Дилян Пейчев Панев (роден през 1973 г.) е изпълнителен директор на Актив Пропъртис АДСИЦ от 2004 г. и негов учредител. Завършил е висше образование в УННС през 1996 г., специалност финанси. Сертифициран брокер на ценни книжа съгласно Сертификат № 202 – Б/04/05/1999 г. и сертифициран инвестиционен консултант, съгласно Сертификат №026 – ИК/11.11.2002 г. на КФН; член на СД на ИП “Балканска Инвестиционна Компания” АД в периода 2003-2006 г. Бил е брокер ценни книжа при ИП “Юг Маркет” АД (1998-2003) и прокурист, брокер ценни книжа и финансов консултант на ИП “ФАР” АД (2003) и финансов консултант на “Периферна Техника Холдинг” АД (декември 2003-януари 2005). От създаването на Актив Пропъртис АДСИЦ е изпълнителен директор на дружеството.
- Кои са настоящите проекти на Актив Пропъртис АДСИЦ и каква доходност носят?
В момента проектите на Актив Пропъртис АДСИЦ са търговските площи в Бизнес център Актив на Цариградско шосе в София, които са отдадени под наем на Мобексперт, румънска верига за производство и продажба на мебели. Доходността, която постигаме спрямо покупната цена, е 17%. Стратегията във фонда е такава, че всеки обект се рефинансира със заем, така че чрез ливъридж постигаме доходност 22-23% на конкретен проект.
Вторият обект е административна сграда в Пловдив с разгъната площ от 2400 кв. м, отново отдадена под наем. Доходността е 15% чрез ливъридж 22-23%.
Преди месец и половина започна експлоатацията на гаражите в пловдивския търговски комплекс Grand. Предвижданата доходност е отново в рамките на 15% на годишна база.
Друг проект, който стартираме, е жилищен комплекс в Пловдив на стария път за Пазарджик, близо до гребния канал. На 17 юни се прие Общия Устройствен План на територията, което ни развърза ръцете да започнем разработването на ПУП за нашите територии. В момента сме закупили около 77 дка земя, които са разположени в „Парк Отдих и Култура – Север”, най-добрите територии в града от климатична гледна точка, тъй като застрояването на града е такова, че пред тези територии няма промишленост, която да замърсява, и най-благоприятните течения са се оформили там.
Имаме намерение да разширим тази инвестиция, така че да достигнем площ от 100-120 дка и да изградим жилищен комплекс от затворен тип с редови къщи, самостоятелни къщи и ниски кооперации. Комплексът ще се изгради на етапи, като ще се обособят три относително самостоятелни квартала, единият със самостоятелни къщи, вторият с редови (semi – detached houses) къщи и третият с ниски кооперации с апартаменти. Нашите предварителни прогнози са, че инвестициите ще достигнат около 40 млн. евро в периода на изграждането му, който ще започне в края на 2007 г. с тригодишен срок за изпълнение.
- Ще се наложи ли увеличение на капитала за този проект?
Не, тъй като 4/5 от земята вече е закупена и следва изграждане на инфраструктура и самото строителство, което при всички положения ще финансираме с дълг и разбира се ще разчитаме много и на продажбите на зелено. Това е един проект, който липсва в град Пловдив, понастоящем няма предлагане на такъв продукт. В центъра парцелите са ограничени. Придобитите от нас парцели са в регулация, а такива големи терени в регулация практически са твърде ограничени. Всички други подобни проекти, които са афиширани към настоящия момент, са за места извън града, в околните села предимно.
- Каква ще бъде доходността от проекта?
Вътрешната норма на възвръщаемост, която предвиждаме, е 54%.
- Кога се очаква да започне продажбата на зелено на обекти от жилищния комплекс?
В момента сме в процедура за изготвяне на ПУП, така че проект ще имаме в късната есен и веднага можем да стартираме продажбата на зелено. Смятаме да започнем от редовите къщи, защото земята за този квартал е вече обособена.
- При каква цена сте закупили земята, върху която ще се изгражда жилищният комплекс до гребния канал?
Средната цена е около 28 евро на кв.м..
- Как постигнахте тази цена?
Покупката на земята е процес, които е започнал още със създаването на Актив Пропъртис, продължил е две години и все още продължава.
- Кажете повече за проекта ви в Созопол?
Имаме 48 дка в местността на АЛЕПУ което е близо до Созопол, след Дюни. Това е една територия, които все още не е развита. В момента за нашите площи сме в процедура по преотреждане, която ще завърши в края на ноември - началото на декември.
- Струва ли си за 48 дка да изграждате инфраструктурата?
Да, 48 дка не са малко, още повече че нашите парцели са с лице към пътя и гледка към морето, като част от териториите са на първа линия. С изграждането на инфраструктура във ваканционни селища практически се сблъсква всеки един инвеститор на Черноморието, а и не само там.
- Каква е хипотезата, при която ще има увеличение на капитала?
