ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ чака 60% доходност от продажби

Маню Моравенов е завършил магистратура по “Икономическа информатика” в УНСС през 1995 г. Към момента успешно е защитил дисертационен труд за научна и образователна степен „Доктор” по специалност “Финанси, кредит и застраховка” към СУ “Климент Охридски”. Целият професионален опит на г-н Моравенов е преминал в областта на капиталовите пазари. В периода 1996-1998 г. той е бил експерт и впоследствие ръководител сектор в тогавашната Комисия по ценните книжа и фондовите борси. От 1998 г. до август 2005 г. Маню Моравенов е директор “Търговия и надзор” в Българска фондова борса – София АД, където също е и председател на Комисията по индексите и председател на Изпитната комисия за допускане на борсови посредници на БФБ-София. От август 2005г. г-н Моравенов е изпълнителен директор на „ФеърПлей Пропъртис” АДСИЦ, което е и основната му позиция към момента.

- Г-н Моравенов, каква печалба се очаква да реализира дружеството за 2007 и 2008 г.?

Очакванията ни са обявени на Общото събрание и засега нямаме притеснения, че може да не се осъществят. По-скоро потвърждаваме прогнозите си, които са за печалба от около 12 млн. лв. за 2007 г. и 16-18 млн. лв. за 2008 г. При сегашния брой акции това прави около 21 ст. дивидент за 2007 г. и около 30 ст. за 2008 г. Печалбата, която подлежи на разпределение през първото тримесечие на 2007 г., е над 2 млн. лв., реализирана от продажба на апартаменти, така че ако продължаваме с такива темпове ще реализираме прогнозите. Очакваме най-много продажби на апартаменти да има през второто тримесечие.

- Какъв е маржинът Ви, каква е себестойността на един апартамент и каква е цената, на която го продавате?

Очакваме да постигнем над 60% средна доходност от продажби на апартаменти във ваканционно селище „Санта Марина” край Созопол, като тя може да достигне и до 70%, зависи на какъв етап сме влезли в инвестициите. Освен това продажните цени се увеличиха на два пъти от началото на годината, а себестойността се запазва.

- Може ли доходността да превиши 60-70%?

Може, но ние сме заложили 66% за средна чиста доходност от продажби от втория етап от „Санта Марина”. От началото на годината вече се продават апартаменти, но прехвърлянията ще започнат през есента, защото тогава апартаментите ще имат разрешения за ползване. За третия етап очакваме и по-висока доходност, която да достигне и до 70%.

- На какво са базирани тези очаквания?

Практически на вече сключени договори. Към края на март тази година имахме 20% продадени апартаменти от втория етап и 72% от първия. Сега обемът на реализираното е още по-голям, като за първия етап със сигурност надвишава 80%.

- Защо хората купуват от втория етап, докато има непродадени от първия, след като той ще е готов по-рано? Или има някаква отстъпка?

Просто последни остават за продажба най-малко атрактивните апартаменти. Последните апартаменти винаги се продават малко по-бавно.

- Казахте, че цените от началото на годината са се повишили на два пъти?

Ще дам пример. До края на миналата година средната продажна цена при нас беше около 1100 евро на квадратен метър с ДДС. От началото на тази година вече средните цени бяха от порядъка на 1300 евро на квадратен метър, а в момента дори са и по-високи. При втория етап на „Санта Марина” цените са между 1300 и 1700 евро на квадратен метър в зависимост от атрактивността на съответния апартамент.

- Ще се нуждаете ли от финансиране чрез издаване на акции за втория етап на „Санта Марина”?

За втория не, за третия етап принципно ще ни трябва допълнително финансиране.

- Чрез акции или облигации?

На този етап се отказахме да увеличаваме капитала, по-скоро мислим да увеличим малко ливъриджа.

- Казвайки „на този етап”, какъв период имате предвид?

Трудно бих се ангажирал с период, по-дълъг от края на годината, защото пазарът е много динамичен и ние определено търсим нови проекти. Ако приемем, че няма да имаме нови проекти, ще имаме възможност да покриваме нуждата от финансиране с постъпленията от продажби. Но това не би ни дало възможност да развиваме нови проекти, защото постъпленията от продажби са ритмични на по-малки суми. Ако искаме да форсираме нов проект, със сигурност ще ни трябва финансиране. За момента обмисляме дългово такова.

- Тоест няма да има втори, трети и т.н. АДСЦ-и на „ФеърПлей”, а проектите ще се добавят към този АДСИЦ?

