В България все още няма инвестиционен пазар при търговските площи

Ралф Холанд наскоро се присъедини към отдел „Проекти” на консултантската компания Forton oт офиса на Cushman&Wakefield в Рим.

Холанд е роден в Лондон и притежава бакалавърска степен по икономика и руска политика, които е изучавал в Лондон и в Москва, и магистърска степен по вътрешна и външна политика на Русия. Той е и магистър по Европейски недвижими имоти от Kingston University, Лондон. Има над 15 години опит в сферата на недвижимите имоти, голяма част от които е прекарал на ръководни позиции в Cushman & Wakefield. Консултирал е компании като Cisco Systems, Lucent Technologies, Gartner Group, Ford, Jaguar, Land Rover, Renault, Lovells, British Airways, WorldCom, Qualcomm, The Canadian Embassy, The Royal Netherlands Embassy.

Той е един от авторите на идеята за създаване на мрежа от асоциирани офиси в Cushman & Wakefield, а наскоро направи нейното преструктуриране. Работи с международния борд на Cushman & Wakefield по откриването на нови офиси на компанията в Русия и Гърция, а също така и по асоциирането на офиси в Дания, Финландия и България.

С него разговаряме за развитието на пазара на търговски имоти в България и в региона, за предизвикателствата и перспективите пред сектора. - Кой сегмент от пазара на бизнес имотите е най-атрактивен за инвеститорите в момента?

Има интерес към всички видове бизнес имоти, но тъй като определящо за търсенето е реален продукт, с реалистично ниво на възвръщаемост, в момента това са търговските площи. Освен появата на първите молове в София, през изминалата година бяха обявени и много проекти в по-големите градове в България. Очакваме голяма част от тях да бъдат осъществени в много кратки срокове.

Пазарът на офис и индустриални площи все още е в много ранна фаза на развитие, но в момента, в който налице е реален продукт, тези сегменти ще станат също толкова атрактивни. В момента има обявени проекти за около 500 хил. кв. м офис площи – и това не са много на брой сгради, едва 10-12 големи проекта. По-голямата част от тях ще излязат на пазара в периода 2008-2012 г. По отношение на складовите площи - в момента имаме малък обем на ниско качество при високи цени. Вече са обявени обаче няколко проекта за изграждането на модерни бази и когато те станат факт, цените ще паднат, а съответно и потреблението ще бъде по-голямо.

- Няколко големи международни компании заявиха намерението си да отворят аутлети в България. Къде смятате, че са най-подходящите места за подобни проекти в София и какви са основните препятствия, пред които ще са изправени инвеститорите?

Като правило аутлетите трябва да са разположени встрани от централните търговски райони. Една от причините за това е, че продуктът, който предлагат, е в по-ниския ценови сегмент и за да имат добра печалба, наемните нива задължително трябва да са по-ниски. Една обща черта на потребителите в цял свят е, че на всички се харесва възможността да пазаруват среден и висок клас марки на по-приемлива цена. Аутлетните комплекси пожънаха голям успех в Италия, при това при потребители, славещи се със своята изтънченост, особено по отношение на модата.

Проектите, планирани в София, са със значително по-малки мащаби. Характерно за практиката в България е, че първите аутлети предлагат повече стоки директно от фабриките, които работят на ишлеме за марките тук. По тази причина често могат да се намерят стоки и от колекция в активна продажба. Очакванията са с развитието на пазара и навлизането на голям брой представители, аутлетите да се появят в оригиналния си вид.

- Разкажете ни нещо повече за новите форми на търговски площи, които все още не са навлезли у нас. Какво ги отличава от моловете, какви са предимствата и недостатъците им? Какви потребители цели всеки от тях?

Търговските паркове и аутлетите, които споменахме по-рано. Голямата разлика между парковете и моловете е, че първите обикновено се фокусират върху един продукт, като много често в европейските столици това е IKEA. Предимството е, че имиджът на съответната търговска марка се подсилва от останалите и те са си взаимно полезни като генерират голям човекопоток, но, от друга страна, пък в търговските паркове никога не може да се създаде успешен маркетинг микс, какъвто има в един добре проектиран мол.

