отношение на емисии от пазара на имоти, или има място за още?

Абсолютно има. Аз съм оптимист. Ако се погледне в едър план какво става в България – икономиката в последните години се развива – всичките тези бизнеси имат нужда от имоти. Тези хора, които имат все по-голям доход, или които идват от чужбина, също имат нужда от жилища, от ваканционни селища.

- Някои представители на бизнеса твърдят, че борсата не е подходящ източник за финансиране на проекти от недвижимия пазар. Виждате ли някакъв недостатък или риск при този вид набиране на средства?

Борсата като инструмент за набиране на средства и специално БФБ на нас ни върши много добра работа. Нас лично нищо не ни притеснява, че трябва да бъдем открити към нашите инвеститори. Напротив – искаме да бъдем максимално открити, за да могат повече инвеститори да инвестират при нас.

Наред с това борсата е начин за представяне на информация за компанията и инвеститорите могат сами да си преценят дали е подходяща за тях, или не.

- Обмисляли ли сте листване на някоя международна борса?

Да, ние имаме 75% чуждо участие и това е нормална следваща стъпка за нас. За нашите акционери е много важно къде ще бъдат инвестирани парите. Както за потенциални нови инвеститори, повишава се ликвидността, бихме могли да увеличим нивото на инвестиции. Въпросът е, че е скъп процес и трябва много добре да се обмисли.

- Кои борси са подходящи за това според вас? Например алтернативният сегмент в Лондон?

Това е едното, да. За Euronext също сме мислели. Не искам да се обвързвам само с двете, но за такива борси сме мислили – които осигуряват достатъчна ликвидност.

- Като човек от борсата как гледате на тази корекция на БФБ в момента?

Аз лично мисля, че е именно корекция. Мисля, че е просто временно явление. Ако се погледне в по-глобален мащаб - това, което става в САЩ и Западна Европа, мисля, че също е временно. Проблемът там е, че заради subprime има един временен глад за ликвидност. Това е въпрос на време да се преоцени рискът, да се види как ще продължат да работят всички финансови институции заедно и т.н.

При западните икономики, ако се погледнат, фундаменталните им показатели също са добри.

Корекцията от време на време е здравословна – за да се изчистят някакви ексцесии. Въпросът е с какъв хоризонт си на пазара. Ако си дългосрочен, това е просто част от пейзажа – винаги ще го има.

- Да, посоката не може да е само една. Въпросът е пазарът да не е съвсем нереално оценен.

Да, да се изпусне от контрол. При борсата това е добре – че за всичко има максимална информация и точно тези ексцесии могат да се отстранят навреме. Ако се получават скрити процеси, които инвеститорите не знаят, и се развият извън контрол, тогава става опасно.

Все още на борсата има много малко индивидуални инвеститори. При нас 97% от инвеститорите ни са институционални и едва 3% са физически лица и то голяма част са чужди. Това е един неизползван сегмент, чрез който много хора биха могли да инвестират в недвижими имоти с много по-малко средства в сравнение с 50 хил. или 100 хил. евро, които са нужни за покупката на един за апартамент. Да не говорим, че трябва да се грижат за отдаване под наем, застраховки и др., като могат спокойно да купят акции от АДСИЦ – и така получават портфолио от имоти.

- Има ли нещо, по което нашите АДСИЦ-ове се различават от тези в САЩ и в Западна Европа?

Моите наблюдения са, че нашите са много близки до тези в САЩ. Не мисля, че има някакви съществени разлики. У нас ги има вече три години, в Германия току-що започват, в Италия все още се говори, а във Франция направиха някакъв „квази-АДСИЦ-ове“.

Ако има някаква разлика, на запад REITs почти не се занимават със строителство. Те купуват някаква готова сграда и я отдават обратно под наем. Но това са особености за нашия пазар – тепърва се изграждат.

- Има ли хронично презастрояване по българското Черноморие?

Сигурно има някои места, които са презастроени. Но по-скоро бих поел риска да има един курорт, който да бъде презастроен, отколкото цялото Черноморие да бъде регулирано. Бих оставил пазарът да регулира. Но тук не е въпросът само за пазара. Много е важно държавата да регулира правилно този пазар. Относно НАТУРА мисля, че от нея ефектът като цяло ще бъде положителен за строителството. Моето лично мнение е, че цялото Черноморие ще бъде застроено, въпросът е как ще бъде застроено. Би трябвало да бъде застроено с нискоетажно строителство, много зеленина и в това няма да има нищо лошо. Ако се отиде в по-развити курорти извън България, ще се види какво става. Аз съм сигурен, че като стане дума за френската Ривиера, всеки казва: „Да, много е красиво“.

- От друга страна, като лош пример имаме испанското крайбрежие.

Точно тук вече е ролята на държавата да предпази от това презастрояване с 8-10-15 етажа. Но моето наблюдение, което съм видял във френската Ривиера – Кан, Ница, Марсилия – там всичко е застроено, но въпросът е, че така е застроено, че не дразни окото.

Но надявам се, че НАТУРА ще предотврати да се стигне до положение като в Испания. Сигурно има някои места на българското Черноморие, които са презастроени. Винаги може да бъде по-добре, но именно на този етап трябва да вземем мерки, отколкото след пет или след 10 години. Трябва бъде направено така, че да е най-добре за всички участници в този процес – инвеститори, ползватели, еколози.

Прайм Пропърти БГ АДСИЦ(PPBG)