„ФеърПлей Пропъртис” АДСИЦ се специализира все повече като фонд, които инвестира във ваканционни комплекси, както и в балнеологични центрове, което е втората ни насока. Ако говорим, че ваканционните комплекси имат някаква сезонност, то балнеологичните центрове са активни през целия сезон. Всякакви проекти от тези области ще бъдат развивани в този фонд.

- Имате нов проект в Сандански, за него ще се наложи ли увеличение на капитала с акции?

Проектът в Сандански е в начална фаза. В момента текат процедури по преуреждане на земите, изгражда се подробен устройствен план, така че ми е трудно да кажа, но вероятно ще се наложи допълнително финансиране. Зависи от това колко нови проекта евентуално ще започнем да развиваме. Ако не развиваме нови проекти, ние бихме могли със сравнително малко финансиране да се справим с текущите, включително и Сандански. Но такова решение ще ни ограничи в рамките на сегашните проекти, като няма да можем да развиваме нови или да форсираме по-бързо някои от вече започнатите. Определено ще продължим да се финансираме по един или друг начин, но за момента смятаме да използваме малко повече привлечен капитал, защото фондът има възможност да го направи.

- Ако увеличавате капитала, решено ли е по каква емисионна стойност ще бъде увеличението - по пазарната, под пазарната или над нея?

Не е твърдо решено, няма и как, защото не е взето решение за увеличение на капитала. Със сигурност няма да има разводняване на капитала, тоест емисионната цена ще бъде около пазарната. Разбира се, зависи много от това какъв ще е обемът на увеличението и какво очакват инвеститорите.

- След продажбата на апартаментите от „Санта Марина” и „Иван Рилски” ще остане ли някакъв актив, собственост на дружеството?

Инвестиционните имоти, които ще останат, са търговските комплекси в „Санта Марина”. До момента те са два и включват ресторанти, офис части, магазини и други. В Банско („Иван Рилски”) освен ваканционните имоти, има и хотел, който е финансиран частично с облигационната емисия и също е инвестиционен имот. Освен това стратегията на дружеството е апартаментите, които не са продадени, да бъдат отдавани под наем и да носят доход.

- Можем ли да кажем, че след две години проектите ще бъдат довършени, ще бъде реализирана Х лв. печалба от тях и капиталът от над 50 млн. лв. ще бъде готов за нови инвестиции?

Фондът в момента е дивелъпър, тоест строи и продава, но част от средствата се влагат и в инвестиционни имоти. Дружеството ще продължи и в бъдеще да осъществява проекти от типа създаване и продажба, които да гарантират висока доходност, но винаги ще поддържа и някакво ниво на инвестиционни имоти, които ще диверсифицират риска.

- А по отношение информациите в медиите, че по морето в Слънчев бряг има непродадени апартаменти, има свръхзастрояване, дали това ви притеснява или вие сте изградили селищата на такива цени, че дори и да реализирате на по-ниски цени ще спечелите и не разчитате на поскъпване на цените на апартаментите?

Ние в момента нямаме инвестиции в Слънчев бряг, според мен много зависи къде се инвестира и в какво точно. Слънчев бряг наистина вече се счита за презастроен, давам го като пример, защото стана дума за него. В същото време огромната част от туристите, които пристигат, отиват в Слънчев бряг. Ние нямаме притеснения за нашия проект в „Санта Марина”, както и по принцип за проектите ни по Черноморието, тъй като имаме и един нов проект за ваканционен комплекс отново в Созопол, по който в момента окрупняваме земя. Нямаме притеснения, тъй като нашата идея е да развиваме по-мащабни проекти, които до голяма степен игнорират възможността от свръхзастрояване или намесване на некоректни инвеститори, които биха могли да развалят визията на проекта и т.н. Мисля, че всеки, който види какво представлява селището „Санта Марина”, ще разбере какво имам предвид. Смятам, че това съвсем скоро ще се докаже и от отчетите на дружеството.

- Какво е съотношението собствен към привлечен капитал в момента и докъде може да се увеличи привлеченият капитал?

25 млн. евро е собствения капитал, а привлеченият капитал е 7 млн. евро, от които 4 млн. евро облигации и 3 млн. евро кредит. Към настоящия момент са погасени към 1 млн. евро по заема.. Възможностите за увеличение на привлечения капитал зависят от прогнозите за паричните потоци на дружеството. Ако говорим за развитие на нов проект от нулата и ако този проект е свързан с продажби, нивото на ливъридж може да бъде много голямо от порядъка 30% собствен и 70% привлечен капитал. Дори има случаи на 20% собствен и 80% привлечен капитал.