Да се справим толкова добре, че настоящите акционери и много други инвеститори да кажат, че искат да купуват, а няма кой да им продаде акции и да поискат увеличение на капитала, за да финансират проектите ни. В момента Актив Пропъртис е с 30 млн. лв. собствен капитал и е в първата десетка на АДСИЦ по собствен капитал.
- Какъв е размерът на привлечения капитал в момента?
Едва 1,2 млн. лв. в момента. Но при положение, че имаме 30 млн. собствен капитал при добро структуриране на нашите проекти предвиждаме да управляваме средства в размер на 100-110 млн. лв., така че на този етап капиталът е достатъчен и ни дава и спокойствието и възможността в следващата година-година и половина, да не мислим за следващо увеличение на капитала. Но не мога да кажа, че ние ще останем с този капитал, напротив, всяко едно дружество се бори да се развива, а развитието е свързано и с привличането на нови средства и под формата на собствен капитал. Развитието ни ще покаже кога ще е моментът за следващото увеличение на капитала. Под формата на шега съм обещал на акционерите през 2008 г. да си получат дивидента на база на стария капитал, защото дивидентите за последните две години се разпределяха след увеличения на капитала на база на нов регистриран капитал. Инвеститорите, които имаха акции при капитал 5,2 млн. акции, трябваше да си разделят 550 хил. лв. Обаче капиталът бе увеличен и тези 550 хил. лв. се разделиха върху 19,73 млн. акции.
- Вие направихте увеличение на капитала с емисионна цена, равна на пазарната цена, другите увеличения в България са на цена под пазарната, защо избрахте пазарната цена?
Освен на пазарна цена, емисионната цена беше равна и на база нетната стойност на активите след увеличението на капитала. Изчисленията показаха че нетната стойност на активите ще достигне 1,47 лв. на акция, плюс 3 ст. дивидент, които се полагат прави точно 1,50 лв.
Трябва да се има предвид, че ние както поемаме задължения към новите си инвеститори, също така имаме и ангажименти към всеки стар такъв. Никой акционер не е щастлив, когато е инвестирал в акции, които се търгуват практически на счетоводна стойност, а същевременно се емитират нови на по-ниска цена. Актив Пропъртис вече е натрупало позитивна фирмена история, а и фактът, че новата емисия беше успешно реализирана, говори че правилно сме определили емисонната стойност на акциите ни.
- ПТ Холдинг има дял от 37%, което се равнява на 11 млн. лв. и е значителна инвестиция, участва ли ПТ Холдинг при последното увеличение?
Положително, ПТ Холдинг участва и записа всичките си права. Други акционери с над 5% са Сиенит холдинг, най-голямата инвестиционно-строителна компания в Южна България, които притежава 6%, както и ИД Адванс Инвест, които притежава 6% от капитала. ИД Адванс Инвест АД, който е необходимият по закон институционалния инвеститор при учредяването, участва във всяко от увеличенията на капитала на Актив Пропъртис. Това говори за доверието, което сме създали в професионалните си взаимоотношения. Често практиката е институционалният инвеститор да излиза от АДСИЦ след учредяването му.
- ПТ Холдинг и Сиенит холдинг бяха на кръглата маса на БФБ-София в Пловдив, доколко е възможно да искат да се листват на борсата?
Предполагам, че борсата е направила списък с най-сериозните и големи дружества в Пловдив и ги е поканила на кръглата маса. Трябва да се има предвид най-малкото, че ПТ Холдинг към настоящия момент е учредител на публично дружество - Актив Пропъртис АДСИЦ, което е и едно от най-големите публични дружества от Пловдив. Така че ПТ Холдинг имат перфектната инвестиционна култура относно това що е публичност и какви са предимствата и недостатъците от нея. Не мога да твърдя от тяхно име дали имат планове за скорошно листване на борсата и дали въобще имат такива планове.
- Какви са реалистичните прогнози за печалба, дивидент и ръст на нетната стойност на активите за обозрим период?
Очакванията са догодина за трета поредна година ще раздадем дивидент, и дивидентна доходност в рамките на 7-8%. Що се отнася до ръста на активите очакванията ми са до края на годината нетната стойност на активите да нарасне с 20-25%.
- Цените на имотите в Пловдив са по-ниски от тези в София и още по-ниски от тези във Варна, има ли надежда да се доближат до тях?
Пловдив винаги ще бъде по-евтин спрямо София и Варна, но като ръст аз мисля, че Пловдив има потенциал да изпревари София, защото тръгваме от ниска база. Това е една от причините да съсредоточим част от инвестициите си в града, освен разбира се факта, че сме пловдивско дружество. Градът се развива икономически, оформят се индустриални зони, например Радиново където са Сокотаб, Либхер, Белла България в момента изгражда логистична база, Мерцедес и т.н. Нормално е при нарастването на доходите на населението да имаме по-голямо потребление и ръст на цените. По една или друга причина градът беше забавил своето развитие, но в момента той има всички шансове да навакса и в процентен еквивалент да имаме по-голям потенциал от София.