- Има ли място за изграждането на още молове в столицата или интересът вече се измества в другите по-големи градове? Споделяте ли мнението, че до 10 години всеки град с население повече от 100 000 ще разполага с поне един шопинг център, подобен на тези открити в София през изминалата година? Столицата определено има капацитет за още молове. София е с може би най-малко наемна търговска площ на 1000 души население в цяла Европа – при средно ниво 250-300 кв.м, в България площта възлиза на не повече от 40 кв.м. Разрастването към провинциалните градове вече е налице – напредва проекта ни във Варна, активно се работи по другите в Бургас, Пловдив и Велико Търново. Всеки град с население над 100 000 може да поддържа модерен, успешно проектиран и маркетиран шопинг център.

- Смятате ли, че проектите със смесено предназначение са удачни и очаквате ли повече от тях да се появят на пазара?

Не съм привърженик на смесването на офисни и търговски площи. Много често офисите се добавят на втори етап от планирането и се отклоняват от дизайна и първоначалното проектиране на търговската част. Това често създава проблеми при отдаването под наем и намалява нивото на възвръщаемост при инвеститорите.

- Какви са прогнозите Ви за цените и нивата на възвръщаемост при търговските проекти?

Вероятно наемните нива на пазара на търговски площи ще останат стабилни, особено при търговските центрове. Най-добре проектираните от тях ще реализират по-ниски нива на възвръщаемост при установяването на инвестиционен пазар в страната. Истински такъв все още няма, защото няма достатъчно големи обеми предлагане, с което да се осъществят много на брой сделки.

- Как стоят нещата при офис сградите? Смятате ли, че новопостроените сгради ще успеят да задоволят повишеното търсене? Очаквате ли засилено търсене в сегмента през следващите 2-3 години?

В близко време ще има много новопостроени офис сгради, особено в София и несъмнено пазарът има нужда от подобни сгради. Въпросът е доколко новопостроеният продукт е съобразен с международните стандарти за първокласна офис сграда или дали предприемачите адаптират международните изискванията към местния пазар. Ключовите предпоставки са местоположението и техническите спецификации на обекта, както и професионалното управление на имота.

- Очаквате ли появата на нови видове офис площи и на какви точно?

До 18 месеца ще станем свидетели на откриването на първия в страната интернационален бизнес парк, построен по международните стандарти – Sofia Airport Center, чийто инвеститор е американската компания Tishman International Management. Тогава всеки наемател ще види сам разликата.

- Смятате ли, че инвеститорите ще се съсредоточат в търговските или в офис сегменти?

Вярвам, че фокусът ще е върху двата сектора, с оглед на осигуряване на дългосрочни наеми и на по-сигурни приходи.

- Forton има присъствие и в Сърбия. Как е развит пазарът там в сравнение с този в България?

Двата вида пазари са много различни. Принципно обичаме да казваме, че пазарът в Сърбия се развива две години след българския. Там обаче има няколко сериозни предимства – едното е, че в Сърбия има много добре развита инфраструктура, която тук липсва, а другото е, че там пазарът е възникнал отдавна и в момента се завръщат стари компании, познати на потребителите и с установени практики в страната. Разбира се, не е за пренебрегване все още нестабилната политическа ситуация и високият риск, който носи това.

- Кой от двата пазара е по-атрактивен в краткосрочен план?

Именно поради скорошното потушаване на конфликтите рискът, както и нивата на възвръщаемост, са по-големи в Сърбия. Друг е въпросът обаче, че не знаем колко от многобройните обявени проекти в България ще бъдат реализирани в действителност. В момента двата пазара са атрактивни за различни видове играчи.

- Забелязвате ли промяна в отношението на инвеститорите след приемането на страната в ЕС? Какво трябва да се промени в бизнеса, за да стане той още по-атрактивен?

Според мен членството на България в Европейския съюз привлича много от по-консервативните инвеститори, които са активни на капиталовия пазар, а не само опортюнистичните играчи като ирландските инвеститори. Вече усещаме интерес от компании, които преди са били възпирани от инвестиционните си критерии – например немските пенсионни фондове.