Все пак АДСИЦ-ът трябва да осигури достатъчно пари за плащане на главници по заемите. Също така трябва да му останат достатъчно пари, за да си плаща дивидентите. Трябва много внимателно да се правят сметките, но е по-лесно ливъриджът да се разглежда проект по проект, отколкото да говорим цялостно за дружеството.

- Какъв извод можем да направим при сравнение с „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ, който също се занимава с ваканционно селище и има 150% ръст на цената на акцията за две години и малко, а вие 30% за година? Те ли са си направили по-добре проекта, че да има такава доходност при акцията им или вашите проекти не са оценени?

Техният проект е по-малко мащабен и освен това обхваща почти цялостно инвестициите на дружеството за периода, за който говорите. Тоест доходността на проекта рефлектира почти 1:1 към доходността на акцията. Докато в нашия случай инвестицията в „Санта Марина” е част от инвестициите на фонда, а „Санта Марина” е много мащабен проект. Той се осъществява на три етапа и не може да се реализира наведнъж цялата доходност от инвестицията, а се прехвърля във времето.

- Все пак и вие сте вложили целия си капитал, дори над 100 процента от капитала чрез ливъриджа, нали така?

Ние трябва да се разглеждаме по следния начин: капиталът ни е инвестиран в един проект, чиято доходност се разпределя в рамките на две години като междувременно постъпленията се реинвестират в нов, втори проект, който също носи доход.

- Така се капитализира натрупаната доходност и става още по-добре за инвеститорите?

Принципно е така, но печалбата не може да се реализира бързо и се прехвърля във времето. Ако инвестицията е 50 млн. лв., пълната й възвръщаемост ще се реализира в период от 2,5 до 3 години. Тоест за три години ние реализираме грубо 70% доходност от 50 млн. лв., средногодишно трябва да се раздели на три.

- Общо от „Санта Марина” колко ще е печалбата?

Ако приемем, че доходността там е 65% - за първия етап инвестицията е 20 млн. лв., за втория е още 20 млн. лв., а за третия 50 млн. лв. Това са 90 млн. лв. инвестиции в рамките на три години и се получават над 55 млн. лв. печалба.

- Каква е инвестицията в комплекс „Св. Иван Рилски” в Банско и каква е очакваната доходност?

Доходността е около 50%, като са вложени 5 млн. лв. В хотела са инвестирани 12 млн. лв. като очакваната годишна доходност е 12%.

- Фондът има ли други активи?

Търговските комплекси в „Санта Марина”.

- Кой е оператор на хотела в Банско?

Хотелът още не е отворен. Ще се оперира от „ФеърПлей Пропърти Мениджмънт”, дружеството, което оперира всички хотели и ваканционни селища, включително хотелите „Грийнвил”, „Кристъл Палас”, „Арена ди Сердика”, които са в София и „Санта Марина” в Созопол.

- До коя година проекта „Санта Марина” ще бъде продаден поне на 90%?

До 2009 г. До края на 2008 г. смятаме да сме на привършване с изграждането на третия етап, а той е най-големият. Там освен жилища ще има и търговски обекти.

- След година и половина ще сте продали значителна част от проекта и ще имате значителни парични средства, така че едно увеличение на капитала ще натрупа още повече такива средства?

Принципно е така, ако няма къде да реинвестираме капитала, но в момента нямаме проблем с намирането на перспективни проекти.

- Време ли е да има асоциация на АДСИЦ (б.ред. интервюто е взето преди създаването на асоциацията на АДСИЦ и други инвеститори, влагащи капитал в земеделска земя)?

От около година се повдига този въпрос, по различни поводи. Наскоро имахме разговори с колеги от други АДСИЦ и има идея за създаване на такава асоциация, но дали е дошъл моментът или кога ще дойде, предстои да видим. Целите, които ще преследва евентуална асоциация, са гарантирането на добра нормативна уредба, както и осигуряване на допирна точка с капиталовия пазар и инвестициите. Със сигурност има какво да се желае и какво да се подобрява в нормативната база, свързана с АДСИЦ. Според мен асоциацията ще възникне естествено.

- В момента „ФеърПлей Пропъртис” АДСИЦ е най-големият АДСИЦ за недвижими имоти без земеделска земя и въпреки това мажоритарят има достатъчно собствени средства, за да притежава 68% дял, което са 35 млн. лв., и неговото решение е най-важно. Все пак какво искат останалите акционери, фондът да остане с този капитал или да има увеличения?