- Какви са таксите върху активите и печалбата на Актив Пропъртис АДСИЦ?
Ние реално нямаме такси. Нямаме такси както доста от другите фондове са определили такси в полза на обслужващи и управляващи дружества като процент от активите и процент от печалбата по проектите. При нас фондът се управлява от Съвет на директорите, който получава възнаграждение в размер на 0,5% от нетната стойност на активите. Това реално са всички такси. Направихме го по този начин, защото, когато учредихме фонда, ПТ Холдинг, ИД Адванс Инвест АД и аз като физическо лице решихме, че философията ни е да печелим от акционерното ни участие, а не от управлението. В управлението сме представени учредителите на „Актив Пропъртис” АДСИЦ и един независим член.
- Купувате ли парцели и другаде, освен в обявените до момента райони?
Интереси имаме, но в момента сме съсредоточени към окрупняване на направените вече инвестиции, които могат да се систематизират в четири направления: 1. Развиваме проект за жилищно строителство в гр. Пловдив, където оценката ни за нарастване на цената е по-голяма отколкото в София. 2. Имаме рентирани площи - гаражи, магазини и офиси. Тези площи ни осигуряват текущата доходност и това ни е дало възможност да изплащаме дивидент още от първата година на създаването си. Другите фондове са купували земя, тръгвали са да я развиват и могат от по-късен етап да разпределят дивидент. Ние сме закупили готови обекти с наемни отношения. 3. Инвестирали сме на Черноморието и се подготвяме за изграждането на ваканционно селище в АЛЕПУ. 4. продължаваме да инвестираме в района на летище Пловдив. Към момента притежаваме близо 100 дка топ локация, като интересите ни в този район датират от повече от година. Оценяваме района около летище Пловдив като все още подценен. Миналата година закупихме 45 дка и в рамките на два месеца и половина продадохме земята с 100% печалба. Районът около летището е подходящ за логистичен център. В момента летище Пловдив се използва само за карго полети и за чартъри на туристи за Пампорово. Нискотарифни превозвачи като Райън еър заявиха, че имат сериозно желание от лятото да извършват полети да летище Пловдив. Местоположението на летището е близо до Магистрала Тракия, в близост до границата при Свиленград (на 120 км.) в центъра на България.
Тоест има 4 типа инвестиции в портфейла ни, които са в резултат от дейността ни през последните 2 години и съответно осигуряват диверсификация на риска за нашите акционери.
- Бихте ли продали имотите, които в момента ви носят доходност от наем?
Лесно е да ги продадем и бихме взели много добра цена, защото ще продадем бъдещите доходност. 15% доходност от наем е много рядко срещана. Средната доходност е 9-10 процента. Тези имоти формират част от печалбата на фонда, подлежаща на разпределение под формата на дивидент и затова тяхната евентуална продажба не е на дневен ред.
- Колко от капитала е в кеш в момента?
От набраните 22 мнл. лв. в кеш са 12 млн. лв. структурирани в депозити и считам, че до края на годината голяма част от тях ще бъдат вложени в недвижимости.
- Обмисляте ли възможност акционерите да се кредитират и да могат да инвестират с ливъридж, както има такива възможности при няколко взаимни фондове?
Ще проведем разговори и има ли възможност ще го предложим на нашите акционери.
- Какъв е ефектът от маркетмейкърството по вашата емисия акция?
Ние сме първият и единствен засега АДСИЦ с маркетмейкър. Дългият хоризонт на инвестицията означава и по-малка ликвидност, но за дребния акционер с по-кратък хоризонт на инвестиране е важно да знае, че може да продаде свои акции без значение дали ще хване движение нагоре или ще излезе на същата цена. Ефектът от маркетмейкърството е психологически за дребния инвеститор.
- Инвестирате ли на БФБ-София?
Кариерата ми започва като брокер в Юг Маркет, след което създадохме Актив Пропъртис АДСИЦ. Акциите отчитат непрекъснат ръст от 2002 г. насам и борсата е едно приятно предизвикателство. Моят личен профил е такъв, че аз бих инвестирал в договорен фонд, където има хора, които всеки ден анализират и следят пазара. От 9 години присъствам като субект на капиталовия пазар, мога да различавам движенията и тенденциите, но вече нямам възможност да анализирам всяка инвестиция сама по себе си и затова се доверявам на колегите, които управляват фондове за инвестиции в акции. Друга е ситуацията при IPO-тата например, където човек може да участва и индивидуално.
- Какъв дял от фонда притежавате лично?
В момента около 1,9%.
- Какво бихте препоръчали на хора с капитал например 100-300 хил. евро, които искат да строят спекулативно?
С тези пари може да се инвестира в един или няколко апартамента. Не мисля, че някой с 100-200 хил. евро би могъл да се справи успешно, въпреки че има и такива примери. За мен по-удачно е с такава сума да се участва в колективна инвестиционна схема, каквато са фондовете за имоти.
Свързани компании:
19:09 | 31.08.22 г.