Поддържаме непрекъснат контакт с другите акционери и наскоро дори правихме индивидуални срещи, както с настоящи акционери, така и с потенциални инвеститори. Много са малко тези, които казаха "ние не искаме да увеличавате капитала". По- скоро всички акционери искат да получат максимална възвръщаемост на своите инвестиции при приетото ниво на риск. Ако мога да обобщя, моето заключение на база тези срещи, е че, от една страна, инвеститорите, дори институционалните, които се считат за по-консервативни, предпочитат фондът да задържи дивелопърската част от бизнеса, тоест да продължи да бъде по-високодоходен, независимо че това е по-рисковата част от бизнеса с недвижими имоти. Определено очакванията са да продължаваме да развиваме нови проекти и да продаваме. Една част от инвеститорите наистина очакват да не увеличаваме капитала точно в момента, основно поради опасенията, че това ново увеличение няма да може да се инвестира и да носи доход бързо, тоест в рамките на тази календарна година, и съответно би довело до намаляване на дивидентния доход от една акция. Ние обаче правихме разчети и едно неголямо увеличение на капитала не би се отразило. Пресмятанията бяха при увеличение на капитала с 10 млн. лв., тоест 1/5 от сегашния му размер, но както вече казах в настоящия момент това не стои на дневен ред. Ако имаме нови интересни проекти, със сигурност инвеститорите и сегашните ни акционери биха участвали и в бъдещите увеличения на капитала.

По отношение на това дали капиталът ни няма да стане прекалено голям, ще дам пример с проект от мащабите на 20-30 хил. кв. м разгъната застроена площ, който би могъл да представлява малък жилищен комплекс, голям блок или един търговски център, тоест не нещо голямо. Инвестицията в такъв обект би била между 12 и 20 млн. евро или общо около 30-40 млн. лв. за един единствен проект. Големите проекти в недвижимите имоти в България са още по-скъпи. Затова бих казал, че АДСИЦ в момента държат една много малка част от инвестициите в недвижими имоти в България и ако имат възможност да инвестират в добри проекти, не е проблем да имат капитал от няколкостотин милиона евро. Европейски фонд от порядъка на 300-500 млн. евро се счита за средноголям, по-скоро клонящ към малък. За българските условия - времето ще покаже. Ние наистина сме най-големият в момента АДСИЦ за недвижими имоти без земеделска земя, но тези дружества се развиват отскоро. Сигурен съм, че активите на част от фондовете ще продължат да нарастват и нашата цел е същата, но това в никакъв случай не трябва да бъде за сметка на доходността.

- „ФеърПлей Интернешънъл” има проекти като „Грийнвил хотел енд апарментс”, хотел „Арена ди Сердика” и хотел „Кристал Палас”. Защо те не влязат в АДСИЦ-а?

Хотел „Арена ди Сердика” работи от месец февруари. Той не е в АДСИЦ-а, както и другите, тъй като те са градски хотели, а нашата гледна точка на база анализи на пазара в Европа е, че инвеститорите в портфейли от недвижими имоти предпочитат синергията в тях. Когато инвестират в такъв портфейл, те желаят имотите в него да са обвързани с един и същи риск и доходност. Градските хотели са друг тип имоти, различни от ваканционните, като градските хотели са принципно по-ниско доходни, въпреки че това е относително.

- Следователно да не питам дали ще правите мол?

”ФеърПлей Пропъртис” няма намерения да прави мол. Ако се прави такова нещо, то по-скоро може да бъде в други структури на групата „ФеърПлей”. В момента АДСИЦ-ът инвестира във ваканционни комплекси и хотели и търговски площи в такива комплекси.

- Мога ли да обобщя, че не разчитате цената на имотите да се повиши? Достатъчно е да купите парцелите, да изградите инфраструктурата, да построите сградите и да ги продадете, за да реализирате 50-60% доходност и да продължите към следващия проект?

Това е основна стратегия на дружеството, но пак казвам - част от собствеността остава като инвестиционен имот на дружеството. Когато се занимаваш с дивелопмънт, тоест развиваш нещо от нулата, със сигурност се печели, дори да няма ръст в цените, защото инвестицията винаги е по-малка от продажната цена впоследствие. Ще се радвам, ако има ръст на цените на имотите, но в прогнозите си не сме заложили такъв ръст за 2008 г.

ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ - облигации(6F3A)

ФеърПлей Пропъртиc АДСИЦ(FPP)